浅析新会计准则下公允价值在投资性房地产中的应用

徐宇颖

鉴于房地产行业的特殊性，新会计准则明确了关于投资性房地产使用公允价值计量的规定和具体方法，对房地产企业的会计核算产生了较大的影响。尤其是在金融危机之后，研究如何正确地反映和计量房地产价值成为行业财务管理重点内容。本文也以此为出发点，首先总结公允价值计量属性对房地产行业的影响，然后分析目前我国房地产企业在运用公允价值计量过程中出现的问题，并针对发现的问题提出解决对策。

一、公允价值计量对房地产的影响

公允价值概念最早是由美国会计程序委员会于1953年提出的。随着市场环境的发展和经济条件的变化，尤其是金融危机爆发后公允价值受到更多的重视，应用范围广泛地从金融工具扩大到非金融工具和负债的计量。我国财政部对公允价值做了明确的定义，新会计准则制定后，在公允价值计量上最大的改变是，结合我国现阶段资本市场的实际情况，规范了企业运用公允价值计量的前提条件。对房地产行业运用公允价值也做了具体的规定，严格要求投资性房地产的后续支出首选成本法计量，公允价值计量是选择性方式。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。并且任何企业一旦选择确定计量方式后，不得随意更改，即只能采用一种计量模式对该公司的投资性房地产进行后续计量。

新会计准则对投资性房地产的计量方式做出明确的规定，也是有原因的。一方面，因为投资性房地产目的是为赚取租金或实现资本增值，是一种经营活动，在房产用途、状态、投资目的等方面与作为生产经营场所或者房地产企业开发用于销售的房地产有很大的不同。它的价值会随企业所处的宏观市场经济环境的变化而变化。规定使用公允价值计量可以保证该类房产的价值变化体现真正的市场价值，便于政府进行宏观调控。同时，因为无需再计提折旧或进行摊销，使得成本法下的折旧抵税效益不存在了，可以一定程度地遏制房地产企业的投机行为，有效地控制投资性房地产市场的泡沫，稳定房地产市场秩序，维护市场经济的稳定。另一方面，公允价值计量属性也有助于提高房地产企业的财务管理水平和整体管理效率。因为公允价值能更客观地反映企业的实际价值和盈利水平，使管理层能够从会计信息中得到正确的决策依据，提高经营管理的科学性。

目前，公允价值计量在投资性房地产会计处理中的应用还是比较明确的，包括投资性房地产的后续计量、与自用房地产之间转换的核算、投资性房地产公允价值变动损益的核算以及该类房地产的出售、转让、报废等处置。在实际应用中，还是有很多问题需要注意的。

二、房地产行业运用公允价值计量的现状分析

1.市场不完善，公允价值难以准确计量

公允价值计量方式的应用需要成熟的市场经济条件和完善的资本架构做支撑。新会计准则也要求运用该计量方式的房地产企业能够从活跃的房地产交易市场中及时取得同类或类似房地产的市场价格，并依此对投资性房地产公允价值做出合理的估计。但由于我国的资本市场本身发展时间短，资本运作还需要完善，尤其是经历了全球金融危机之后，脆弱的资本市场受到重创，要想在现阶段的资本市场中为每一处房产找到归属的活跃市场难度比较大，准确性也会大打折扣。估计价值本身的主观性也会诱惑很多职业道德不高的财务人员萌生利用公允价值操纵利润的想法及行为，破坏了公允价值计量的优越性。

2.市场监管力度不够，公允价值计量的可操作性低

公允价值计量模式下的房地产价值的公允程度有赖于完善的资产评估制度、相关的市场监管配套制度。我国市场经济建设尚处于起步阶段，金融危机之后很多资本市场结构性问题需要重新考虑。但实际上，后期的市场维护与建设并没有跟上企业对市场经济的发展进程，很多制度建设尚不健全，对违反制度规定的行为也没有得到严格的惩罚，很多上市房地产公司出于营造市场形象的目的，运用公允价值等手段篡改财务数据，粉饰会计报表。另外，因为缺乏市场监管制度，监督检查力度不够，投资性房地产企业在运用公允价值计量模式时也缺乏相应的足够的指导，整体操作效果不佳。

3.投资性房地产相关税收问题

因公允价值计量模式的变动引起的相关税收问题还是比较复杂的。投资性房地产计量模式由成本模式改为公允价值模式时，在转换日需要调节留存收益，将公允价值与转换时账面价值的差额进行调整，计入所有者权益，增加未分配利润。这种调整会增加递延所得税负债。很多企业都未考虑到递延所得税的影响，这对以后期间的会计核算是有影响的。同时，在已经做出了计量模式的变动之后，再出现期末公允价值大于账面价值的情况时，该公允价值的变动也应同时确认为递延所得税负债。所以从另一种角度考虑，新准则规定投资性房地产运用公允价值计量，并没有减轻房地产企业的税收负担，只是改变了缴税形式而已，这就导致很多企业或许故意不再核算该部分变动引起的所得税费用，是极其不规范的会计行为。

三、房地产行业运用公允价值计量的思考

1.优化资本市场环境，加快市场信息数据库建设

公允价值需要公平、公正的市场环境和交易平台的支撑。第一，金融危机之后，我国的市场经济建设必须提上日程，制定详细的建设战略与具体的对策，调动各方面的积极性，建立多层次、高效率的资本市场，完善债券市场、票据市场、外汇市场等，保证市场体系的完整性，使房地产的公允价值能客观、及时地取得，为房地产企业提供可靠的资产价值信息，提高应对市场风险的能力。第二，政府必须通过政策与财力支持，加快房地产市场及相关市场价格信息数据库建设，增加市场价格信息的公开化、实时化，为公允价值的运用提供良好的环境。

2.强化监管力度，稳定房地产市场秩序

金融危机之前，很多房地产企业已经开始运用公允价值计量，但其存在的问题也是不容忽视的。其中，比较普遍的就是利用公允价值进行利润操纵和盈余管理，这种行为不但影响了其本身的市场信誉，同时扰乱了市场秩序。政府及相关监管部门必须坚定决心建立完善的会计监督管理体系，通过制定详细的管理制度明确舞弊主体承担的经济责任和法律责任。同时借助社会审计组织的力量，发现和寻找利用公允价值操纵利润的行为，从根源上杜绝不法行为，建立和维护良好的房地产市场秩序。

3.发展社会中介服务，规范企业会计处理程序

美国次贷危机引发的全球性金融危机一度将公允价值计量方式推向了风口浪尖，房地产金融市场的剧烈震荡，也给投资性房地产行业的发展带来了难题。首先必须肯定的是公允价值是经济时代发展的产物，适应了时代发展潮流，是一种必然的改革趋势。只是在运用过程中，还需要实践的完善与改进。

4.提高会计人员专业素质，强化职业道德教育

公允价值的估计是该模式运用过程中难度比较大，也是非常重要的环节。要想对投资性房地产的公允价值做出合理的估计和恰当地运用，充分发挥公允价值的优越性，必须要求会计人员具有适应新模式要求的现代会计知识理论，通过接受企业提供的会计人员后续培训，以及主动的后期教育，全面提高自身的执业技能，掌握较先进的计算机数据处理程序和计量统计方法，灵活地处理数据库信息。此外，会计人员的职业道德教育也是不容忽视的。企业在加强在职技术培训的同时，关注所吸纳的会计人员的职业道德素质，严格把关，对不法行为及时处理，赏罚分明，消除利润操纵动机，降低企业运营风险。而会计人员也要坚持基本的道德信仰，时刻以严格的职业道德要求规范自己的行为，以公司利益为重，杜绝个人贪念，共同为公司的健康发展而努力。