“以房养老”：国际经验与中国策略

张建伟

摘 要：“以房养老”在发达国家作为一种金融创新产品，已成为多层次养老保障体系的重要组成部分。中国引入“以房养老”的理念多年，一些市场机构也积极尝试开办具体业务，在舆论引导、经验积累方面奠定了一定基础。当前，中国老龄化快速发展，城市家庭住房拥有率较高，针对一些存在现实需求的家庭开展“老年人住房反向抵押养老保险”试点已经具备基本条件，同时也面临传统养老观念、产权期限、房价波动和配套机构缺位等障碍因素。应由政府主导，创造规范、有序的外部环境，鼓励市场联动，开发切合中国国情的“以房养老”产品，促进老年人生活质量的提升。

关键词：“以房养老”；老龄化社会；养老保障体系；“倒按揭”

中图分类号：C913 文献标识码：A 文章编号：1008-7168（2014）01-0095-08

国务院2013年9月发布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》提出的“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”（公众和媒体简称为“以房养老”）引发社会热议和争论。有支持的声音，认为“以房养老”意味着盘活已有房屋资源，拓宽养老金筹集渠道；也有质疑的声音，不少公众将“以房养老”与中国社会养老保险基金缺口问题和延迟退休年龄等政策讨论联系起来，担忧政府推卸在养老保障制度建设中的责任；还有反对的声音，认为政府要老百姓拿自己的房子养老。社会对“以房养老”的热议，表明公众对其存在误读、以偏概全等问题，同时也说明我们的社会互信度已经降到了很低水准。对此，民政部及时回应，连续发表声明指出“以房养老”只是一个试点，目的是探索多层次养老服务模式，不会减少和降低政府对基本养老保险的责任。我们认为，“以房养老”是多层次养老保障体系的重要组成部分，试点“以房养老”有利于实现养老金来源多元化，提高老年人生活质量。

一、“以房养老”是发达国家多层次养老保障体系的有效补充措施

“老年人住房反向抵押养老保险”，在国际上一般称之为“住房反向抵押贷款”，其实质是实现固定资产和流动资产的相互转换，增加“房产富人，现金穷人”的养老资金来源，与售房养老、租房养老、分享养老、托房养老和遗赠抚养等同属“以房养老”的具体实现形式。“住房反向抵押贷款”作为一种高级的“以房养老”形态，最早起源于荷兰，是为缓解住房问题而提出的一种措施，后为其他国家和地区所效仿，如美国的“倒按揭”，英、法等国的“抵押房产、领取年金”，新加坡的“反向按揭”、“屋契回购计划”和“乐龄安居花红计划”，香港的“安老按揭试验计划”等，都属于“住房反向抵押贷款”。从实施效果看，美国的“倒按揭”最为成功，本文将以美国为例介绍“以房养老”的具体做法与成功经验。

“以房养老”的通常操作方法是房屋产权所有者将房屋抵押给银行、保险公司等金融机构，后者对房屋进行综合评估后，依据估值定期给房主发放固定养老金，房主继续拥有居住权直至去世，金融机构出售该抵押房屋，所得房款用来偿还贷款本息，剩余部分归抵押人或者其继承人所有。“以房养老”最大的特点是分期放贷、一次偿还，与传统的按揭贷款相反，故被称为“倒按揭”。作为金融产品，“以房养老”兼具抵押贷款和人寿保险的双重特性，不仅涉及房地产业，而且涉及金融业，对房地产抵押评估管理和金融机构的定价能力都有很高的要求。在美国“以房养老”业务的发展历程中，政府采取了培育市场、政策扶持、税费减免、监督审查、信息咨询、资金支持等多种措施创造良好的外部环境，这是一个重要经验，值得我们借鉴。

一是制定法律法规，推动和规范反向抵押贷款业务的发展。《1987年国家住房法案》（National Housing Act）阐述了美国政府对于反向抵押贷款的政策：1.为了满足部分老年人口的特殊需要，增加贫困老人的收入，允许把不易变现的住房价值转化为流动性资产或者收入；2.支持、鼓励私营公司参与反向抵押贷款业务，增加反向抵押贷款市场供给方面的竞争；3.确定反向抵押贷款市场需求规模，不断完善产品设计，更好地满足老年人群的需求[1]。1994年Riegle社区发展法案（Riegle Community Development Act）规定，贷款人应向借款人披露全部贷款费用的真实估计，无论这些费用是否被当作费用融资，与反向抵押贷款有关的所有费用都必须向借款人披露，这大大增加了市场的透明度。法案还要求住房与城市发展部（HUD）定期对房屋权益转换抵押贷款（HECMs）的运行状况进行评估并向国会汇报，联邦住房管理局（FHA）负责对产品设计进行改进等。国会还颁布了一些相关的法律法规用以规范反向抵押贷款的运作环境，明确界定借款人收取的贷款费用限额。

二是政府主导，提供公共保险进行担保，推动业务发展。目前美国反向抵押贷款市场有90%以上份额的HECM贷款，就是根据《1987年国家住房法案》，由国会授权联邦住房和城市发展部（HUD）于1989年专门面向老年人而设计并推出的，并由联邦住房管理局（FHA）提供风险保证。正是得益于政府机构的担保，反向抵押贷款市场才开始逐步发展起来。美国次贷危机期间，房价大幅下跌，许多房产的市值不足以偿还老人获得的养老贷款本息，联邦住房管理局作为项目担保人动用保险基金弥补银行损失，耗资50亿美元[2]。

三是为反向抵押贷款业务提供税收减免等优惠政策。美国公民在房地产的持有、交易环节分别要缴纳财产税、营业税和所得税等，但将住房通过反向抵押转换成现金用于养老，依照税收优惠政策，则不需再缴纳财产税，用住房余值归还贷款本息时，也不将其视为出售房产后再用现金还贷，可适度减免营业税、所得税，在很大程度上促进了反向抵押贷款市场的拓展。

四是调动市场力量，针对不同客户开发多层次产品，细分反向抵押贷款市场。HUD允许所有具备资质并经FHA授权的贷款机构都可以经营反向抵押贷款业务，FHA则为经批准认可的银行、抵押贷款公司和其他私人金融机构发放的贷款提供担保。房利美于1995年推出了Home Keeper计划，原雷曼所属的财务自由老年基金公司推出了Financial Freedom计划。从业务针对性来看，HECMs适合低市值房屋的业主，Home Keeper适合中等市值房屋的业主，而Financial Freedom 则满足了高市值房屋业主的需求，涵盖了不同消费者的需求。

五是开展投资者教育和咨询服务。在1981年，为了应对越来越大的养老保障压力，美国联邦政府出资成立了国家住房资产价值转换中心（NCHEC），专门向老年消费者进行反向抵押贷款产品知识的宣传和理财教育，为培育反向抵押贷款市场提前做好准备。在反向抵押贷款业务开办之后，联邦政府还规定老年人在申请之前必须到特定机构进行咨询，具体内容包括：帮助借款人熟悉反向抵押贷款的特征、收益和风险，比较各种产品，理解不同的支付方式等，保证老年人能快速而正确地理解和接受反向抵押贷款，选择最适合的产品，避免因误解而遭受损失[1]。

二、中国“以房养老”业务的探索与评价

在2003年，“倒按揭”的理念就被引入我国。2003年3月，时任中房集团总裁的孟晓苏呈递温家宝总理《建立“反向抵押贷款”的寿险服务》的建议稿得到批示。中国保监会对温总理的批文迅捷反应，同年8月向国务院上报《关于开办“反向抵押贷款”有关问题的报告》，肯定了在中国引入“反向抵押贷款”具有重要意义，并提出需研究房产价值的评估、投保人预期平均寿命的确定和财产权的处分问题等三个关键环节，还强调将在调研后起草试点方案并进行论证，再报国务院批准实施。孟晓苏于2006年创办幸福人寿保险股份有限公司，参与“倒按揭”产品的研发。此后，“以房养老”受到持续的关注。如政协委员赖明、贺强等先后在2006年、2012年的全国“两会”期间提交“以房养老”提案，中国银监会在2011年9月表示曾就“以房养老”展开过专项调研。在实践中，一些市场机构积极探索，相继推出“以房养老”的具体业务，但由于种种原因，效果均不佳。

（一） 南京“以房换养”业务

2005年4月，南京市汤山“温泉留园公寓”开展“给我房子，替你养老”的业务，具体规定为：拥有60平方米以上产权房、年满60岁以上、无儿无女无亲戚的孤寡老人，可将房产抵押给老年公寓，并入住老年公寓。老年公寓在老人有生之年将其房屋出租，若房租高于老年公寓收费标准，超出部分由老人自由支配，老人去世后，老年公寓可将老人房屋卖掉，房款归老年公寓所有。根据调查，只有4名老人入住该公寓，并因公司发生经济纠纷而全部搬出[3]。究其原因，在于其业务限制条件过于苛刻，机构公信力不够，很多老人不敢把房产交给民营机构打理。

（二） 上海“以房自助养老”项目

2007年6月，上海市公积金管理中心推出的“住房自助养老”项目规定：65岁以上的老年人，可以将自己的产权房与市公积金管理中心进行房屋买卖交易，交易完成后老人一次性收取房款，同时公积金中心再将房屋返租给老人，双方约定租期，租金与市场价等同，老人也可按租期年限，将租金一次性付与公积金管理中心。该项目推出初期咨询者众多，但真正申请试点的对象仅是个位数。2010年该试点已停止，上海公积金管理中心也表示“无恢复时间表”。项目失败的主要原因在于大多数老人不能接受签约的时候就变更房屋的产权归属，房主担心房价上涨导致损失也是一个重要因素。

（三） 北京“养老房屋银行”业务

2007年10月，北京市中大恒基房地产经纪有限公司和北京寿山福海国际养老服务中心联合推出的“养老房屋银行”业务规定：60岁以上老人向养老机构提出养老需求，公司将其原住房进行出租，可选择按年或按月收取租金，老人入住养老服务中心，所有租金用于抵扣老人在养老中心产生的相关费用，房屋产权不变更。该业务仅在养老服务中心刚开业时，局限在中大恒基公司公主坟片区约五六个门店试行，推行不到半年时间就停止，只有少数几位老人通过该方式入住养老服务中心，目前均已离开[4]。试点难以推行的原因主要有以下几方面。一是覆盖范围有限。据了解，“养老房屋银行”主要针对在市区有房、子女在国外而无人照顾的老人，针对群体比较有限，况且这种家庭基本都有足够的养老金来源，不需要将房屋租出去。二是纯商业运作模式缺乏公信力。该业务由一家房屋中介公司和一家刚开业的养老院直接参与，在租价评估、服务水平方面难以建立公信力和吸引力。三是老年人对出租房屋持抵触心态，不愿意把房屋租给陌生人居住，要求保留屋里的所有老设备，与承租人的要求存在矛盾，导致房屋中介维护打理成本加大，收益不理想。

（四）杭州“租房增收养老”服务

2008年6月，杭州市上城区湖滨街道针对无子女、无亲戚、无收入的老人和独居孤寡老人提出了四种“以房养老”的思路：一是租房增收养老，将独居、有房老人安排到敬老院后将其原住房出租，用租金增加老人日常开支费用，租金80%用于老人日常开支费用和入住敬老院费用，20%用于每年房屋维修费用；二是售房预支养老，将独居、有房老人安排到敬老院后将其原住房出售，收入全部用于老人入住敬老院的费用和日常开支等；三是退房补贴养老，将独居、有房老人安排到敬老院后，将其居住公房退还给房管部门，房管部门参照市场价予以补助；四是换房差价养老，将地段好的独居老人的直管公房出租，另选地段略差的房屋租赁给老人居住，以地段房屋差价增加老人日常生活收入[5]。从实施情况来看，签订协议的老人基本都选择“租房增收养老”方式。由于很多老人住的房子是公房，没有独立卫生间、厨房，另有一些老人不愿意换住到略差一点的地方去，其他三种方式尚未实施。

（五） 中信银行“养老按揭”业务

2011年10月，中信银行率先在国内试点“养老按揭”业务，规定凡年满55周岁的中、老年人或年满18岁的法定赡养人以房产作为抵押，可以向银行申请贷款用于养老。借款人可以分为两类：一类是借款人为养老人本人；二是借款人为养老人的法定赡养人，一般为其成年子女，若成年子女去世或无赡养能力时，有负担能力的孙子女、外孙子女可作为法定赡养人。贷款申请人名下至少要有两套住房，贷款最长期限为10年，贷款利率按照央行公布的同档次基准利率或者上浮。银行根据所抵押房产的价值和合理的养老资金确定贷款金额，累计贷款额最高不超过所抵押住房评估值的60%，且每月支付的养老金不超过2万元。贷款用途必须用于养老，一般包括日常生活费用支出、医疗、其他改善性生活支出等，资金由老年人自主支付，不得挪作他用或用于国家不允许进入的领域。贷款按月分期发放，为方便借款人还款，从第二期开始，银行从放款金额中逐期扣除当月应还本息，剩余资金作为养老金发放到老年人账户[6]。“养老按揭”业务有效解决了以第二套房养老的问题，但其仅仅是一个抵押贷款产品，是用房屋抵押借款还钱，并面临老年人长寿的风险。由于业务规定比较严格，准入门槛较高，目前总体业务量不大。

三、“以房养老”业务的外部环境分析

一方面，中国人口老龄化快速发展，老年人住房拥有率较高，部分家庭对以房养老业务存在现实需求，意味着推行以房养老业务正当其时；另一方面，推行以房养老业务又面临传统观念、产权期限、房价波动和配套机构缺位等客观障碍。

（一）中国人口老龄化快速发展，养老保障资金需求巨大

中国在世纪之交进入老龄化社会，老年人规模大、增长速度快。2012年，全国60岁及以上老年人口约1.94亿人，占总人口的14.3%，而且每年还以500万～800万的数量不断增加，年均增长率高达3.2%。联合国人口基金会和中国老龄委预测，到2025年前后，中国60岁以上的老龄化人口占总人口的比重将超过20%，进入超老龄社会。至本世纪中叶，中国老年人口规模将占我国总人口的三分之一左右。人口加速老龄化给社会带来了如何解决养老问题的重大挑战，无论是为老年人提供经济支持还是服务保障，在市场经济条件下都归结为需要更多的养老保障资金。老龄化将不断提高社会抚养比，以城镇基本养老保险为例，抚养比将从现在的大约3个人供养1个退休人员，提高到1.5个职工就要供养1个退休人员，导致养老保险的资金平衡压力增大。老龄化还加重了医疗保障的负担，据统计，老年人的平均医疗消费水平相当于中青年人的3倍[7]。而随着医疗技术的发展和劳动力短缺，老年人医疗护理费用会以更快速度增长。

（二）中国老年人住房拥有率较高，有利于推行“以房养老”

受几千年农耕文明的影响，我国居民置业愿望强烈，家庭住房拥有率较高，自有住房已成为家庭的主要财产，城市居民自有住房的拥有率为85%[8]。根据全国老龄办公布的2010年中国城乡老年人口状况追踪调查结果，大部分老年人拥有自己的产权住房，城镇老年人拥有自己产权住房的占75.7%。因此，城市老年人可能成为“以房养老”模式的受益主体。“以房养老”在欧美流行，与其高额的遗产税有很大关系。如在美国，子女要继承包括房产在内的遗产，必须缴纳高达60%～80%的遗产税。老年人如果参加“住房反向抵押养老保险”，所得的现金一般享受免税待遇。从长期来看，我国征收遗产税是大势所趋，而“住房反向抵押养老保险”一般都会享受税惠，可以成为一种合理的避税手段，可能形成倒逼机制促进“以房养老”业务的发展。

（三）“以房养老”的潜在市场需求巨大

对“以房养老”存在需求的家庭涉及无子女家庭、“失独”家庭、子女出国生活工作的“空巢”老人、“丁克”家庭以及一线城市有一套以上住房的家庭等。根据2005年全国老年人口健康状况调查（又名中国老人健康长寿影响因素调查）数据进行分析，我国无子女老人占比为3.5%[9]。由于计划生育政策的广泛推行，三分之一的家庭是独生子女家庭，独生子女死亡的风险使得其父母有可能变成无子女老人。据人口学专家估算，目前中国失独家庭已超百万，同时，每年新增的失独家庭有7.6万个[10]。如北京市目前独生子女死亡的家庭约有7700多家[11]，而上海市根据计生委对于特别扶助家庭发放补贴的口径统计全市失独家庭总量为7000户，但采用人口预测方法进行估算和预判，2012年底上海市失独家庭总量约为3.9万户[12]。“空巢老人”是指无子女或子女离家后的中老年夫妇。调查显示，中国老年人独立居住比例呈上升趋势，城乡合计空巢老年人占49.3%，城镇空巢老年人占54.0%，农村空巢老年人占45.6%。“丁克”即“双收入无子女”，“丁克”家庭特指有生育能力但自愿选择不育的夫妻二人家庭。据零点调查公司多年前进行的一项社会调查，中国的大中城市已出现60万个丁克家庭[13]。过去十多年中，随着房价持续上涨，住房的投资功能凸显，不少经济实力优越的城市家庭都拥有一套以上住房，上述家庭实行“以房养老”具备可行性。

（四）“以房养老”受到“养儿防老”、“祖宅传承”等传统观念的制约

与西方国家“接力棒”式的亲子关系不同，中国亲子关系呈现“反馈式”特征，不仅父母要抚养未成年子女，成年子女还有赡养老年父母的责任和义务。因此，“养儿防老”成为我国千百年来形成的传统观念，表现为亲子间的一种情感维系方式。同时，财产继承的观念也很普遍，如“但存方寸土，留予子孙耕”、“祖宅传承”等观念流行。另外，近年来中国城市房价持续上涨，远超出一般工薪阶层的购买力，而且住房保障体系不够完善，很多家庭都是倾其所有、甚至几家共同出资才能购置一套住房。因此，老人可能名义上拥有住房，但实际上不能自由支配，把房子抵押出去置换高水平晚年生活的可能性很小，而留给子女或其他晚辈的可能性更大。

（五）房屋使用权续期规定模糊隐含法律风险

房屋产权70年，被金融界认为是“以房养老”的最大障碍。银监会就曾表示，房屋产权70年的规定导致“以房养老”难以推行。我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，居住用地的土地使用权出让最高年限为70年。国家规定，城镇建设用地土地实行国有、个人和企业可以有偿使用以及交易使用权。《城市房地产管理法》第22条规定：土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。《物权法》第149条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。从法律层面讲，购房者有权利在土地使用权到期后申请并获得延期的资格，但具体的法律条文并没有对续期的土地使用费支付标准、承担主体作出明确规定，对于续期后房屋买卖有无限制也不得而知。因此，有些人悲观地认为，70年土地使用权到期后可能会出现“房随地走、国家补偿”的情况。

（六）房价波动蕴含收益风险

发展“老年人住房反向抵押养老保险”，需要房地产市场的健康发展，房价保持适度稳定，如美国房地产市场最近经历了四个完整的调整周期，实际房价波幅仅为7.7%～20.7%，且波幅呈现不断缩小趋势，已缩至10%以内[14]。中国商品房市场自1998年真正形成后，房价普遍持续上涨，鲜有下降，至今尚未经历过一个完整的价格调整周期，而且中国房价受政府宏观调控和政策调整的影响，业界普遍担心房价下调。如前所述，保监会曾在2003年8月向国务院上报《关于开办“反向抵押贷款”有关问题的报告》，但保险业界普遍认为房价会下跌，而老人寿命在增长，因而保险公司不愿亏钱而集体沉默，从而导致该报告并无下文。当前，中国房地产市场投机过度，特别是一些二线、三线城市商品房过度发展，空置率居高不下，更引发人们对于房价下跌的预期。

（七）相关配套机构缺位

一是养老服务机构存在供不应求、收费较高、服务不到位等问题。根据民政部《社会服务发展统计公报》，2012年全国各类养老服务机构44304个，拥有床位416.5万张，仅为老年人总人口数的2%，远不能满足要求。平均每千名老年人拥有的养老床位数量，发达国家为50张～70张，而中国仅为21.5张[15]。况且，由于养老服务机构存在收费较高、服务不到位等问题，如果老年人将房屋进行抵押，并需要入住养老服务机构，将面临不少考验。二是中国市场上还缺少成熟、专业化的商业机构开办“以房养老”业务。从南京、北京等地的实践看，相关商业机构公信力不足，机构和客户之间难以建立良好的信任关系。三是试点“老年人住房反向抵押养老保险”业务，中国银行和保险公司等金融机构的相关业务知识和经验积累都面临挑战。

四、发展“以房养老”业务的政策建议

（一）形成合力，坚定不移地构建多层次养老保障体系

当前，社会各界对提高基本养老保险的保障水平期望值过高，恐怕很难实现。提高基本养老保险支付水平必然要求增加筹资水平，在保险费率已高达28%的情况下，受制于经济增长速度放缓，提高费率的可能性很小，对财政大幅增加养老保险补贴支出也不能期望过高。据统计，2013年全国累计有3800万人中断城镇职工养老保险缴费，主要原因是部分中小微企业经营困难[16]。尽管受经济增速放慢的影响，国家财政收入增幅放缓，但很多财政支出是刚性的，加上大量地方债务即将到期，财政收支矛盾十分突出。为保障和改善民生，落实《社会保险法》要求县级以上人民政府必须承担基本养老保险等社会保险基金支付不足时的补贴责任，各级财政的社会保险补贴会持续增加，但在财政收支矛盾突出的背景下，不可寄予过高期望。建立健全养老保障体系，要尊重社会保障制度发展规律，结合我国国情，发挥政府、用人单位、个人和市场、社会多方面力量，形成合力，建设多支柱、多层次养老保障体系。一方面，要扩大基本养老保险的覆盖范围，完善不同养老保险制度间的转移接续机制，增加养老保险基金投资渠道，增强养老保险基金的支付能力；另一方面，要借鉴国际惯例，以基本养老保险为主干、构建多支柱养老保障体系，包括由财政出资、非缴费型的国民养老金制度，用人单位和个人共担责任的企业年金或职业年金，享受税收优惠的商业养老保险，发挥邻里互助、社会慈善公益帮扶等。“以房养老”作为一项享受税收优惠的商业保险产品，无疑将有助于增加养老金的来源。

（二）加强宣传，引导社会公众对“以房养老”形成理性、客观的认知

近年来，中国社会保障制度建设不断健全，覆盖群体不断扩大，建立了世界上规模最大的社会保障计划，对保障人民生活、促进经济社会发展起到了重要作用。同时，社会保障问题持续成为社会关注的焦点，特别是养老、医疗问题，每每引发社会各界的热议，众说纷纭，见仁见智。造成上述现象的原因是多方面的，包括社会转型期矛盾增多，公共服务不到位，民众期待水涨船高等，养老话题长盛不衰也集中反映了社会对老龄化高峰期临近的普遍焦虑。面对新兴媒体迅猛发展，思想文化交流交融交锋更加频繁，公众思想互动的独立性、选择性、多变性、差异性明显增强，各阶层表达能力不断提高，必须掌握舆论宣传的领导权、管理权和话语权，主动宣传国家的重大决策部署，充分解释涉及民众利益的政策措施，积极引导社会公众关注的热点话题。对于开展“老年人住房反向抵押养老保险”试点，应该明确：这是积极慎重稳妥地借鉴国际经验、构建多层次养老保障体系的一种尝试，目的是探索符合国情、满足老年人不同需要、供老年人自主选择的养老保险产品，扩大养老服务供给方式，不会降低基本养老保险的保障水平，也不会削弱政府提供基本养老保险的责任。

（三）政府扶持，加强“以房养老”制度的顶层设计和统筹规划

由于“以房养老”涉及金融保险、房地产、民政、房管、人保等多个行业和部门，需要管理层统筹规划，实施顶层设计。政府需要制定具体政策和细则，对该业务进行全程管理，包括制定贷款最高额度、监管提供贷款的金融机构、对该贷款提供保险和补贴等。其中，政府提供保险尤为关键。国家应制定和实施财税政策支持以房养老业务：对一定市值以下的老年人房产交易免税，保护中低收入的住房；对长寿老人予以补贴；老年人领取的养老金免税。加强对商业机构的监管，国家保险监管部门应制定相应的政策规范，指导保险公司的经营行为，规范老年人与保险机构间的合同文本，防止不平等条款，避免出现损害老年人利益的情况发生。

（四）市场联动，鼓励保险公司和银行联合开发“以房养老”保险产品

“住房反向抵押养老保险”本质上是一个金融保险创新产品，涉及对房地产市场价格走势、房屋价值、客户预期寿命和按揭利率等众多变量的预测、评估以及确定等技术难题，需要统筹发挥寿险公司、财产保险公司、商业银行等多种金融机构的优势。因此，试行“以房养老”，应以保险公司为主体，银行或基金管理公司围绕保险公司发展衍生金融产品，这些经验在与内地文化氛围、市场结构比较接近的日本、香港等地都得到有效检验。日本以往的“以房养老”业务主要由保险公司作为中间人，最后由银行向老年人放贷，银行不仅需要密切关注不动产的价值变动，还必须定期掌握老年人的生活环境及状况，管理成本相当高。为了解决上述问题，日本“以房养老”业务的经营方式发生了转变，逐渐出现了银行和保险公司共同开发，乃至金融集团下各金融公司联合开发的情况。香港在2011年推出的“安老按揭试验计划”具体做法是：由具备政府背景的按揭证券公司决定牵头开发养老按揭产品，鼓励银行提供安老按揭贷款，按揭证券公司向其提供按揭保险，降低银行和老年人的风险。另外，由于反向抵押贷款归还期限一般较长，房地产交易周期也较长，会对银行的流动性带来较大压力，需要有二级市场增强贷款的流动性，为此，需加快发展资产证券化业务，为“住房反向抵押养老保险”增强贷款的流动性。

（五）协同推进，完善“住房反向抵押养老保险”配套服务和保障体系建设

推进“住房反向抵押养老保险”，需要完善相关配套机制。一方面，要建立公益性中介机构，提供配套的专业化服务，保证市场公正、公平。发达国家“以房养老”有成熟的运作方式，比如房价评估作为一个重要环节，由中立、权威的专业评估机构负责房屋价值的评估，既能照顾到老年人的利益，也能保证金融机构的合理收益。如日本规定，必须由从事不动产买卖以及房地产开发以外的第三人机构对二手房进行检查和评估。由于我国房地产尚未经历整体上真正的下降周期，相关金融机构与住房所有者的评估会天差地别，因此，必须大力发展具备公信力的第三方评估机构。另一方面，要努力提高房屋建筑质量。建筑质量过硬是“以房养老”的前提和基础，否则谈不上抵押价值，更不存在资产收益。中国是世界上每年新建建筑量最大的国家，但建筑质量较差，“短命”现象相当普遍，住房寿命“50年罕见，30年普遍”，平均寿命只有25年～30年[17]，有些仅有二三十年房龄的房屋表面就已破旧不堪。因此，必须高度重视建筑工程的质量监管，紧紧抓住质量和安全的关键环节，努力向高品质、长寿命的住宅转变，为“以房养老”奠定坚实的基础。可以借鉴日本的“住宅性能标示制度”，日本制定了《住宅品质确保促进法》，要求开发商在一定年限内完全承担房屋的瑕疵担保责任，不仅要对房屋结构缺陷承担责任，而且对屋顶、外墙等漏雨、渗水等也必须承担瑕疵担保责任。

（六）先行先试，在一线城市面向空巢、独居老人试点“以房养老”业务

目前城市房价呈现区域分化的明显趋势，具体表现为一线楼市及部分热点二、三线城市房价依然坚挺，出现了更强劲的上涨，上涨预期不断增强，而其他城市房价涨幅已经明显收窄，较为平和，甚至出现下跌。这是由于不同城市所具有的社会、经济、政治、文化等各方面的资源禀赋差异形成的。由于一线城市集中的资源特别丰厚，对外地人口产生了强烈的吸引力，楼市呈现长期供不应求态势，在经济发展不均衡情况下，一、二线城市房价易涨难跌，选择这些城市先行开展“以房养老”业务，对于金融机构来说，更具有吸引力。从文化程度看，一线城市老人的文化程度一般比较高，更容易接受新事物，也有利于开展新业务。

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[责任编辑：杨 健]