营改增对房地产企业的影响及管理对策

长兴县财政局 叶自芳

增值税主要是对企业和个人销售或进口货物、提炼加工、修配劳务的货物，提供应税服务实现的增值额所征收的税种。国家进行营改增税制的改革，是为了将税负转嫁向消费环节，避免营业税的重复征收问题，由消费者承担税负，提高企业的资金积累和市场竞争能力。

一、营改增对房地产企业的发展可能造成的影响分析

(一)土地成本与进项税不能抵扣

营改增对于房地产企业首先影响的是成本结构。在当前房地产企业的成本结构中，所占比重较大的是：土地成本、建筑安全成本及财务成本，而根据现行的政策法规，土地成本是无法与进项税进行抵扣的。因此，由于一二线城市的土地成本占总成本较高，当地房地产企业实施营改增后所承担的税负就有所提高。而三四线城市土地成本占总成本较低，但建筑安全成本占总成本比相对较高。如果房地产企业的建筑安全成本产生的增值税，可以与进项抵扣，那实施营改增对甚至可能降低企业的税负。

(二)建筑安全成本缺失增值税发票

建筑业受营改增税制改革的影响，常造成房地产企业缺失建筑安全成本的增值税发票，导致房地产企业的税负增加。建筑业实施营改增改革后，造成各项增值税专用发票或发票抵扣有限等问题。目前，国内建筑材料供应商构成很杂，往往无法提供增值税专用发票。另一方面，建筑工主要来自农民工和劳务公司。劳务公司本身缺少可抵扣的进项税，作为微利企业也难以承担高额的增值税销项税；农民工的劳务产生的人工费用，更没有增值税发票，这些最终会影响到房地产企业的进项税抵扣。

(三)营改增一定程度的影响到房地产企业的现金流

由于国内房地产企业的运营形式多以项目公司为主，那么房地产企业就必须先就预售收入进行税款预缴，进项税款必须等到项目竣工结算完成，收入确认后才可以获取较大的金额，无形之中房地产企业便承担了较高的增值税成本。因此，营改增一定程度的影响到房地产企业的现金流。

(四)房地产企业缺少科学合理的政策过渡阶段

国内目前在建、在售的房地产开发项目缺少科学合理的过渡政策，造成一些开发项目无法进行增值税发票的抵扣，使房地产企业最终承担了全额的销售额增值税。还有在营改增实施前，房地产企业收购的项目，在营改增后想要转让，如果缺少科学合理的过渡政策，必然会增加房地产企业的税负。

二、房地产企业对营改增的管理措施

根据其他行业实施营改增改革的经验，为减小营改增可能产生的不利影响，可以从以下四方面采取措施。

(一)加强供应商管理，获取可抵扣的增值税发票

由于建筑市场的激烈竞争，想通过提高工程承包价，将增值税转嫁给开发商是很难实现的。因此，房地产企业应优先选择具备正规行业资质和增值税纳税人资格，且能提供足额增值税发票的建筑施工企业进行合作。同时，房地产企业要加强内部管理，加强对材料采购和劳务委托等过程的票据管理；加强与建筑施工企业的工程决算管理，保证及时收到有效的增值税抵扣发票；提高会计核算质量和精准性，坚持有发票才抵扣，尽可能实现项目竣工验收与会计核算同步进行。

(二)理清经营活动，科学安排业务

对于房地产企业来说，科学合理地税务筹划，保证企业实施营改增改革后，实现税负减轻的效果，必须要先理清房地产企业的自身业务流程，明确存在营改增风险的经营活动项目。对于各项环节，及时计算出可抵扣的增值税进项，保证房地产企业有效实现税负减轻。国内目前的一部分房地产企业，采用将部分业务活动和企业职能进行外包，以此来实现税务的科学筹划，帮助企业进行转移税费。这对于那些不能解决进项税抵扣的房地产企业来讲，具有很高的可行性和可操作性。但在进行服务外包的过程中，一定要注意产品质量，维护好企业的品牌形象。

(三)大力开发商业地产项目，促进企业客户的销售

目前国内的住宅市场总体呈现供大于求，物业购买者掌握着价格的主动权，对于开发商的无端提价是不会接受的。因此，房地产企业的增值税想要转嫁给物业购买者是很难实现的。而商业物业消费者获得的增值税发票，可以作为公司的进项税进行抵扣，实现增值税税负转嫁向买家。房地产企业可以充分发挥商业地产项目进项税额的抵扣优势，科学规划业务，加快房地产企业的转型升级，通过多态发展来抵御房地产市场的投资风险。

(四)加强企业财务、税务管理

实施营改增后，增值税营业税的处理、财务核算会更加复杂，需要加强对会计人员的培训，需要重新梳理内部业务系统同财务核算系统的衔接、匹配，提前做好税务申报程序准备、纳税申报和各项财务、税务材料的提交、留存。

三、结束语

房地产企业通过对自身发展方式的转变，选择可靠的建筑供应商，健全内部管理，规范财务、税务的制度建设，提前做好税务筹划，才能保证在营改增过程中，实现税负成本的降低。

[1]张泽洋.浅议营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策[J].中国乡镇企业会计，2014（12）

[2]许亚敏.试论营改增对我国房地产开发企业的税负影响及应对措施[J].现代经济信息，2015（7）