论目前国内三四线城市商业地产现状机遇和挑战

田梦迪 安冰冰 张莹

摘 要：伴随着中国国内市场经济的建立和完善，我国的商业地产也迅速的发展。尤其受到城镇化建设的影响，更为商业地产业的发展提供了机遇。商业地产的发展对我国经济的发展起到了极大的推进作用，但与此同时，商业地产业与面临着挑战，尤其针对于三四线城市，商业地产的机遇更大，面临的挑战也不可小视。对此，我们将以部分的三四线城市为例，分析三四线城市商业地产的现状，把握三四线城市商业地产的发展机遇，客观冷静的对待三四线城市商业地产业的挑战，使商业地产业可以更好的促进国内经济的发展。

关键词：三四线城市；商业地产；现状；机遇；挑战

改革开放以来，尤其是这几年来，随着国内经济的不断发展，开始越来越多的出现人口转移的现象。农村的人口迁到相应的乡镇上；乡镇的人口转移到规模比较小的城市，也就是我们通常所说的三四线城市；而本来居住在三四线城市的人口则转移到了一二线城市。只要人口迁移，居住场所便是人们首先考虑的重要问题，因此，人口转移势必带来了商业地产业的发展机遇，促进了商业地产业的发展，同时也带动了我国经济的快速发展。然而，在商业地产业高速发展的时刻，也存在了许多的问题。在2014年，商業地产政策一改过去的限购、限贷、限价等全面束缚，回归市场主导常态。全国商业地产的开发和销售增速普遍的下降，销售面积负增长，全国平均房价持续下跌，因此，商业地产市场的改革迫在眉睫。

一、三四线城市的现阶段的商业地产供应现状

现阶段我国的商业地产供应现象可以从两方面来看：（1）三四线城市商业地产投放数量持续增加，增速放缓；（2）房价2014年下半年下跌，2015年将平缓增长。我们以洛阳焦作新乡等城市考察，近五年来，洛阳和焦作的商业地产的投放数量每年都在增加，2014年洛阳商业地产土地成交量为2702亩，较上一年增长1.27%。较全国的平均水平来看，三四线城市商业地产的房产投放数量在2014年的情况比较的稳定，可见相比一二线城市来说，三四线城市商业地产供应不确定性较强。至于房价，通过近五年房价的波动情况，三四线城市的房价情况，近些年持续上升，2014年增速放缓，波动的幅度不会特别的大。由此可以看出，三四线商业地产市场的房价基本不会再出现大幅的上涨或下跌，而是上升下降并存。房价会逐渐平稳波动，总体保持缓速上升。同时，也体现出三四线城市商业地产的可调控性比较强。

二、三四线城市商业地产面临的风险

近年来，各种城市综合体、超级大盘在三、四线城市涌现，如今却成了其去库存化过程中的“痛点”。最新统计数据显示，一、二线城市开始出现持续回暖迹象，但三、四线城市仍然陷于房价下跌、库存高企的“困局”。一些中小城市的开发商资金链紧绷，缓建、停工、烂尾等问题显现。部分项目由于涉及大量民间融资，极易引发一系列社会风险。

在业内人士看来，自“330新政”出台以及5月再次降息以来，一线城市出现了量价齐升行情。但绝大多数三、四线城市的商业地产市场并没有明显好转，和一、二线城市相比呈现严重分化格局。分析人士认为，一线城市的优质资源和人口优势决定房价率先止跌回升，而三、四线城市库存高、城市吸引力不足，这是其楼市持续低迷的主要原因。

三、我国三四线城市商业地产存在的机遇

中国城镇化的大方针指导下，三四线城市长在成为未来发展蓝图的下一个蓝海。三四线城市在城市规模，城市建设程度，居民收入和生活水平等方面都表现出很有力的增长趋势，城市实力总体在增强。三四线城市的开发需要大量的人才去经营管理，所以三四线城市的隐性需求比较大。三四线城市商业地产市场的快速发展在整体上看来是良性的。

1.随着一二线城市市场空间日趋饱和的状况，居民入住三四线城市市场间日趋饱和的状况，居民入住三四线城市的意愿会越来越强烈。从而为三四线城市的商业地产业带来更多的需求。三四线城市商业地产业相对来说便于调控，政策和制度上的转变对于三四线城市的发展影响较为明显，所以三四线城市的商业地产风险更低。

2.商业升级换代的机遇，潜在三四线城市商业地产最大的机会，是这些城市确实存在着商业升级换代的需求和空间，竞争也不像一二线城市那么的激烈。某些节奏踩得很准的开发商，在恰当的时机选择恰当的地段，进入了一些三四线城市的核心地位。进入太早，消费需求还没有体现，面临运营的压力；进入太晚，往往蓝海已经染成了红海，竞争已趋激烈，进入只能拼刺刀。

四、结语

三四线城市商业地产的风险和机遇并存，所以最近阶段应该追求稳步发展，才能规避风险，抓住机遇。善于运用市场，才能不断发展，做不到这些就可能会惨遭淘汰。三四线城市的风险和机遇并存状态，使三四线城市的商业地产投资商面临的重大考验，如何抓住机遇，规避风险，是一个需要考虑的问题。如何利用好商业地产，使其更好地促进国内经济的发展也是我们所面临和急待解决的问题。

参考文献：

[1]丁祖昱.三四线城市房地产机遇和挑战.中国经济报告，2013.

[2]林箐.三四线城市房地产风险渐显.福建工商时报，2013.F203.006.

作者简介：田梦迪（1994.06- ），女，河南洛阳，河南师范大学2013级经济学专业在读本科生；安冰冰（1996.02- ），女，河南郑州，河南师范大学2013级工商管理专业在读本科生；张莹（1995.06- ），女，河南南阳，河南师范大学2013级工商管理专业在读本科生；杜乾鑫（1994.09- ），男，河南焦作，河南师范大学2013级工商管理专业在读本科生