商品住宅保修期内房屋维修管理

陈琦

【摘要】随着城市化进程的推进，近年来所建设的住宅数量越来越多。如何在住宅保修期内建立完善的房屋维修制度并有效处理住宅质量问题是值得探讨的重要问题。本文基于文献调研对房屋维修制度的发展进行了回顾，结合自身在大型房地产企业工作的经验，梳理出当前主流房地产开发企业的房屋维修制度模型。本文界定了房屋维修的涵义，介绍了地产、总包、物业等涉及的职责与工作。在此基础上，本文结合案例揭示了合理的房屋维修制度能够有效地处理住宅保修期内房屋维修的各种问题，为住宅质量提供保证并提升业主满意度。

【关键字】保修期、住宅质量、房屋维修、维修管理、物业管理

1.背景

据中国消费者协会统计，2008年住宅质量问题投诉数量为16642件，2009年为12954件，2010年为11878件[1]，这些还不包括投诉无门，不了了之的投诉。如何应对大量的客户对住宅质量的投诉，是房地产开发企业需要着手解决的一项重要工作。现有住宅（文中主要指商品房）的设计、建造、验收和保修主要依据国家及地方规范和行业标准。尽管我国已经制定了相关法律法规，但在实际住宅建造过程中存在着不按规范施工，监理单位质量把控失责，住宅存在设计缺陷等原因，交付后的住宅存在一定的质量问题；同时有些问题是先天设计导致，无法在房屋维修中完全修复。对于一些小型的建设单位来说，虽然安排了施工单位对住宅保修期内的质量问题进行修理，但由于部分问题难以修理，物业公司又不承担保修期内的房屋维修工作，使得业主的利益难以得到保障，导致业主维权和投诉的报道屡屡见诸报端。

2.住宅保修期内房屋维修制度的完善

2.1 基本概念

在房屋维修工作中主要涉及以下基本概念：

（1）建设工程质量保修。建设工程质量报修是指建设工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷（或质量问题），由施工单位依照法律规定或合同约定予以修复。

（2）保修期。保修期是指建设单位在住宅交付使用后，对业主承担保修责任的期限，其期限主要由《建筑工程质量管理条例》、《房屋建筑工程质量保修办法》等规定。

（3）保修责任。施工单位承担保修责任的前提是住宅质量问题应当发生在保修范围和保修期以内，具体质量问题是否属于保修范围由《房屋建筑工程质量保修办法》第十七条所规定。

2.2 房屋维修制度的发展

2.2.1 福利房时代的房屋维修制度

在福利房时代，房屋维修工作主要由各市房管局负责。如青岛市1994年共有四区14个房管所，其主要任务就是收房租和修房子，处理对象主要是公有住房[4]。之后各地陆续建立了房屋维修中心，从整个城市的角度来管理房屋维修工作，如1999 年上海市房屋土地资源管理局成立了上海市房屋维修监督中心，承担全市房屋维修、应急工作的管理、指导和监督职能[5]。此类模式的维修对象以公房为主，随着房改特别是公有住房出售速度的加快，房管部门的管理费、房屋修缮费严重不足，具备政企不分，效率低下，人员老化，经营规模萎缩等特点。同时并没有太多针对房屋维修的法律法规规定房屋维修的范围和内容。

2.2.2 商品房时代的房屋维修制度

（1）由建设单位负责房屋维修

自进入商品房住宅时期之后，我国陆续颁布了《商品房销售管理办法》[2]和《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》[3]，要求建设单位向业主提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并承担保修责任。

（2）由建设单位委托物业公司负责房屋维修

建设单位也可以委托物业公司负责房屋维修，由物业公司负责牵头施工单位进行维修，必要时委托其他单位进行保修，并由原有施工单位承担相应责任。

3.物业委托模式下的房屋维修制度

为了解决上述问题，尤其是为了维护业主的合法权益，笔者所在公司根据国家有关法律、法规，在实践中积极探索了物业委托模式下的房屋維修制度，取得了一定的成效。

受地产的书面合同委托对各小区保修期内的住宅进行房屋维修工作。笔者结合自身经验认为，房屋维修工作本质上的服务对象是住宅和业主，在这其中建设单位主要负责保修责任，实际操作可由物业公司代为处理。

为了更好地为业主服务解决房屋维修问题，笔者结合房屋质量工作的经验，参与制定了房屋维修制度流程。

笔者较赞成物业委托下的房屋维修。建设单位出资委托物业公司进行房屋维修工作，目前已有越来越多的大型房产公司采用此模式操作，而且较为奏效。当然另一个关键之处在于建设单位、物业公司与施工单位签订了三方协议。在这种情况下，若原有施工单位不进行保修或保修质量不好或出现重大抢修时，能够及时地引入第三方施工单位，为业主解决处理房屋维修问题；其次也能依据三方协议对施工单位进行经济方面的制裁，以保证今后的房屋维修；另外，从业主的角度来说，业主只需要与物业公司打交道，而不需要处理错综复杂的各参与方之间的关系，便于为业主服务。

4.现有房屋维修制度下的维修实践

本文以笔者实际操作的2个房屋维修实例为例，来分析笔者所在公司现行的房屋维修制度如何能较好地为业主解决问题

由于笔者所在公司已经建立了相对完善的房屋保修制度，因此在实际中确实为业主处理好了房屋维修问题。其中一方面按照传统模式，让施工单位为业主维修问题；另一方面在施工单位拒绝维修或联系不上的情况下，能够及时够调用第三方施工单位进行处理，保证业主的利益，物业公司也能借助三方协议对施工单位进行经济处罚。

5.结论与展望

目前，房屋维修工作还亟待发展，笔者认为主要表现为以下几点：

（一）房屋维修制度的普及推广。住宅保修期内的房屋维修工作还是一个全新的课题，虽然国内很多大型的房地产企业已经开始按照类似的模式进行操作，但一些小型的房地产公司却无法投入很多的人力、物力去顾及这些问题。

（二）房屋维修技术提升。房屋维修是一项对施工技术和经验要求较高的工作，从业人员应具备相应的专业能力、沟通技巧。今后建造房屋运用的新技术、新材料则会越来越多。

参考文献

[1]中国消费者协会. 二〇一〇年全国消协组织受理投诉情况分析 [EB/OL]. http：//www.cca.org.cn/web/xfts/newsShow.jsp？id=50618 [2011-08-08].

[2]中华人民共和国建设部. 商品房销售管理办法 [Z]. 2001-06-01.

[3]中华人民共和国建设部. 商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定 [Z]. 1998-05-12.

[4]青岛市房产管理局. 青岛市房屋维修体制改革的基本思路 [J]. 中国房地产，2001（6）： 30-31.

[5]刘九虎，翟瑛矫，陈曦. 上海房屋应急维修在改革中发展——上海市房屋维修监督中心的发展历程及深化改革展望 [J]. 上海房地， 2008（5）： 4-7.