上海网签新建商品住宅价格缺失数据评估方法研究

课题组

(国家统计局上海调查总队，上海 200003）

上海网签新建商品住宅价格缺失数据评估方法研究

课题组

(国家统计局上海调查总队，上海 200003）

网签新建商品住宅价格缺失数据伴随网签数据在房价指数编制中的应用而产生。缺失数据评估的科学性、合理性和有效性，直接影响到房价指数的准确性。本课题结合上海实际，借鉴兄弟城市网签新建商品住宅价格缺失数据评估方法有益经验，研究提出六种评估方法，并以2013年7月-2014年6月相关资料为依据，对缺失数据评估方法展开了实证研究。通过比较各种方法之间的优劣，探寻出目前条件下的最佳评估方案。

网签；房价指数；缺失数据；评估方法

2011年起，国家统计局对房地产价格调查统计制度进行改革。根据要求，上海调查总队每月从上海市房地产交易中心取得新建住宅网签资料（以下简称“网签数据”），作为计算上海新建商品住宅价格指数的基础资料。将网签数据做相应处理，导入国家统计局房地产价格调查数据处理系统（epi）后，系统会自动对项目名称和房屋类型进行识别、跟踪，采用调查制度规定的“精确回溯”和“替代回溯”两种方法回溯报告期成交项目的基期价格。但房地产销售市场有其特殊性，一些项目是无法通过制度规定的方法追溯到基期价格，也即出现成交记录基期价格显示为空情况，这时需要进行人工评估，形成本课题所提出的网签新建商品住宅价格缺失数据概念。

一、研究背景及意义

实践显示，近年来上海网签新建商品住宅价格缺失数据每月在成交记录中占有相当比例，平均占总成交记录的10.6%。特别值得一提的是新开盘项目，由于前期无销售，成为缺失数据的重要组成部分，而较高的成交量，使其加重了对总指数的影响。进一步深化对缺失数据评估方法的研究，寻求更加科学、合理、有效的评估方法，关系到房价指数编制的准确性和严密性，关系到房价走势的客观性和真实性，具有重要的现实意义和社会价值。

二、目前国家统计局和部分一线城市对缺失数据的评估方法

（一）国家统计局做法

主要采用三种方法：第一种，若项目附近区域存在可比在售项目，则按照该可比项目对应分类成交价格评估项目上月价格；第二种，若项目附近区域无可比在售项目，则根据区域、地段、价格同质可比原则，选取与该项目位置属同一级别区域的相似项目，按照其对应分类成交价格评估项目上月价格；第三种，若上述项目都不存在，则根据项目附近区域内本月二手住宅交易价格变动幅度或有关价格数据变动幅度进行评估。

（二）上海调查总队做法

1.删除法

所谓删除法，是对一些特殊的基期价格缺失情形，采用删除其所在记录的方式进行处理的方法，其主要目的是净化数据。此法主要针对以前年度成交在报告期签约的项目、动迁房项目和人才房项目这三种情形下，项目报告期显示的成交价格

与实际的市场价格远不相符，其反映的价格变动趋势也与实际脱节，故采用删除法将其剔除。

2.同质可比法

采用电话询问方式，通过与房地产开发企业沟通交流，咨询了解存在缺失数据项目的价格涨跌情况，依“同质可比”原则评估相似项目基期价格。即，若某项目某房屋类型本月未调价，则基期价格评估为与报告期价格相同；若某项目某房屋类型本月价格有调整，则通过“同质可比”原则剔除不可比因素造成的差异，对基期价格加以估算。

3.行政区域分类价格指数替代法

实际工作中，上海调查总队还探索运用第三种方法，即行政区域分类价格指数替代法。它是以同行政区划同分类住宅价格变动幅度对缺失数据项目展开评估，补齐基期价格，是现行国家统计局《房地产价格统计报表制度》第三种评估方法的延伸。

具体做法是，利用追溯到基期价格的项目成交数据，分别计算上海市17个行政区域各分类商品住宅（90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上）的环比价格指数，最终实现以同行政区划同分类商品住宅价格变动幅度对缺失数据进行评估的目的。

（三）京穗鹏一线城市评估方法

1.北京调查总队做法

第一种方法：以可比项目环比价格变动幅度评估缺失数据项目的基期价格。即通过多种途径寻找缺失数据项目附近的可比项目，以可比项目报告期环比价格涨跌幅拟合项目价格走势，倒推基期价格。

第二种方法：以所在区域（板块）环比价格变动幅度评估缺失数据项目的基期价格。即将区域内缺失数据项目删除，根据其他项目价格信息计算报告期区域（板块）环比价格涨跌幅，拟合缺失数据项目价格走势，倒推基期价格。

第三种方法：以项目附近二手住宅价格变动情况评估缺失数据项目基期价格。若前两种方法都无法有效评估出基期价格，则借助中介公司力量开展评估工作。即由中介公司评估缺失数据项目附近二手住宅环比价格涨跌幅，据此拟合项目价格走势，倒推基期价格。

2.广州调查总队做法

广州调查总队侧重根据区域环比价格涨跌幅评估基期价格。区域概念的界定上，根据实际情况灵活运用行政区划和街道的划分进行数据评估。即优先考虑以街道内相同项目环比价格涨跌幅评估基期价格；若该方法行不通，则退而求其次，以行政区划报告期住宅环比价格变动幅度评估基期价格。

3.深圳调查总队做法

第一种方法：以片区（街道）在售项目环比价格变动幅度评估基期价格。该方法操作方便，且行之有效，能较好地满足国家统计局缺失数据评估要求。即从房地部门取得网签原始数据时，同时取得新建住宅所在街道指标，为计算片区（街道）新建住宅环比价格指数提供基础和可能。计算的各片区（街道）新建住宅环比价格指数，用以评估所属区域内缺失数据项目的基期价格。

第二种方法：以附近二手住宅价格变动幅度评估缺失数据项目基期价格。若片区（街道）无成交房源，或均为缺失数据项目，深圳调查总队则采用项目附近二手住宅价格变动情况评估基期价格即通过新浪网等网络媒介查询项目附近的二手楼盘，后联系相关中介公司，由中介公司评估附近二手楼盘的环比价格涨跌幅，拟合项目价格变动情况，倒推基期价格。

三、现行上海评估方法存在的不足

目前，上海采用的三种网签新建住宅价格缺失数据评估方法中，删除法主要对成交价格脱离市场实际的项目进行清理，其功能为数据净化，是编制房价指数的客观需要所在；同质可比评估法与行政区域分类价格指数替代法各有利弊，均存在不足需要改进和完善

1.同质可比法的不足

以同质可比法对网签新建商品住宅价格缺失数据进行评估，具有一定的理论基础和制度依据且该方法简单易行、可操作性强，一定程度上能真实反映楼盘价格变动情况。但该方法存有两点不足：一是“同质可比”评估原则与现行房价指数计算方法存在不一致现象。主要是统计标准不一致。现行网签新建商品住宅价格指数建立在Lowe公式基础上，与“同质可比”原则存在不一致现象是该方法的软肋。二是人为因素的影响。由于主要通过电话咨询方式实现缺失数据的评估，容易出现因被咨询者信息掌握程度不全或不同，导致评估结果出现偏差。

2.行政区域分类价格指数替代法的不足

行政区域分类价格指数替代法操作简便，工作量小，但也存在两点不足：一是行政区域范围较大，成交住宅价格差异大。同一行政区域内不同区位楼盘价格变动情况可能千差万别，将差异较大的楼盘混在一起计算住宅区域分类价格指数，代表性值得商榷；二是同区域成交项目较少，代表性不足。部分区域，特别是中心城区，成交项目数量往往较少，存在无法计算住宅分类价格指数或者有时即使可以计算，代表性也难以满足的情况，这也是该方法的明显缺陷。

四、研究思路

（一）总体思路

目前，在编制房价指数时，我们发现需要评估网签新建商品住宅价格缺失数据的，主要集中在以前年度成交在报告期签约项目、动迁房项目、人才房项目和新开项目（报告期第一次进入市场销售，连续四个月没有成交记录的在售项目也视为新开项目）等四种项目中。研究思路和初步解决方法是：

1.对签约价格与市场实际严重脱节的项目采用“删除法”进行评估。主要集中对以前年度成交在报告期签约项目、动迁房项目和人才房项目这三种情形。实际操作中，对成交时间超过一年的项目，均以删除法将整条记录进行剔除。

2.对新开盘项目（即首次开盘项目）、连续四个月没有成交记录的尾盘以及间断性销售项目，可分别采用同质可比法、行政区域分类价格指数替代法、板块环比价格指数替代法、监测房产开发企业价格指数替代法、以及分区县二手住宅价格指数替代法等五种方法进行评估，并计算相应的房价指数，筛选出与对比标准（注：对比标准是指将当月zjb.dbf中缺失数据项目剔除后，根据可以追溯到基期价格的成交记录计算的新建商品住宅环比价格指数）最为接近的方法，作为今后缺失数据评估参考。

（二）五种评估方法的研究思路

1.同质可比法：通过电话方式与销售楼盘房地产开发企业沟通交流，咨询了解缺失数据项目价格涨跌情况，依据“同质可比”原则剔除不可比因素造成的差异，评估基期价格，最终将评估后的全部成交数据计算新建商品住宅价格指数。

2.行政区域分类价格指数替代法：首先将追溯到基期价格的项目整理出来，分别计算上海市17个行政区划3个分类（90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上）新建商品住宅价格指数。然后以同行政区域同分类住宅价格变动幅度对缺失数据进行评估，补齐基期价格。若某行政区划某分类住宅环比价格指数缺失，则以该行政区划其他分类环比价格指数进行替代。

3.板块环比价格指数替代法：首先将追溯到基期价格的项目整理出来，根据上海市房地产交易中心板块划分概念（目前全市范围共划分为121个板块），计算各板块新建商品住宅价格指数。然后以所属板块价格变动幅度对缺失数据项目进行评估，补齐基期价格。若某板块住宅环比价格指数缺失，则以该板块所在行政区划环比价格指数进行替代。

4.监测房产开发企业价格指数替代法：首先依据每月跟踪监测的上海市房产开发企业上报的报表数据，计算当月新建商品住宅价格指数。然后以监测房产开发企业上报数据计算的当月房价指数，拟合缺失数据项目价格走势，补齐基期价格。

5.分区县二手住宅价格指数替代法：首先依据每月跟踪监测的上海市房地产中介公司上报的报表数据，计算上海市17个区县二手住宅交易价格指数。然后以各区县二手住宅价格变动幅度，评估相同区县缺失数据项目，补齐基期价格。

五、实证分析

为便于实证研究，本课题仅对上海2013年7月-2014年6月网签数据，经国家统计局房价调查数据处理系统（epi）汇总后的zjb.dbf文件进行实证分析。

（一）五种评估方法分析

先采用“删除法”将以前年度成交在报告期签约项目、动迁房项目和人才房项目等特殊情形从各月zjb.dbf中删除，对数据资料做初步净化。初步处理后，得出2013年7月-2014年6月上海网签新建商品住宅缺失数据情况（见表1）。再分别以同质可比法、行政区域分类价格指数替代法、板块环比价格指数替代法、监测房产开发企业价格指数替代法、分区县二手住宅价格指数替代法五种方法对净化后的2013年7月-2014年6月zjb.dbf中的基期价格缺失数据展开评估，并计算相应的房价指数。

表1 2013年7月-2014年6月上海网签新建商品住宅成交记录及缺失数据记录条数

（二）五种评估方法比较

综合上述五种评估方法计算的2013年7月-2014年6月各月房价指数（见表2），并分别计算五种评估方法与对比标准（注：将2013年7月-2014年6月各月zjb.dbf中缺失数据项目剔除后，计算的新建商品住宅环比价格指数）之间的绝对差异值（见表3）。

表2 五种评估方法计算的上海2013年7月-2014年6月新建商品住宅环比价格指数

表3 五种评估方法计算的2013年7月-2014年6月上海新建商品住宅环比价格指数与对比标准之间的绝对差异

续表

经计算差异发现，按行政区域分类价格指数替代法计算的房价指数与对比标准之间的总绝对差异最小，仅为1.7，绝对差异最高的是同质可比法，为3.1。表明行政区域分类价格指数替代法具有较强的有效性和可行性。

六、课题总结

（一）可行性分析

1．2 参考标准 诊断标准：参照《实用新生儿学》第4版。入选标准：不论何种原因导致孕母早产的符合胎龄＜37足周，出生体重＜1 000g的新生儿。排除标准：宫内或生后即发现有严重先天发育畸形或有外科疾病的新生儿。

提出用行政区域分类价格指数替代法在网签缺失数据中的应用，主要基于以下三方面考虑：

1.数据可获取性。从数据来源看，上海市房地产交易中心提供的网签新建住宅交易资料中包含区县指标，已具备数据基础，可便捷地计算出行政区域分类价格指数。

2.计算方法有效性。从计算方法看，《房地产价格统计报表制度》为计算行政区域分类价格指数提供了思路和具体办法。需要指出的是，在评估缺失数据过程中，若某行政区划某分类商品住宅环比价格指数缺失，则以该行政区划其他分类环比价格指数进行替代，这种处理方法也符合国家统计局《房地产价格统计报表制度》中采用“替代回溯”方法追溯上期价格的思路。

3.数据的稳定性。从数据稳定性看，行政区域分类价格指数替代法相比板块环比价格指数替代法，在数据稳定性上更具优势，所计算的房价指数稳定性也相对更强。这主要是由于行政区划范围较大，分布于不同住宅类型的成交项目数量相对较多，用同一行政区域分类价格指数进行该区域缺失数据的替代就显得更加稳定。具体看，行政区域分类价格指数替代法将全市新建商品住宅成交记录分配于51个住宅类型，而板块环比价格指数替代法分配于121个板块，显而易见，分类越细计算的指数结果越容易出现波动。如2014年5月，板块环比价格指数替代法计算的新建商品住

宅环比价格指数为101.8，而行政区域分类价格指数替代法计算的结果为100.7。

（二）具体实施

运用行政区域分类价格指数替代法对上海网签新建商品住宅价格缺失数据进行评估，具体步骤如下：

第一步：运用“删除法”将以前年度成交在报告期签约项目、动迁房项目和人才房项目等特殊情形从报告期zjb.dbf中删除，对数据资料做初步净化。

第二步：对可追溯到基期价格的项目，根据《房地产价格统计报表制度》相关规定，计算各成交项目的报告期环比价格指数，并对17个区县3个住宅分类（90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上）分别采用成交面积和成交金额双加权方式计算各区域分类价格指数。

第三步：根据计算出的17个区县3个住宅分类价格指数，对相应区县各分类的缺失价格项目进行评估。若某行政区划某分类商品住宅环比价格指数缺失，则以该行政区划其他分类环比价格指数进行替代。

第四步：汇总生成3个基本分类（90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上）新建商品住宅环比价格指数，进而根据固定权数加权生成上海房价指数。

（三）后期思考

本课题对网签新建住宅缺失数据评估方法进行了初步探索，研究提出的方法具有一定现实可操作性，可在缺失数据评估工作中加以尝试和运用。今后，还将在两大方面作进一步拓展和深化研究：

1.对缺失数据项目评估方法的拓展

（1）对间断性销售项目，研究思考延长追溯期，探讨将《房地产价格统计报表制度》中的追溯期由3个月放宽至6个月。

（2）对前期开过盘项目，可对项目各分类分别计算两次开盘均价之比，然后按两次开盘时间间隔进行开方，推算出月度房价变动幅度，用于评估缺失数据。这种评估方法较符合现行上海状况，目前上海市房地产管理部门要求房地产开发企业备案价格确定后，只能在下浮动20%范围内销售。这也决定了每个在售新楼盘每次开盘均价总体上会保持平稳，新盘售价的上涨主要体现在不同开盘期次上。

具体计算公式如下：

2.对一些评估方法的进一步思考

（1）对板块环比价格指数替代法的思考。该方法在计算方法上与行政区域分类价格指数替代法具有极强的相似性。由于将新建住宅成交信息分成121个板块后，再对板块内所缺失数据进行评估，所计算的价格指数范围相对行政区域分类价格指数替代法更小，不仅有效规避同质可比法中强调绝对“同质可比”的概念，而且也可避免“区域分类价格指数替代方法”中区域范围较大导致分类价格指数代表性不强等问题。板块环比价格指数替代法一定程度上更能表现房价变动的敏感性和准确性，也更符合国家统计局《房地产价格统计报表制度》缺失数据项目评估要求。今后，要进一步深化与上海市房地产管理部门的沟通和合作，力争获取更细分类的板块数据资料和相关信息。

（2）对分区县二手住宅价格指数替代法的思考。课题中提到的6种评估方法，除删除法和行政区域分类价格指数替代法外，分区县二手住宅价格指数替代法也表现出较强的有效性和可行性，实证分析中该方法计算结果与对比标准之间的总绝对差异较小（2.7），仅高于行政区域分类价格指数替代法。今后，要进一步深化对这种方法的思考研究，充分利用好目前上海市二手住宅调查网络资源，加强与房地产中介公司的联系，依据附近区域二手住宅价格变动幅度对相关新建商品住宅缺失数据项目展开评估。同时，不断维护和完善现有二手住宅调查网络，增设分区县二手住宅价格指数替代评估方法所需的数据及相关信息，多角度、多层次提升上海新建商品住宅缺失数据项目评估能力。

课题组组长：沈俊

课题组成员：于英霞 朱琳莲 吴杰

张洁瑜 周佳丹 严洁

主要执笔人：沈俊 于英霞

（责任编辑：曹家乐）