浅谈国家宏观调控政策对房地产市场的影响

李云波 韩基娜

摘 要：我国房地产市场在近几年发展迅速。房价上涨太快，空房积压面积严重，过高的房价和空房面积居高并存容易导致房价的泡沫。为此，我国政府采取了一系列的宏观调控政策，力度非常大。调控房价必须运用房地产中的公共经济学原理，制定出有效的公共经济政策，才能取得切实的效果。

关键词：房地产；政策；经济

由于房地产业在现在市场经济的条件下，起着其他产业不可替代的作用，所以，当今世界上许多经济发达的国家和地区，房地产业已经成为经济繁荣的基本支撑点，是国民经济发展的基本要素。因此，研究房地产业的变化和发展，寻求房地产业可持续发展的规律性，这对加快我国的工业化、城市化、信息化和现代化，改善消费结构。提高人们生活质量，优化房地产资源配置，促进房地产业和国民经济的可持续发展都具有现实和长远的意义。

一、房地产业是国民经济繁荣的基本支撑点

毋庸置疑作为第三产业的房地产业是国民经济发展的一个基本生产要素，为国民经济发展提供重要的物质条件，改善人们的居住和生活条件，改善投资环境。房地产业对国民经济增长的贡献度较其他行业更大，更具有推动经济增长的能量。在发达国家和地区，房地产业的发展所提供的社会财富，在国民生产总值中所占的比重，都已经超过10%，甚至高达20%以上，它已经成为国民经济的支柱产业之一。房地产业所具有的价值大、需要刚性、附加值高，并能随城市化、现代化的发展升值的趋势特点。使房地产业有极强的投资吸引力。从统计资料来看，我国改革开放以来所吸引的外国投资额中，房地产业所占的比重达到25%左右，通过房地产业带动吸收投资的项目占到40%，而房地产业作为高附加值产业，利用土地开发，房屋建设，既能为国家提供大量的积累，又能加快城市建设的步伐，推动城市经济的发展。

二、国家对房地产宏观调控策略

首先，及时有效地落实房地产调控政策。一是各部门要相互协调，及时、明确地出台具体配套措施，尽量缩短市场各方的观望期，减少市场因政策不明产生的影响。二是要建立有效的监督机制，检查和督促地方政府积极组织、具体实施和落实调控措施。

其次，严肃金融政策，严把信贷关。要监督商业银行严格遵守对房地产企业的贷款政策，严禁向资本金不符合规定的企业和不符合调控政策要求的企业贷款。

再次，合理使用住房公积金，降低普通居民购房成本。由于住房公积金拨款时间长，存在部分开发商不接受住房公积金贷款的现象，无形中增加了居民购房利息的负担，而同时又有大量的公积金闲置未用。公积金管理部门应尽量简化手续，提高办事效率，落实公积金贴息政策，充分发挥公积金的应有作用，降低普通居民购房成本。

第四，促进房地产市场信息公开化和科学化。完善房地产市场统计体系，建立政府信息公示制度，使消费者和社会各界了解房地产市场的运行情况，正确判断市场走势，共同监督地方政府和房地产业的行为。

三、宏观调控政策对房地产市场的影响

此次房地产调控政策，体现了中央政府调控房地产市场的决心，政策的逐步实施，将从几方面对房地产市场产生影响。

一是房地产市场仍处于调整期。经过十余年高增长，中国房屋存量已大幅度增加，2013年按常住人口计算的城镇居民户均住宅超过1.05套，从套数看基本达到饱和点。住房空置面积较多，在建规模较大。与此同时，随着劳动人口总量减少，新增的有效需求减少。受购买力、户籍制度、土地制度等各方面制约，2.7亿农民工在城市购房率极低。2013年当年近1300万套的销售量基本是中国房地产需求的年度高峰值，房地产市场已经进入趋势性减速和周期性下降的双重调整阶段。根据国际经验和房地产周期变化规律，房地产调整期一般需要3-5年，考虑到2014年已经开始调整，房地产低迷至少还需要两年左右的时间。

二是投机性及投资性购房需求将得到进一步抑制。房地产税收政策的落实、信贷政策的调整、外资进入房地产市场的规定等政策，利用经济手段加大了对投机性及投资性购房需求的调控力度，增加了炒房者的资金成本和交易成本，将一定程度地抑制投机性及投资性购房需求。

三是加快清理僵尸企业和房地产去产能。下决心建立过剩产能退出和市场出清机制。一是制定破产法实施细则。研究人员安置、企业资产核销、资产处置等指导意见和具体措施。出台财政金融支持措施，解决人员安置和资产处置的资金。二是结合国企改革，辅之于环保、技术等标准，推进企业兼并重组。三是加大房地产去库存力度。推进保障住房性货币化，运用发放租赁补贴方式解决住房保障问题。发展三四线城市养老和旅游地产。成立政策性住房银行，可考虑把住房公积金作为资本金注入，支持城市低收入群体和农民工购房。

四、如何评判房地产业的发展水平

从微观经济单位（家庭）视角出发，可以从两个方面来评判房地产业的发展水平，一是从房地产价格与租金之间的对比关系，通过比较房地产价格与其投资收益的均衡关系来衡量房地产业是否存在过热发展导致价格畸高的情形； 二是从房地产价格与居民家庭收入之间的对比关系，通过比较房地产价格与房地产最终消费者的现实购买力来衡量房地产价格是否虚高。据此可以构建两个指标来反映房地产业的发展水平，即房价租金比和房价收入比，它们是反映房地产业协调发展状态的微观指标。房地产租金侧重于反映房地产作为生产和生活资料属性的价格，即租金是房地产使用价值的价格表现，它全面综合地反映了经济基本面因素（如居民可支配收入、国民经济增长）对房地产需求的影响。房价收入比是衡量房地产发展程度的另一个微观指标，在联合国人类住区（生境）中心所发布的《城市指标指南》中，“房价收入比”被定义为“居住单元的中等自由市场价格与中等家庭年收入之比”。一般认为，房价收入比的正常范围为4-6倍，这是由20世纪90年代初世界银行专家安德鲁？海默（Andrew Hamer）在研究中国住房制度改革时提出的“比较理想”比例。

五、结语

总之，知识经济时代的到来，对我国房地产业来说，既是一次历史性机遇，又是一次时代性挑战。只要我们有正确的认识和必要的估计，既要看到有利的条件，又要看到困难的严重性，不盲目乐观，不消极等待，大胆吸收外国的先进经验，不断创新，努力提高企业的管理水平，就会使我国的房地产业不断壮大起来，在激烈竞争的世界建筑市场上占有一席之地。

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