癫狂与冷漠：晚清上海楼市风云

唐博

1882年初春，乍暖还寒。而上海滩已陷入了集体“发热”。

2月4日，《申报》刊登了上海知县莫祥芝贴出的告示：“沿江一带滩地曾于咸丰八年奉委勘丈，至今20余年，有无续涨必须复丈，并分别追缴租息地价，造册请求升科。”

莫知县是要对这幅地块重新丈量和估值，追缴地租地价及其利息。为什么要这么做呢？因为20多年来，地价涨了。土地是房产的实体基础，地价是房价最重要的刚性成本。地价的飙涨，点燃了晚清上海楼市的激情。那么，这二三十年间，上海的楼市上演了怎样的剧情呢？房地产价格会一直飙下去吗？到底该怎么收场呢？

是什么让楼市疯狂

1842年，中英签署《南京条约》，将上海辟为通商口岸。此后，英美法等国在此划定了租界。一开始，这里偏僻荒凉，毫无人气。直到1853年才发生巨变。

这年，上海县城被小刀会起义军占领。一时间，市面大乱，许多难民冲进租界躲避战乱。其后一年，租界人口从500激增至2万。八年后，太平天国李秀成攻打上海，逼近县城，逃难的人流把租界人口瞬间推高到50万之众。

相对于县城，租界受洋人“保护”，社会相对稳定。人多了，自然会带来商机。在这些难民里，富人投资消费挥金如土，穷人本身就是廉价劳动力。这些都化为生产要素，投入到上海滩的大熔炉里，为这里的繁荣作出了贡献。

不过，无论财产多寡、生活贫富，背井离乡来逃难，总要找个住处。如果在租界找到了工作，生活有了着落，就更需要稳定居所了。于是，刚性需求瞬间爆发，规模庞大。……