基于3.30新政出台下的房地产行业发展前景的分析及对策

郑翊君

【摘要】房地产市场是我国社会主义市场经济的重要组成部分，房地产业能否健康稳定发展关系到我国经济增长和稳定。研究房地产相关政策对房地产行业的影响，新政能否使市场返回理性发展，以及今后房地产政策制定方向，可为政府制定合理的房地产相关政策提供参考。通过比较北京、青岛、威海三座城市自去年3·30新政出台以来房地产销售情况，综合分析一线、二线、三线城市受房地产政策的影响。研究发现在政策激励期间，三地房地产行业发展随着一系列相关政策的出台呈现一定的规律性升降变化。并发现政策对房地产行业的销售量的影响具有一定的滞后性，政策的调控效果并不能立竿见影，而需要一段近半年的滞后期。对于当下房地产行业发展前景，研究认为去库存、促销费是当下房地产业的主旋律。

【关键词】房地产，政策，分析，调控效果，发展前景

1绪论

2015年3月30日，中国人民银行、住建部、银监会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，将二套房最低首付比例调整为不低于40%，财政部和国家税务总局又联合发布消息，称从3月31日起，个人住房转让免征营业税的期限由购房超过5年（含5年）下调为超过2年（含2年）。笔者通过相关数据统计、对房地产企业的实地考察与采访以及发放调查问卷的方式得出相关结论，总结房地产行业在“3.30”政策出台后的发展状况，并对以后房地产行业的发展前景作出分析和展望。

2现状分析

总体上看，“330新政”出台一周时间后，房地产市场并没有出现价格和成交量大幅上涨，楼市成交量反而出现环比下降。但之后，一二线城市相对较好，三四线城市表现仍然较弱。可见，政策对基本面较好的城市带来了积极作用，而对供过于求的城市提振有限。目前在供给层面，去库存是关键；在需求层面，限购、限贷已陆续打开，政府从金融支持和税收减免角度支持房地产需求释放，促进销费。对于购房者来说，在“330 新政”利好推动下，房价上涨预期以及楼市“抄底”情绪刺激刚需、刚改型购房者积极入市，也成为近一周楼市成交上涨的重要影响因素。在市场环境持续宽松，以及利好政策的多重刺激下，首次置业的刚需以及二次改善型需求的购房热情正在复苏，体现出购房者看涨后市的信心正在增加。在各地拥有更多的调控自主权和行政手段逐步推出的背景下，房地产市场有望迎来量增价稳的新常态。

北京市截止今年三月，环比：3.401%，全年出售均价：37665元/㎡，同比：14.426%。自3·30新政出台以来，相应政策不断出台。9·30新政中，把非“限购”城市的首付款比例从30%下调至25%，其后第四季度36个非“限购”重点城市的销售面积比前三季度均值增长了34%，而春节期间去库存政策内容包括减免交易环节税费、提高棚户区改造货币化安置率等，均在一定程度上推动楼市回暖。

3原因分析

3.1政策持续宽松

以下是一年来房地产相关政策：

6月28日 金融机构一年贷款基准利率下调0.25个百分点至4.85%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至 2%；其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。

8月26日 金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.75%；；其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。

9月6日 中国人民银行下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；

10月24日 金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.35%。同时，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。同时，对符合标准的金融机构额外降低存款准备金率0.5个百分点。

3.2中央及地方公积金新政策力度大。

以下是公积金政策的调整：

8月31日 为进一步完善住房公积金个人住房贷款政策，支持缴存职工合理住房需求，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，最低首付款比例由30%降低至20%。

10月8日 公积金异地贷款业务正式全面推行。缴存职工在缴存地以外地区购房，可按购房地的住房公积金贷款政策，向购房地住房公积金管理中心申请贷款。

11月下旬 国务院法制办公室公布《住房公积金管理条例（修订送审稿）》规定公积金缴存基数不得低于职工工作地所在设区城市上一年度单位就业人员平均工资的60%，不得高于平均工资的3倍，单位和职工缴存比例上限不高于12%，下限不低于5%。

伴随更多宽松政策落地、发力，去年下半年的房地产市场已呈现出温和回暖趋势。截至去年12月末，全国商品房和住宅待售面积增长了15.6%和11.2%。新政在一二线城市效果显著，三线城市较弱，库存囤积多在三线以下城市，明显体现出地区差异性。

4 结论和展望

房地产业现在首要的任务还是去库存、促销费为主，防止产能过剩是首要任务，不能再因为求快而形成错误的预期。房地产政策的制定需要政府、开发商、金融机构充分发挥市场机制的作用。单一的房地产政策效果是微弱的，与公积金、税收、基准利率等相关方面的政策改革结合，才能让房地产业更好地发展。

参考文献：

[1]央广网《330新政”后房市调查：看房多成交少 观望情绪浓》

[2]记者 郑钧天. 上海高档住宅入市加快成交量激增[N]. 经济参考报，2015-04-30007.

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[5]官丹华. 房地产政策追踪及影响分析[D].西华大学，2012.

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