房地产企业投融资分析

孙悦+朱凯宁

摘 要：由于国内经济的不断发展，国民收入的不断提高，我国房地产行业形势一片大好。然而，由于2008年的金融危机，以及最近一段时间以来我国实行的货币紧缩政策，对房地产及其相关的企业造成了一定的冲击，特别就融资的方案而言，导致国内的房地产相关企业产生了较大的变动。针对国内的这一大环境，我国的房地产行业需要根据自身条件找到一条合理的融资路径。而在对国内房地产融资状况、国家相关政策、房地产行业的变动、信贷市场的现状等一系列能够对房地产的融资过程产生一定作用的这些条件进行详细研究过后，不难发现采用各种方案相融合的融资模式更能满足国内房地产的具体需求。

关键词：房地产；投融资；方案

通过超过20年的急速成长，国内的房地产行业已经实现了规模化与规范化。然而，在现今的背景条件下，房地产行业的投资与融资还存在一定的问题。例如，进入我国的资本市场需要较高的起点、国内的货币紧缩政策以及信贷方案的不完善、与房地产行业相关的法律标准不全面等一系列的问题，除此之外国内的金融状况也会对房地产行业产生一定的作用。本论文以上述问题为入手点，对国内的房地产行业的投资与融资进行分析，并针对国内的房地产投融资所存在的问题给出相应的解决方案。

一、房地产投资融资现状与问题

房地产是一个需要投入较多资金的行业，由于这一特质，导致了房地产公司需要相关金融市场的支持。另外，投资与融资都能够对这一行业产生较大的作用。就国内的现实状况而言，房地产对资本的用途和需求之间矛盾极为明显，通常有以下几种表现形式：其一，投资房地产需要有极大的资金储备，但是，大多数的投资人员所能够使用的流动资金都不可能确保这一巨大数目资金投入项目的持续性运营；其二，房地产的投资渠道较为分散，可以分为个人投资、银行借贷、委托借贷等等，然而，房地产项目在花费这些资金的时候大都非常集中，因此不能与投资渠道完成较好的对应，容易将矛盾深化；其三，房地产的资本不能进行适时变动，同时投资具有长期性，变现较为困难，只要向项目投入了一定数目的资金，那么基本不可能在较短时间内完成变现。在房地产的投资融资这些冲突不仅仅容易造成对风险的评估产生一定的偏差，难以完成融资目标，还可能由于对金融市场的过度需求减小银行贷款的收回几率。

二、房地产投资融资的全新方案

借助现有历史相关数据的整合结果和与房地产关联的法规进行比较得出：近期以来，国内的房地产行业自行筹集的资金远远达不到需要的投资标准。因此，必须找到合理的投融资方案、全新的投融资模式，来保障房地产行业的健康发展。

（一）推动房地产行业融资方式证券化的发展，通过信托这一方式完成房地产行业的融资目标。第一步，将其融资过程证券化，借助发行基金权的相关机构，把大多资金较小的投资人群聚集在一起，进而通过购入房产以及把相关项目依据自身价值划分为众多个小部分，将其卖给上述投资人群，通过把房产的所有权和使用权进行划分开来，完成房地产投资证券化的进程，进一步将投资人群和房地产项目两者间的物权转变成为具有债权特性的可以进行直接变现的证券模式。上述方案的优点在于能够使房地产企业具有充足的，不用短期进行偿还的流动资金，确保有充足的资金完成项目的建设工作，给相关项目的运行提供足够的资金保障，能够确保房地产行业的存活几率。

（二）通过分散出售股权的形式完成项目集资。在项目已经确定的情况下，通过私募资金来给相关项目的建设提供相应的资金保障，这一集资模式有着极大的益处。一方面，通过集资的形式，能够集结大量的资金，确保项目建设的过程不需要为资金来源而担心；另一方面，在分散股权的同时，也就分散责任，将与之相关的人群进行有机结合，进一步加大在项目运行中出现问题的处理效率。除此之外，还可以聘请专业人才对项目的运营进行管理，通过这一行业相关的优秀人才确保项目建设过程中的稳定性、安全性。这一方式除了能够为房地产项目提供充足的资金之外，还能够给以专业的人才支撑，将资金与相应的专业人才进行有机结合，也就是说加强资本和劳力之间的联系，进一步给相关公司的运行提供一定的推动力。

（三）就财务方面制定相关的计划，从资本角度对项目的可行性进行分析。需要针对现今的市场情况对项目的运行状况作出预测与评估；正确认知公司在市场中所处的位置；计算、评估在项目投产之后公司能够获得的利润数额；对相关设施、人力、物力等条件状态进行合理分析；对公司运行需要交纳的税收以及项目运行过程中的其他花费进行预测估计。借助公司内部的财务报表对相关项目的盈利与亏损几率做出相应评估报告，该评估报告应该针对每月的情况进行详细说明，进而对每一季度公司的财务状况进行详细说明。另外，由于我国的房地产行业已经有了一定的历史积累，相关的政策也已经较为明晰，因此，根据财务报表得出近期的财务状况预测基本没有太大的问题。

（四）进一步开拓房地产的金融产品市场。现如今，国内的金融产品逐渐增多，这一具体情况为房地产投资融资方式给以了一定的参照，为了促进房地产的进一步发展给以了思路指导。因此，可以在金融产品上下一定功夫，根据市场的变动情况与变化趋势，以灵活多变的方式解决好房地产的投融资问题。另外，该行业还需要根据现今的金融市场进行不断的创新，确保开发的金融来产品能够满足市场的要求。另外，还需要对新型的金融类产品做出合理判断，尽可能规避掉投资的风险。新型的金融产品不光是能够完善国内的金融市场，解决现今市场内出现的问题，还可以为房地产行业降低一定的风险，减小公司在投资融资上所耗费的资金，进一步促进与房地产相关的金融市场的完善与发展。房地产及其相关公司在对相关新型金融产品进行开发时，必须针对当下金融市场的具体状况，作出合理的评估预算，确保方向的无误性。另外，还要尽可能的避免金融监管，在我国法制社会的大背景下，开发出全新高效的金融产品。

（五）采用多种融资方式，进一步拓宽房地产行业融资的渠道。需要借助各类金融工具，针对当下时间情况选择使用，完成合理的管控与资金的操控。房地产行业必须在充足的资金条件下才能得到良好的发展，资金是房地产金融能够生存下去的基础。所以，需要针对资金支出的相关特点，通过股权和债权这两种集资模式获得更多的资金投入，进一步保障相关项目能够稳定的运行。针对现今国内货币紧缩的具体现状，房地产相关企业需要依据公司的特征，灵活运用融资的方案，借助各类金融工具，保障房地产公司的正常运行。这一方式不仅仅能够拓宽集资途径，还可以降低对银行的依赖程度，提高资金的流动能力。除此之外，还能够降低公司在金融产品上遭遇风险的几率，增加企业的发展潜力。

（六）扩大企业规模，提高自身实力。目前，国内的大多房地产公司规模都不大，另外数量较多，就未来的存活状态而言，国内的相关行业必定会逐渐集中，逐渐构建成为规模较大、实力较强、资金充足、资源丰富的大型房地产企业。于此同时，项目也定然会完成规范化，规模化的转变，因此，许多在建设、资金、规模方面不达标的小型公司都将被淘汰出局。另外，由于国内的全球化进程正在不断加快，现今市场上的竞争已经变得越来越激烈，建立起能够承担经济重担的大型房地产企业已经刻不容缓。在完成上述大型公司的构建时，可以通过兼并收购一些小型的、有潜力的公司壮大企业的队伍，还可以通过收购项目、土地等方式实现该大型公司内部资源的合理整合。进一步促进企业产业的升级，为公司适应现今不断变化的市场环境打下坚实的基础。

三、总结

房地产行业对于国民来说关乎生计，它是衣、食、住、行这四大生活要素中必不可少的一环，在如今的市场环境之下，房地产相关行业需要进行合理投资与融资，以确保其能够生存、发展。由于目前的经济形势、政府相关政策的调控，房地产行业正面临较大的危机。因此，必须在投融资上寻求一定的资金来源，根据现实情况与金融行业进行有机结合，实现房地产行业的升级与发展。

参考文献：

[1] 吴忠群.中国房地产开发投资分析：现状、问题与建议[J]. 中国经贸导刊，2004（09）.

[2] 闫俐臻，张宁.房地产开发中的多元化融资[J]. 广东财经职业学院学报，2006（02）.

[3] 应红.中国住房金融的发展与改革的深化[J]. 中国房地产金融，2000（05） .

[4] 徐佳.中国房地产上市企业融资结构与企业价值的实证研究[J]. 现代商业， 2011（20） .

[5] 何顺林.经济危机背景下房地产企业发展的政策风险研究[D]. 重庆理工大学，2013.

[6] 胡伟.基于融资模式角度对我国中小房地产企业发展困境的研究[D]. 杭州电子科技大学，2013.