我国住宅商品房合理空置率分析

陈茜

摘要：空置率是用来衡量房地产市场健康与否的重要指标之一，本文分析了住宅商品房的空置产生的原因，探索了商品住宅合理空置的作用，提出了住宅商品房的合理空置率区间，并对广州、杭州、南宁三个城市的实际空置率进行了实证分析。

关键词：合理；商品房；空置率

中图分类号：F293.33 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）024-0000-01

近年来，我国房地产市场持续快速发展，商品房价格不断飙升，空置面积也不断上升，各界人士认为当前房地产市场过热，而其中的一个依据就是商品房空置率过高，有些城市的空置率高达60%。当年所使用的合理空置率的判断标准大多采用国际警戒线，但国际标准不一定符合我国实际情况，以这一标准来判断房地产市场发展正常与否并不一定准确，因此，本文分析了我国商品房空置率的合理区间，为各级政府宏观调控提供合理依据。

一、住宅商品房空置原因

住宅商品房空置的原因各有不同，从市场角度分析，主要是从供给和需求的两个方面的原因。

从供给角度来看，房地产开发企业作为商品住宅的供给者，自然也是房地产市场中住宅商品房空置的起源，房地产企业供给意愿的大小将直接决定住宅商品房空置来源的开发量，住宅商品房建成后投入市场，还可能由于自身缺陷如在设计规划、面积朝向、服务缺陷等方面造成空置。

从消费角度来看，消费者是住宅商品房的承受者，对住宅商品房的空置也有着决定性影响，住宅商品房能否被销售或租赁，很大程度取决于消费者的承受程度，这就要考虑消费者的收入和住宅商品房售价，并且，消费者对住宅商品房的购买意愿大小也会影响住宅商品房的空置率。因此，政府可以通过宏观调控引导和控制房价和居民收入，使住宅商品房空置率更加合理。

二、我国合理空置率区间

空置是指房屋处于待出售或出租的状态，尚未投入使用。空置率是指处于待出售或出租状态的房屋面积占房屋总面积的比率，它是反映房地产市场供求关系的风向标。住宅空置率通常用来反映住宅供给与住宅需求之间的矛盾，这一指标虽然不是直接用来衡量房价合理与否的指标，但是却可以直观反映房地产市场的供求情况，从而判断当前房价是否严重偏离该供求情况下的理论价格，是否存在投机因素在哄抬房价，导致房价飙升。

目前所提的空置率分为两种，一种是房屋空置率，一种是商品房空置率，前者指全部房屋空置数量占房屋总存量的比重，反映计算周期内全部建成房屋，出去当期竣工房屋中未售出房屋，还包括计算周期内出租和无人居住房屋的空置程度。这一指标的数据来源相当复杂，由于我国统计部门不公布房屋空置率，无法获得权威数据，暂处于研究阶段，因此，本文中所指空置率为后者，即商品房空置率。其计算公式如下：

商品房空置率=商品房空置面积/近三年内竣工住房面积

合理空置率应该在维持市场平衡、保障供需双方利益的情况下，不会造成房地产销售价格或租赁价格明显波动。住宅空置率过高，说明住宅商品房市场供过于求，也说明住宅市场存在较大投机；空置率过低，意味着消费者对住宅商品房有较大需求，而市场上却没有或很少有可供选择的余地，此时住宅商品房市场供不应求。

按照国际通行惯例，商品房空置率http：//baike.baidu.com/view/2754329.htm处于5%—10%之间为合理区，此时的商品房供求处于平衡状态；商品房空置率处于10%-20%之间为空置危险区，此时的商品房供大于求；商品房空置率http：//baike.baidu.com/view/2754329.htm超过20%以上为商品房严重积压区，此时的商品房大量空置。但是简单的将国际通行标准用于我国住房空置率的评价研究显然是不合理的，一方面我国对于空置率的计算与国际计算公式不一致，数据统计口径也存在差异；另一方面住房本身就具有地域差异性、不可移动性的特点，对于经济水平不同、人口流动性不同的不同地域，其合理空置率区间理当存在差异。

在确定我国住宅合理空置率时，考虑到我国房地产市场起步晚，体系尚不完善，且随着住房改制的深入，商品房需求目前正处于不稳定增长阶段，因此，空置率与比国际惯例相比可适当偏高。因此，可认为目前在我国商品房空置率的合理取值区间在5%-14%之间，空置率低于5%为空置不足区，空置率在14%-20%之间为空置危险区，空置率超过20%为商品房积压区。

三、合理空置率实证分析

对我国的空置率，因数据难以收集，表1以广州、杭州、南宁三个城市为例，对空置率进行整理并分析。

数据来源：作者根据2005—2016年《广州市统计年鉴》、《杭州市统计年鉴》、《南宁市统计年鉴》计算所得。

由表1可知，从空置率这一指标来分析，自2004年至2015年，一线代表城市广州的空置率偏高，仅2004年处于合理区，2005年至2007年处于空置危险区，从2008年开始，商品房出现积压；二线代表城市杭州空置率较高，从2004年开始一直处于商品房积压区；三线代表城市南宁空置率处于合理区，说明南宁商品房供求发展较为平衡。

参考文献：

[1]赵振宇.商品房市场空置问题分析[J].学术交流，2003（08）：112-115.

[2]钟国辉.关于我国商品住宅合理空置率问题研究及其实证分析[D].南昌：江西师范大学，2011.

[3]贾海.我国商品房空置率计算方法及合理区间研究[J].城市开发，2004（03）：70-73.

作者简介：陈 茜（1983-），女，湖南益阳人，讲师，管理学硕士，主要研究方向：城市经济与管理、连锁经营管理。