房地产开发成本控制探析

边霞　魏萍

摘要：近年来，我国大中城市，特别是一线城市的房地产市场异常火爆，但就许多房地产开发企业而言，伴随着节节攀高的房价的不是越来越高多的利润，而是越来越高的开发成本，因此对房地产开发成本进行深入分析，并在次基础上予以合理的控制成为当务之急。

关键词：房地产开发；成本；控制

中图分类号：F275 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）024-000-02

一、房地产开发成本控制的必要性

房地产开发是一种经济行为，其开发过程的运行、发展及变化情况，直接影响到其他产业部门的发展运行。房地产开发又是一种社会行为，它渗透到每一个老百姓的生活之中，关乎着老百姓“衣、食、住、行”中“住”的问题，因此房地产开发从经济和社会两个方面影响着整个国民经济的运行发展和社会的稳定和谐，房地产开发能否健康发展，与整个社会有着极为密切的联系。

每一个开发商进行房地产开发的目的都是为了获得利润，为了追求利润，开发商尽可能的追求较高的房价，高房价往往又会抑制需求，从而减少房产销售，因此如何在房价和利润之间寻求合理的平衡，达到房地产开发的利润最大化成为重中之重。近年来，我国大中城市，特别是一线城市的房地产市场异常火爆，但就许多房地产开发企业而言，伴随着节节攀高的房价的不是越来越高多的利润，而是越来越高的开发成本，这是因为这些企业对房地产开发成本控制不力，导致企业利润降低，甚至出现亏损。因此对房地产开发成本进行深入分析，并在次基础上予以合理的控制成为当务之急。

二、房地产开发成本的构成

依据百度百科给出的定义，房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，它不仅包括房地产开发企业产品的开发成本，还包括开发企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。具体而言，房地产开发成本主要有土地费用、前期工程费用、建安工程费、公共配套费用以及管理费用和资金利息等构成。

土地费用包括土地出让金、土地征收和拆迁安置费用等。就当前而言，虽然房地产开发商拿地基本上都是通过土地出让方式获得土地，房地产开发商只需要支付土地出让金即可，但土地征收费用和拆迁安置补偿费用都是由政府先期支付的，这部分费用肯定会计入土地出让金，而且待开发土地在土地出让前是否已做好拆迁安置补偿事宜也会极大影响拿地以后的开发进度。因此，房地产开发商在决定是否开发一个项目前，必须对待开发土地进行先期考察，对待出让土地的位置、拆迁安置情况进行详细的了解，并将预计的土地出让费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来开发产品的土地成本，以此对项目的可行性进行评估。前期工程费用主要包括项目的规划设计费、勘测费用和可行性研究费用，其中最主要的费用为设计费。虽然设计费用在整个开发项目成本中的比重很低，但这部分费用支出的成果却极大影响着项目后续开发的效果，甚至在一定程度上，设计效果的好坏直接影响着项目开发的成败。建安工程费是指直接用于建安工程建设的总成本费用，主要包括建筑工程费、设备及安装工程费以及室内装修工程费等。这块费用是项目开发成本的大头。公共配套费用主要包括包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用以及其他不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。这一部分费用受外界因素影响较大。管理费用和资金利息主要是指房地产营销的费用以及贷款利息支出。房地产开发与其他行业相比，有资金占用量大的特点，其开发过程中占用的资金动辄上千万甚至上亿元，因此，绝大多数房地产开发企业都需要通过贷款来筹集开发资金，从而产生相当数额的贷款利息支出，在部分房产销售不畅，资金回笼困难的企业，贷款利息支出甚至成为导致企业破产的关键因素。

三、房地产开发成本控制的要素

对土地费用的控制。如前所述，土地费用包括土地出让金、土地征收和拆迁安置费用等几部分，在房地产开发过程中，该部分费用占整个项目开发成本的30%左右。该部分费用发生在土地开发伊始，土地一旦拿到手，这部分费用即产生，也基本确定，除非出现大的政策性变得，否则直至项目开发完成，该费用也不会出现大的变化。因此，对土地费用的控制，必须在拿地之前即开始进行。许多开发商没有对项目的选址做好调研，也就是在拿地之前对地块的位置、地块的开发价值缺乏事前充分的评估，仅仅看到土地挂牌价便宜便参加竞拍，在拿地以后才发现土地开发价值远低于预期，导致开发项目不能盈利，甚至出现亏损的情况。因此，在拿地之前，必须事先对拟竞拍土地区域市场进行充分调研，加强对项目的可行性研究，在可能的情况下，做好对拟开发土地区域的中长期规划，有计划有步骤的对地块进行开发规划，做好土地储备，以应对土地价格上涨带来的土地费用上升。

对前期工程费用的控制。前期工程费用主要包括项目的规划设计费、勘测费用和可行性研究费用，其中最主要的费用为设计费。众所周知，虽然设计费用仅占项目开发总成本的2%左右，但设计结果却决定了整个工程造价的85%以上，设计结果的好坏极大影响着项目后续开发的效果，甚至在一定程度上，设计效果的好坏直接影响着项目开发的成败，因此设计管理是房地产开发成本控制的重中之重。设计管理分为两个方面，一是制定合理的设计方案，二是设计阶段限制工程造价。合理的设计方案既要做到技术的可行性，又要做到经济上的合理性。这要求设计部门一方面要结合合约部和项目部提供的数据，深入现场，对项目的实际情况进行精心分析，在尽可能的掌握第一手的数据信息的前提下，做出最优的技术方案，另一方面要以项目定位为依据，在保证项目技术许可的前提下，尽量做到限额设计，追求项目性价比的最大化，实行限额设计是项目前期工程费用控制的关键所在。依据百度百科给出的定义，所谓限额设计，就是要按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制施工图设计，它包括两方面内容，一方面是项目的下一阶段按照上一阶段的投资或造价限额达到设计技术要求，另一方面是项目局部按设定投资或造价限额达到设计技术要求。限额设计要求，在整个设计过程中，设计人员与管理人员密切配合，做到技术与经济的统一，设计人员在设计时以投资或造价为出发点，做出方案比较，有利于强化设计人员的工程造价意识，优化设计；经济管理人员及时进行造价计算，为设计人员提供有关信息和合理建议，达到动态控制投资的目的。实践证明，限额设计是促进设计单位改善管理、优化结构、提高设计水平，真正做到用最少的投入取得最大产出的有效途径。

对建安工程费用的控制。建安工程费用主要包括建筑工程费、设备及安装工程费以及室内装修工程费等。这块费用是项目开发成本的大头，占到整个项目开发成本的50%以上。要合理控制建安工程费用要引入招投标机制，实行建设工程招投标制度。首先，拟邀请投标的施工单位必须具有相应的施工资质，在业内具有良好的口碑，并有一定的成功案例，从符合条件的施工企业中选取三到五家进行报价；其次，企业要事先编制标底，作为报价评标的依据，最后，企业要本着公开、公平、公正的原则，对参与投标的承包商进行评标，以吸引承包商进行充分的市场竞争，达到货比三家，最优录取的目的。在项目建安工程建设中，不仅选择工程承包单位要实行招投标制度，选择材料设备供应商也应该实行招投标制度，因为招投标制度是房地产开发企业控制工程成本最有效的办法。招投标制度具有竞争性、公开性和公平性，通过竞争，可以获得承包商或材料商最优惠价格；通过公开，可以在招投标洽谈过程中，发现项目前期设计中没有考虑到的问题，对施工过程中可能出现的增加工程量的环节提前预知，减少施工过程中设计变更或者承包商要求中途增加工程量的可能；通过公平可以建立企业良好的信誉，树立企业良好的口碑，为以后开发新的项目积累资源。要合理控制建安工程费用，还要在项目施工过程中做好全方位的监督和管理，在施工过程中，充分利用设计单位和监理公司的资源，做好全方位管理，减少不必要的施工环节和成本。最后，合理控制建安工程费用，还要在工程验收和工程审计结算上下功夫。在工程竣工验收和审计上，要引入第三方，对工程质量进行严格把关，避免出现工程交付后因工程质量出现互相扯皮的现象。

总之，成本控制贯穿于房地产开发的全过程，只有从项目选址、项目设计、工程施工、项目管理等各个方面做好全方位的控制，才能实现房地产开发利润的最大化。