山西省太原市社区商业发展现状及对策研究
——以太原市黎氏阁幸福购物中心为例

梁彩花

(山西省财政税务专科学校，山西 太原 030024)

随着房地产业的蓬勃兴起，国内大部分城市的城区范围不断扩大，由此，促进了社区商业巨大的发展。目前，一些发展较好的一、二线城市出现了“综合购物中心”“生活广场”等不同类型的社区商业项目。但总体来说我国大部分地区的社区商业发展还很不成熟。目前大部分城市的社区商业模式大多以原有的围绕周围居民的日常所需为经营内容的沿街商铺为主。这种商业模式所包含的业态档次都比较低，并且没有任何统一规划性，这与国外发展成熟的社区商业模式相比还有很大的差距。而且，随着人们生活水平的提高，在快节奏的生活状态下，社区居民对社区生活的个性化、多样化、休闲化等有了进一步的需求，加之乐享生活的理念逐渐深入人心，社区商业的发展必须越来越趋于完善。因此，发展社区商业服务不仅可以满足人们多样化的需求，还可以提高整个社区甚至地区的经济发展，同时也能便利和丰富社区居民的生活，创造一种更加和谐的社区文化。

一、山西省太原市社区商业发展现状

以前，山西省太原市的住房建设和居住模式是以传统街巷模式、单位大院模式为主。从20世纪末开始，伴随着旧城改造、住宅地产区域化建设，居住社区规模逐渐加大。而随着城市空间的不断拓展、居住小区的日益增多，城市商业中心已无法覆盖新型社区。为了更好地服务社区居民，社区商业设施的建设规模越来越大，并且以其覆盖性和服务性极高的商业形态，很好地弥补了城市中心商业在社区服务辐射力的不足，社区商业中心也逐渐成为一种相对独立的商业形态，成为社区居民商业服务项目的主要提供者，城市商业逐渐演变为城市中心商业与社区商业并行发展的结构。

太原的发展日新月异，新旧商业区的代表也是不断更替，几易其主。从原来的柳巷、钟楼街，到如今的长风街、北美新天地购物中心，以至近年来崛起的万达广场，都说明了单一的商业已不足以承载市民们日益丰富的物质及文化的全方位消费需求。

当前，太原市大部分社区，特别是城市边缘地带，社区商业的发展还处在起步阶段，甚至有些区域只有居民楼，周边尚无任何配套的生活消费设施，根本谈不上满足社区居民的多样化需求。出现这种现象的主要原因具体表现在前置规划问题、设施配套问题、产业发展问题等方面。

二、黎氏阁幸福购物中心的商业运营模式

黎氏阁幸福购物中心位于太原万柏林区西中环与南内环西街立交桥北侧西华苑三期，在1.5公里商圈范围内，拥有常住居民近10万人。作为太原市西进战略内容之一的黎氏阁幸福购物中心与现有的社区商业相比较，主要特点有：一是突破传统的以基础服务为主体的商业模式，在满足周边社区居民的日常所需的基础上，通过整合，构建儿童生活、生鲜水产、美食餐饮、政务公益、居家养老等功能，形成了“基础服务+主题特色+公益服务”的商业模式。二是其不仅是一个商业服务中心，更是一个综合服务中心，通过开发便民大食堂、居家养老院、观光夜市街、培训教育园、政务公益便民坊等特色商业项目，真正成为一站式社区生态化的综合服务中心，形成了便民、利民、惠民的新型社区商业模式。三是其不仅是一个商业服务中心，更是一个社会服务中心。其持续开展丰富的商业文化活动，不断增强与社区居民的“粘性”，成为居民赖以生活的精神家园，呈现出了一种“守望相助、出入相友”的街坊文化。黎氏阁幸福购物中心是经过两年的筹备，借鉴国际、国内的先进经验，采用“基础服务+多主题”发展的创新模式，走出的一条适合本地社区商业快速发展的新路子。

三、目前山西省太原市社区商业发展中存在的问题

(一)政府缺乏对社区商业建设的前置规划意识，造成资源浪费较为严重

太原市居民小区建设习惯于将商业设施沿入口道路和城市道路两侧展开，商业设施功能单一、规模较小，不能充分满足周边居民的需求，而且位置分散，造成了土地资源的浪费。其主要的问题表现在：一方面，社区商业网点布局不合理，造成商户生意冷清。一些社区商业街规划了多条通道，形成很多内街。人流量大的主干道或者是社区的出入口处，因其能够满足商户充分展示商品、居民方便购买而成为商户抢租的黄金旺铺。而位于内街的商户则经营冷清。另一方面，政府缺乏前置规划意识，房地产商在设计楼体时重视住宅的价值，只考虑到了住宅的户型设计，底商商铺内部柱网过密、柱体过大，造成某些业态因建筑原因无法进驻，如修建时没有考虑到烟道，导致餐饮业态进入困难；上下水规划不合理，导致美容美发等业态不能引入，等等。社区商业的完整性不够，就无法满足社区居民多样化的消费需求。

(二)社区管理机制存在许多弊端，造成社区服务设施档次不高

社区治理管理不到位、某些领域的工作运行机制不够科学、社区社会治安综合治理队伍素质低、社区治安自我管理制度不完善等造成社区商业经营无序，严重影响社区的品质。商铺的业主为了追逐租金收益最大化，只选择承租能力较强的一些业态，并不考虑承租人的品牌实力、服务内容是否与市场需求相对应，因此出现了一些业态在社区商业中心扎堆经营的怪现象。而这些单一的业态过于集中，不仅不利于社区商业配套服务的完善，而且常常导致经营无序，不利于提升社区生活的品质。老社区商业网点主要还是以农贸市场、粮杂店、小型专业店、小餐饮店、小美容美发店居多，存在设施陈旧、档次偏低、功能不完善等诸多问题。

(三)社区商业市场监管不到位，造成必备业态生存空间被逐步挤压

因缺乏市场监管，近年来，一些店铺房东一味追求利益最大化，商业地产的租金连年上涨，与居民日常生活息息相关的必备业态如美容美发、早餐店、蔬菜水果店等无法找到地段、面积、租金都合适的商铺，而一些与居民日常生活消费关联度不高的业态诸如房产中介、烟酒茶行却在社区周边遍地开花，进而出现了社区商业业态不齐全、布局不合理的现象。而部分商铺由于租金高涨而撤租或关闭，经常出现“开关”商铺，由此造成商铺资源闲置，特别是关系到居民生活基本需求的菜篮子便民店、早餐店、家庭用品维修店等民生型、微利型行业的生存空间被逐步挤压，因此难以长期生存并逐渐消失，这都给社区商业的健康发展带来了负面影响。

四、基于成功范例改善山西省太原市社区商业发展的对策和建议

近年来，人们在思想文化、生活方式、价值观念等方面逐渐发生了变化，不再满足于温饱方面，更加注重生活的品质，希望拥有优美的居住环境、便利的休闲娱乐设施、良好的社区文化氛围。因此大力推进新型社区商业邻里中心建设，完善社区商业功能和服务，提升品味和形象，是太原市城市发展的新形势、新要求。社区商业的发展应与公益服务有机结合起来，以有效降低社区居民生活和社会发展的经济成本和社会成本，提升社区综合服务水平，促进和谐社区建设。

(一)注重社区商业的前置规划，凸显政府的主导作用

在社区商业的规划改造和发展中，如果没有政府的干预和引导，社区将没有明确的发展方向。所以我们强调政府的积极引导作用，比如，政府在建设社区公共设施或者娱乐设施方面应该起到决定作用，在社区文化的建设中应给予建议或意见，促进推广一系列文化活动，提高居民文化水平，丰富社区文化生活，此外就是提供社区政务公益服务。西华苑幸福购物中心的做法值得借鉴。其全面考虑居民日常生活所需要的服务等，吸纳政府有关职能部门、金融机构、传媒企业等入驻，集聚有关政府部门的服务功能，结合电商经营模式，打造成全市最大、功能最完善的社区商业综合体，为社区居民提供“一站式”服务，凸显“公益”“便民”特色。

(二)加强社区服务的基础建设，增强社区商业的便民性

1.加快社区服务体系建设。加快社区服务体系建设有利于社区的和谐，离不开体制的优化改革。一是需要强力实施社区事务分类服务。加快社区公共服务体系建设，首先要解决的问题就是政府的引导作用要落实到位，政府公共服务要全面覆盖到整个社区。二是要求所有政府部门的功能都严格控制在一定范围内，将专业、健康的职能外包出去，实现公共服务的专业化和市场化。

2.加强社区治安综合治理。要全面提升维护辖区治安稳定、化解矛盾纠纷和服务居民群众的综合能力，积极推动社会治安综合治理各项措施的落实，为社区商业的稳定发展创造良好的治安环境。当前工作重点，一是齐抓共管，把社区治安作为社区建设的保证；二是认真开展普法教育和安全教育，提高社区居民法律意识；三是进一步建立完善维护稳定工作的制度和机制；四是着力抓好综合治理基础工作；五是加强对社区治安综合治理矛盾纠纷及不稳定因素的排查。

(三)营造浓厚的社区意识，突出社区商业的文化性

邻里文化是社会道德的基础，是建设和谐社会的起点和基本任务。从人性的角度，居民之间需要生活在一个形态文明、功能文明、素质文明的社区，人与人之间更加亲切、更为融洽。社区居民长期生活在一个相对固定的小区，必然需要与周围的居民发生交往，尽管这种关系有疏有密，但在一个社区里相对比较稳定，形成一种强空间、弱交流的小社会。改善这种关系需要一个居民彼此相互交往的场所和媒介。因此在发展社区商业的同时，要增加其文化性，将社区作为基本单位，家庭作为基本对象，老人和小孩为切入对象，例如，在购物中心内引入儿童生活体验馆，突出儿童生活主题，与民政局合作，提供贴心的养老服务，等等，将购物中心建成社区居民沟通交流的场所，让服务和商品成为沟通的载体，通过一系列主题文化活动，培育“友善亲和、关爱互助、和睦相处、文明幸福”的社区街坊文化。黎氏阁生活广场西华苑店的经营宗旨就是通过整合多行业、多业态的商业资源，建设以街坊文化为基础的、以便利为特色的家庭幸福生活购物中心。

社区文化的建设要尽可能做到人性化，增强人文关怀，传达给社区居民一种积极向上的精神，让居民在社区中感受到惬意的生活，领略到浓浓的人文气息。因此，社区文化要不断完善和维护。文化活动的开展应采用多种多样的新方式，避免枯燥无味，以利于吸引越来越多的居民参与进来，要体现小区的特点，减少文化活动的雷同，增加创新元素。同时，政府要起到积极的引导作用，鼓励社区居民积极参与其中，增进邻里之间的交流，促进社区和谐发展。

(四)推动社区服务的产业化，保证社区商业的经济性

社区服务产业化就是运用市场经济的手段来促进社区服务的可持续发展，具体来讲就是通过经济效益来保证社区服务效益的实现。社区服务有了经济基础的保障，就可以使其品质上规模、上档次，社区居民的需求就可以得到最大程度的满足，久而久之形成其自身发展的良性循环。这就需要政府在职能上有所转变，在某些经济领域下放权力，促使社区服务为了适应市场经济而谋求适合自身特色的可持续发展道路。

财力是社区服务组织运行和具体项目实施的支撑。首先，政府应加大对社区商业服务产业化的投入。比如对社区服务设施建设项目的审批费用予以减免，对服务项目的税收、规费等予以照顾减免。其次，从招商引资方面政府可根据项目特性制定优惠政策，创造投资环境，鼓励社会企业以多种方式投资兴办公益性、服务性设施，从而通过政府管理机制上的改革推动社区商业服务的产业化发展。黎氏阁幸福购物中心就拥有投资、策划、营销、运营、拓展等方面的专家和团队，它以开放的模式对各类企业进行专业培训和指导，成为了一个创业孵化器，帮助商户整合资源，开发顾客市场，提升经营业绩，使好品牌、好模式得到快速发展。

总之，随着国民经济的不断提高，居民对社区消费和服务的需求也在不断变化并提出新的要求。社区商业已经成为城市商业发展的一个新的增长点，在今后的经济发展中将扮演十分重要的角色。

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