德国公共住房金融对我国的启示

摘 要：我国的政策性住房金融先是向新加坡学习，采用了住房公积金制度，近年来又提出了向德国学习的呼声。德国公共住房金融在住房储蓄制度、吸收民间资金和对受保障人群补贴等方面效果显著，值得我国借鉴。

关键词：保障性住房 住房金融 金融体系

在公共住房金融方面，德国和美国走的是完全不同的发展道路。德国没有像美国那样选择通过金融创新来开拓住房抵押贷款二级市场，达成为住房抵押贷款市场融资的目的。德国凭借其深厚的金融底蕴，选择了稳妥、务实、低风险的公共住房金融发展道路。在公共住房金融领域，德国的住房金融创新一点不逊色。相比较而言，德国的公共住房金融设计更加精细，其住房储蓄制度不但有效的规避了金融风险，而且定位精准——针对有购房计划的特定人群，而且融资力度大；广泛吸收了各类民间资金参与公共住房建设，有效地缓解了国家在筹集公共住房资金的压力；对于公共住房保障对象的补贴的覆盖范围也较为广泛。

启示一：德国的住房储蓄制度为公共住房金融主要融资方式

德国充分利用了住房储蓄制度的内在特点，通过恰当的外在激励，将住房储蓄制度的优势发挥得淋漓尽致。住房储蓄成为德国公共住房建设资金的最主要来源，近40%的公共住房建设资金是通过汇集居民缴存的住房储蓄这种方式来筹集的，迄今为止，德国的住房储蓄累计提供的公共住房建设资金数额超过了一万亿欧元。概况而言，德国住房储蓄取得成功的原因大致有三：

一是，住房储蓄制度是以建房和购房为目的的一种自愿式的契约储蓄，参加储蓄的储户都是有明确的购房/建房的意愿。没有购房计划的家庭或高收入家庭无需参加住房储蓄。相比较于公积金（新加坡的中央公积金、我国的住房公积金）制度，住房储蓄制度更显公平性，也更具市场性。在强制性的公积金制度下，有些已有住房的高收入阶层再行购房的理由仅仅为花掉公积金，由于其财力在中低收入阶层之上，其所购的房子也大，故获贷款额度也高，由此出现了“低收入阶层储蓄公积金，高收入阶层享受公积金贷款”的畸形现象。德国住房储蓄是以购房为共同愿景的公平储蓄方式，只有储金达到约定储蓄金额的四成，方可贷出六成的贷款，参加储蓄的储户都没有自有住房，都需要借助住房储蓄的方式来积攒购房本金和购房贷款，才能实现购房的梦想。

二是，储蓄额度由储户自定，储多贷多。德国的住房储蓄合同采用量身定做的方式，为每一位储户提供与其住房需求及储蓄能力相当的储蓄方案。储蓄方案亦可由储户自行选定，与储蓄银行商议后最终确定。实行“先储后贷”、“储多贷多”，通常要在达到储蓄合同规定的40%以上的存款，才能申请贷款配贷，贷款和存款的比例一般是1：1（以前是4：6）。在风险防范方面，储户获得贷款的额度与其经济实力（达到合同约定的储蓄金额的能力）严格成正比，并且贷款期限通常较短（5～7年），还贷的金额和时间的比值也与达到约定储蓄定金额和时间的比值基本相同，即能够在合约规定的期限里达到规定储蓄金额的储户，通常是具备还贷的能力。这两项设计有效地规避了储户违规的风险，确保了储蓄制度的良好运行。

三是，国家对住房储蓄制度的扶持。德国对住房储存的扶持体现在两个方面：一方面，專业的住房储蓄银行是以国有银行或者是国家控股的银行为主，600多家住房储蓄银行全部是政府建立的国营银行。政府控制的机构为政府住房政策的贯彻，起到了直接的推动作用。专业储蓄银行的政府背景也提升了储蓄银行的公信力，确保了储户的资金安全。另一方面，政府对住房储蓄实行的奖励制度，即对年收入5万马克以下的储户家庭予以月储蓄金额10%的储蓄奖励，不但起到直接的激励效果——吸引储户踊跃储蓄和鼓励多储蓄，而且还起到直接的补贴效果——帮助低收入家庭增加储蓄金额，从而提高其购房能力。政府还对低收入入家庭参加住房储蓄进行奖励进一步激发了储户踊跃储蓄的积极性。

启示二：吸引民间建设资金投入公共住房建设之中

德国公共住房的发展中，民间资金的力量也参与其中。德国的公共住房是一个开放型的系统，不仅涵盖了政府出资兴建的公共福利房，还将社会上为中低收入家庭修建的住房纳入公共福利房体系之中，如：住房合作社为社员修建的合作社房、非营利机构和私人房地产商修建的面向中低收入家庭的住宅、大型厂矿为企业员工修建的福利房，私人自建的自住住宅等等都被纳入公共住房范畴，获得政府的资金支持和税收优惠。政府对这些民间建房机构予以大幅度的支持，以低息甚至是无息贷款的方式贷给它们额度高达50～80%的建设资金。德国政府的这种做法，有利于引导德国民间建设资金用于低收入家庭住宅的建设，还有利于培养民间建筑机构对公共福利房的浓厚兴趣，自觉配合政府的住房政策，增加面向中低收入家庭的普通住宅的数量与规模，减少高档住宅的开发数量。

启示三：“补贴”遍布公共住房的供应环节和消费环节的各个层面

德国公共住房金融的另一特色“补贴”无处不在，政府对公共住房的供应环节和消费环节的各个方面均制定了大幅度的补贴制定，比如，对各类民间建设机构以及私人建房给予额度高达50%、75%、85%的建设贷款，而且是低息（0.5%～1%）或者是无息贷款，还是长达25年的长期贷款，还辅以税收的减免，如减免土地税、所得税等税收优惠措施；对购房者予以购房贷款和住房补贴，住房补贴为2500欧元/人/年，连续补贴8年，辅以儿童购房补贴，购房贷款为2500马克/年（旧房），5000马克/年（新房）；住房储蓄的储户奖励10%的每月储蓄金额。这些补贴措施所产生的直接效果是增加了公共福利房的供给数量和供给渠道，还提高了中低收入家庭的房租承受能力和购房的支付能力。

参考文献

[1]殷燕，国外公共住房财政与金融体系的实证研究[D].北京：北京邮电大学（博士论文），2012.7.

[2]住房和城乡建设部住房保障司，国外住房金融研究汇编[M].北京：中国城市出版社，2009.9：114-127&230-253.

[3]孙令军，德国住房保障和住房金融的借鉴与启示[J].国外房地产，2006.9：78-80.

作者简介

殷燕，四川人，贵州财经大学经济学院，博士；研究方向：保障性住房金融。