浅议营改增对房地产企业的影响

文艺

摘 要：随着我国经济的不断发展和市场经济体制改革的不断深化，税收制度的改革已成为必然趋势，“营改增”政策正是基于这个背景推行。目前，“营改增”政策的推行已经取得了较为明显的成效。这一政策的颁布，在整体上为各行各业减轻了税赋，也有很多公司不够了解新政策导致税收筹划不合理，造成损失。本文就“营改增”对房地产项目的影响，提出了几点自己的看法以供参考。

关键词：营改增 房地产 企业 影响

中图分类号：F299.23 文献标识码：A 文章编号：2096-0298（2017）06（c）-076-02

“营改增”是我国为完善税制，促进社会经济结构调整而实行的税收体制改革，对建筑行业、房地产业、不动产交易等多个环节流转税制的改革，能够消除房地产行业中出现的重复征税问题。目前有很多行业已经实施营改增，根据国家统一的部署，2016年全国所有的行业都将被纳入营改增范围，这其中也包括房地产企业。营改增的实施对遏制房价大幅上涨，促进房地产企业可持续发展具有一定的意义，但同时也给房地产企业带来一定的影响，就这些问题企业要做好应对的准备。

1 “营改增”的概述

自“营改增”政策在试点行业、企业逐渐实施之后，起到了不错的效果，不断向全国范围内推进。在这样的背景下，我国房地产企业也逐渐融入到营改增的政策环境中。目前，我国房地产企业由于不能有效地适应营改增政策，导致实际上还增加了房地产企业的纳税成本。有些房地产企业没有适应新环境下的纳税筹划需求，没有及时索要增值税专用发票，导致部分进项税额无法抵扣，从而加大了房地产企业的纳税成本。同时由于缺乏对政策的认知，导致未能有效利用起减税、避税的政策。在今后房地产企业必然会适应当前税收政策环境，不断提高自身的纳税筹划水平。在“营改增”背景下，我国房地产企业面临着一定的挑战。营改增虽然是税收制度的改革，但也对房地产项目带来了一定程度上的影响。营改增前后，房地产企业的财务报表发生了明显的变化，同时项目的开发成本加大，而如果房地产企业没有应对好这些变化，就可能造成很大的风险。

2 “营改增”后房地产企业税负的变化

“营改增”以后，还对房地产企业税负带来一定影响。在过去的税收制度下，我国房地产企业主要缴纳营业税，营业税的缴税数额是根据营业额计算得出。而增值税的缴纳与房地产企业项目的营业额没有关系，具体缴纳税额是通过房地产项目的增值额计算得出。由此可见，“营改增”实施的目的在于减少房地产企业的税负。但在实际实施过程中，并没有得到有效的实现，在营改增以后，房地产企业的税负明显有所提升，具体表现为以下方面：目前，我国房地产企业已经逐渐向缴纳增值税转变，但在整条房地产项目产业链上，依旧存在一些缴纳营业税的环节。一些房地产项目在购置原材料时，只考虑到原材料质量是否达标以及价格是否便宜，而忽略了供应商是否能够出具增值税专用发票。而如果房地产企业没有获取到这部分的增值税专用发票时，就无法抵扣掉该部分的进项税额，从而使房地产企业的税负加重。同时，房地产项目建设中，人工劳务费用也占了总成本的较大比重，而这部分成本很难获取到增值税专用发票，无疑也加大了房地产项目的税负。除了供应商选择和劳务费用等方面的原因以外，还有一些房地产项目在开展过程中，没有发票管理的意识，同时缺乏科学的纳税筹划工作，没有科学合理的选择税率，没有找到政策中对自身有利的条款，从而无法发挥“营改增”政策降低税负的作用，甚至还使自身税负变大。要改善上述问题，还需要国家政府方面进行宏观调控。一方面，对目前房地产行业的增值税税率进行统一明确，制定科学合理的增值税税率，从而减轻房地产项目的税负。另一方面，在推进营改增政策的同时，政府应该对房地产企业进行有效的指导，加大政策的宣传力度，提高房地产企业对于营改增政策的认识，加强对政策的了解，做好扶持工作，从而避免新政策不适应期存在的风险，稳定我国房地产行业发展。

3 “营改增”对房地产项目开发成本的影响

目前，营改增政策实施以后，还对房地产项目的开发成本带来较为明显的影响。具体体现在以下几个方面：一是原材料购置方面存在的问题加大了项目的开发成本。房地产项目开发过程中，购置原材料时没有考虑到供应商的资质。很多房地产企业购买材料时，往往会选择一些个体工商户，而这些个体工商户是无法开具增值税专用发票的。同时，目前房地产行业原材料方面的增值税和房地产项目开发的增值税存在一定差异，而这种差异也会增加房地产项目的开发成本。二是很多房地产项目开发时，选用的人力往往是农村劳动力，而这种农村劳动力也不能开具增值税专用发票。要改善以上问题，积极发挥“营改增”政策的优势，就需要房地产企业在开展房地产项目的过程中， 不断提高纳税筹划工作的质量和效率。首先，做好供应商选择工作，挑选能够出具增值税专用发票的供应商，如果不能出具增值税专用发票，则可以最大程度地争取降低原材料的购买成本。同时，做好纳税筹划工作，针对自身情况合理选择税率，积极运用优惠政策，从而减轻企业税负。

4 应对营改增房地产企业的对策

4.1 重视发票的管理

营改增后，房地产企业可能存在新项目和老项目同时进行的局面，由于老项目按5%的征收率进行纳税，增值税进项税不得抵扣，新项目按11%税率征收，采购货物或劳务的进项税额允许抵扣，很多公司财务会忽视这一点，并不关注发票取得的情况，比如固定资产的采购，可能目前固定资产放在老项目使用，进项税不能抵扣，但若是老项目结束后，固定资产转移到新项目使用，这时固定资产的进项税是可以抵扣的。所以，在这种情况下，公司应尽量索要增值税专用发票。另外，增值税发票除餐饮费不能抵扣，其他都可抵扣进项税。所以，新项目要严格把控发票的取得情况，防止发票的管理不善，造成企业的损失。

4.2 重视企业税务、财务管理制度的完善

房地产企业营改增之前缴纳营业税时，在科目的设置、核算方法及缴纳程序上都比较简单，而在“营改增”实施之后，财务人员的工作量比之前大了很多，比如在科目设置上，由原来的一个科目变为五六个科目，加上核算及缴纳流程也较为复杂，如果在原来简单的核算上进行计算，就很容易出现错误。因此，加强财务人员的培训工作，提高对增值税的认识成为了企业的重要任务，认真看待每一张增值税发票，把增值税发票作为企业税收的重要环节。要完善财务管理制度，特别是有关增值税方面的，避免因为增值税发票方面出现问题，使企业遭受不必要的损失。

4.3 开发模式筹划

目前房地产企业大部分开发产品为毛坯房，由于目前国家政策的规定和人们生活节奏紧张，很多人愿意选择精装房。在“营改增” 后，政策规定建筑安装成本的进项税额能够抵扣，房地产企业可以利用这一点，由建造毛坯房转变为精装房，增加建造成本，获得更多的进项税抵扣来源，同时，由于規模效应，降低装修成本的同时，可以提高售价，在此基础上增加了公司的利润。

4.4 签订合同环节筹划

房地产企业与建筑公司之间的合同管理也要加强。对于总包合同，由于包括设计、采购、规划、建造、安装等环节，设计适用税率6%，施工建造类的11%，采购类适用税率17%，每个环节的适用税率不同，应进行分开处理，否则会适用从高计征。另外，房地产公司与建筑方签订合同时要注意，对发票的要求要在合同中注明，防止建筑公司按简易征收核算开具3%的增值税专用发票，这样比11%的税率少了 8%的抵扣额，增加了房地产企业的税收负担。

5 结语

“营改增”对我国房地产行业带来了十分巨大的影响，具体影响实际的房地产项目中，会出现由于房地产企业对于“营改增”政策的不适应导致项目开发成本加大的现状，同时也加重了企业的税负，要改善这些问题，还需要房地产企业不断加强对“营改增”政策的了解，积极开展培训工作，不断提高财务人员以及纳税筹划人员的专业素质，从而快速适应当前环境，从而发挥出“营改增”政策的优势。

参考文献

[1] 张运贤.刍议“营改增”对房地产企业未来影响及对策[J].会计师，2014（7）.

[2] 李晓愫.房地产及建筑业的增值税改革[J].当代经济，2014（2）.

[3] 赵海燕.“营改增”对当前房地产企业发展的影响及对策[J].经贸实践，2016（14）.