路径依赖下的中国房地产泡沫经济

朱安冬　王晓娣　陈娟　韩梦思

[提要] 自从1992年实行社会主义市场经济，中国房地产产业便蓬勃发展，对国民经济的发展起到重要的拉动作用，已成为经济发展中新的增长点。然而，近年来我国城市房价持续走高，百姓只能望尘莫及。中外许多学者研究房价多以可控性实验和案例分析为主，采用严谨的经济学研究方法，如博弈论和宏观货币政策、房地产市场的供给与需求分析等。本文从制度经济学路径依赖理论入手，分析中国房地产市场泡沫经济的原因。

关键词：房地产业；泡沫经济；路径依赖

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

收录日期：2017年3月21日

一、土地招拍挂制度的路径依赖

2002年，国土资源部颁布了《招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权的规定》（即2002年国土资源部11号文），开启了土地使用权的交易从协议和行政划拨方式到市场化竞争的改革，这项政策指出，我国的商业、旅游、娱乐和房地产用地统一采用招标、拍卖、挂牌的方式进行土地使用权的交易，这项政策的实施对土地和房地产用地有着深远的影响。

这一制度的实施，在土地市场上引入市场竞争机制，公开竞标的方式提高了土地使用效率，土地招标、拍卖、挂牌制度得到了长足的发展。2004年国土资源部又颁布了《关于继续开展经营性土地使用权招标、拍卖、挂牌出让情况执法监察工作的通知》，要求2004年8月31日起所有经营性用地必须全部采用招拍挂的方式交易，被称为土地“8.31大限”。“8.31大限”后，我国土地交易市场的竞争程度显著提高，在招拍挂后，土地的溢价率也显著提高。以杭州市为例，任超群测算2007年杭州住宅用地的溢价率达到50.45%。从国土资源部公布的数据来看，2010年我国各个城市土地招拍挂出让中，土地的溢价率都超过了50%，这引起了国土资源部的重视，并在2010年12月21日公布，要抑制地价过快上涨，视土地的溢价率超过50%的土地交易为异常交易。

由于我国土地招拍挂制度一直以“价高者得之”为基本方针，过于重视土地资源的稀缺性却忽视了土地资源的公共属性，在不断的竞争叫价下很容易成倍地提高土地价格，由于水涨船高，房价自然也会随之大幅上升。

在招拍挂的土地使用权交易中，地方政府是最大利益获得者，我们并不否认，招拍挂制度对于抑制“寻租”行为的效果，但我们也不能忽视，高昂的土地出让金成为地方政府“第二财政”，在这种制度下，地方政府作为受益人必然会不断巩固这一制度，阻碍进一步的改革，哪怕新的体制较之现存制度更有效率。由此我们可以看出，这种路径依赖会让土地价格只高不低，房价必然也会居高不下。

二、银行信贷制度的路径依赖

Allen & Gale（2000）在经典论文“Bubbles and Crises”中，建立了房地产市场的局部均衡模型，二人通过对比投资者分别完全用自有资金和完全用银行贷款进行投资的两种状况下的均衡，得到风险资产的价格变化。他们指出，金融中介（银行）的存在导致了代理投资问题，通过这种代理投资，投资者具备了风险转嫁的动机和激励，在这种情况下，资产泡沫就会生成。之后，他们研究了信用扩张对形成泡沫经济的作用，竟然发现信用扩张和风险转移是相互作用，通常情況下，信用扩张会起到鼓励投资者增加对风险资产的投资，信用扩张与资产价格的上升一定程度上具有同期效应，也就是说，如果信用不断扩张，那么资产价格也会随之上升，并且对将来信用扩张的预期也能使当期的资产价格上升。

相对于美国等成熟经济体的房地产行业，我国房地产业是在住房制度改革的基础上逐步发展壮大起来的，虽然目前已经成为国内的经济支柱产业，然而却是一个朝阳产业，我国的房地产资金链没有经过资本市场的有效整合，资金循环形式整体来讲比较单一，整个市场系统属于简单内部系统结构，资金循环体系主要表现为非资本市场化的体内循环方式，没有与资本市场形成有效的互动，建立体外循环系统，因此，银行信贷成为房地产金融的主渠道，其他渠道作用十分有限。

我国房地产业的银行贷款主要表现为土地储备贷款，房地产开发贷款以及销售环节的住房按揭贷款，商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程，是我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。

正是鉴于银行信贷对房地产业的强大支持功能，银行与地产开发商均能获得丰厚收益，在这种报酬不断递增的路径依赖下，银行信贷制度日益巩固完善，最终对房价的攀升起到了推波助澜的作用。

三、大房地产商的路径依赖

在房地产项目中，主要成本有三部分：建筑成本、土地成本和资金成本。对于已经落成的住宅来说，还有一项闲置的折旧成本。由于住宅的折旧期很长，因此折旧成本对住宅销售的影响并不大。资金成本包括开发商自有资金的机会成本以及他们从银行贷款必须支付的利息。销售收入和这三项成本之差就是开发商的利润。房产商要想获得更高利润，提高房价是理性的选择，而且在土地成本不断提高的情况下，房产商的利润在不断缩小。在这种威胁下，房产商更不会坐以待毙，那么房价又怎会下降呢？

房地产市场通常被一些大房地产公司所垄断。我们都知道，在寡头垄断市场上决定价格的并不是供求关系。大房地产商凭借强大的操控市场的能力，占有强大的市场份额，在某种程度上就控制了房价，因此为了获取超额利润，作为理性经济人，大房地产商必然选择提高房价。

由此可知，房地产开发商尤其是大房产商作为高房价收益者和推动者的代表，他们已经形成了强大的利益集团，在房地产市场不够健全的情况下茁壮成长，逐渐强大到不可撼动，进而可以操纵控制房价。房价泡沫持续膨胀就是他们不断追求暴利的源泉，他们甚至不惜以囤积房源、虚假买卖等各种手段来拼命炒高房价，然而短期内，市场的不健全、法制的不完善都会使这种不正当行为难以得到彻底解决。

四、投机者的路径依赖

住房是一种不同于其他社会商品的、具有社会保障功能的特殊商品，它既是商品，又更多地体现了社会保障功能。因此，各国政府在开发住房这一商品时，十分注重其社会保障功能。而在我国，这种保障功能主要体现在对低收入家庭的经济适用房、廉租房制度上。很显然，我国并没有优先开发经济适用房和廉租房，所以人们只好去商品房市场购买住房。

诺思在路径依赖理论中阐述，一旦在起始阶段带来报酬递增的制度，在市场不完全、组织无效的情况下，阻碍了生产活动的发展，并会产生一些与现有制度共存共荣的组织和利益集团，那么这些组织和利益集团就不会进一步进行投资，而只会加强现有制度，由此产生维持现有制度的政治组织，从而使这种无效的制度变迁的轨迹持续下去。这种制度只能鼓励进行简单的财富再分配，却给生产活动带来较少的报酬，也不鼓励增加和扩散有关生产活动的特殊知识。结果不仅会出现不佳的增长实绩，而且会使其保持下去。

在现实的房地产市场中，在各种复杂因素的相互影响下，房价不断走高，低收入家庭购买住房愈发艰难，可是迫于生活的需要，他们又不得不购买住房，许多投机者正是看到商品房的这一特性，不断投机炒作，囤积居奇，从而为房价的上涨“贡献”了巨大力量。利益的驱使下，投机慢慢化作了一种习惯，习惯的可怕性又体现在它不会轻易改变，因此这种投机者的路径依赖也是推动房价居高不下的重要因素。

笔者认为，尽管在当前情势下，我国的房地产泡沫经济会存在相当长的一段时间，但是只要认识到位，方法得当，上下齐心，不合理的路径依赖制度是完全能够转化为合理的路径依赖制度的，从而使房地产泡沫问题得到最完善的解决。

主要参考文献：

[1]李书华.我国城镇土地价格与商品房价格之间关系的研究——基于招标、拍卖、挂牌制度的分析[D].南开大学，2012.

[2]王胜.银行信贷扩张与房地产泡沫生成：理论、模型与实证[D].西南财经大学，2008.

[3]杨帆，李宏谨，李勇.泡沫经济理论与中国房地产市场[J].管理世界，2005.6.