不动产登记信息平台整合的思考

孙晓明

摘要：为了提高我国不动产登记工作的效率与质量，实现不动产信息的资源共享，我国各不动产登记管理部门须完成口径一致、标准统一，具有充分兼容性的不动产登记信息平台建设工作，才能够推动我国不动产登记工作效率与质量的提升。

关键词：不动产；登记；信息平台

1不动产的含义和属性

1.1不动产的含义

狭义不动产是指不能移动的财产，指土地、房屋及附着于土地、房屋不可分离的部分。《不动产登记暂行条例》借鉴广义不动产概念，以土地和房屋为基础，将附于土地定着物、土地生成物、附于土地并且不能分离的其他物上的权利为补充，把不动产权利划分为以下几种：一是所有权（土地、房屋、森林、林木等）；二是土地承包经营权（耕地、林地、草地等）；三是使用权（建设用地、宅基地、海域）；四是地役权；五是抵押权（含使用权和经营权的抵押权）。不动产具有不可移动性、数量有限性、耐久性、不可隐匿性等特点。

1.2不动产的属性。

1.2.1不动产的自然属性。一是不可移动性（地理位置固定不变）；二是个别性（独一无二）；三是耐久性（寿命长久）；四是数量有限性（供给有限）。

1.2.2不动产的社会经济属性。一是价值量大；二是用途多性；三是涉及广泛性；四是权益受限性（政府主要通过设置管制权、征收权、征税权和充公权四种特权进行管理）；五是难以变现性；六是保值增值性（能抵御通货膨胀）。

2不动产登记程序

2.1申请

申请人申请不动产登记时，应到不动产登记机构固定办公场所申请不动产登记。不动产登记机构首先应界定申请人属于单方申请人还是共同申请人，申请人可由第三人代为申请（第三人代为申请情形：一是申請人属无民事行为能力人或者限制民事行为能力人由其监护人代为申请；二是权利人委托他人代为申请不动产登记）。一般情况下，申请人需准备材料有：不动产登记申请审批表、当事人身份证明材料、不动产权属来源证明材料等。如符合登记所需材料不动产登记机构将受理登记业务并书面通知申请人。

2.2审核

受理登记业务后，即进入不动产登记程序的审核阶段，审核的形式有查验、实地查看、公告。但查验是必须程序，实地查看、公告分具体情况而定。

2.2.1查验。一是申请主体；二是申请登记的内容；三是不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果；四是完税或者缴费凭证。

2.2.2实地查看。不动产登记机构对房屋等建筑物及构筑物所有权首次登记、在建建筑物抵押权登记、因不动产灭失导致的注销登记等情况需工作人员实地查看。

2.2.3公告。在不动产登记中为了体现公正性，不动产登记机构应对政府组织的集体土地所有权登记、三种首次登记（宅基地使用权及房屋所有权，集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权，土地承包经营权）、更正登记、注销登记等情况必须进行公告。不动产登记机构对上述需公告的情形主要从不动产主体（权利人的姓名或者名称）、不动产状态（坐落、面积、用途、权利类型等）、异议处理程序（提出异议的期限、方式和受理机构）进行公告。

2.2.4登薄

不动产登记机构将登记事项记载于不动产登记簿上的行为。

2.2.5发证

不动产登记机构根据不动产登记簿，填写并核发不动产权证书或者不动产登记证明。法律规定核发不动产登记证明情形有抵押权登记、地役权登记、异议登记和预告登记。除上述情形以外不动产登记机构向权利人核发不动产权证书。

3平台的建设思路

在不动产登记信息平台整合的实现中，必须建设不动产登记信息管理基础平台，以此实现对现有不动产登记信息平台的整合，而在这一基础平台的建设中，需要解决平台的顶层设计与不动产数据整合等两方面的问题。

具体来说，在这一不动产登记信息管理基础平台的顶层设计中，必须实现统一登记机构、统一登记依据、统一登记簿证、统一登记信息平台等工作，才能够保证这一不动产登记信息管理基础平台的顺利建设。在具体的顶层设计环节，这一设计必须保证较强的全局性与前瞻性，并全面实施信息资源规划，这样才能够避免平台建设出现集成性、扩展性较差，信息孤岛严重等问题。对于不动产登记信息管理基础平台来说，信息资源规划是这一平台顶层设计的核心方法，参照这一方法需要对信息的采集、处理、交换、共享和使用进行全面规划，这样就能够逐步实现业务分析与优化、数据流分析、建立业务模式、功能模型和数据模型的建立，并最终形成信息化建设的信息资源管理基础标准，以此彻底解决我国当下面临的不动产登记信息整合问题，这也是实现该平台数据集成与信息共享的关键技术方法。

除了顶层设计外，实现不动产数据整合也是这一不动产登记信息管理基础平台建设的关键所在，基于我国当下已经基本完成了全国的城镇国有土地使用权和农村集体土地所有权的确权登记发证工作，就可以结合每宗地的代码实现以土地为基础的统一登记，以及各类不动产信息数据的整合。

为了能够更好的实现这一不动产登记信息管理基础平台建设，还应结合已经取得显著成果的土地登记信息动态监管查询工作，以土地数据为基础、以宗地统一编码为索引，采用松耦合集成扩展其他类型的不动产登记的方式，最终实现这一不动产登记信息管理基础平台的数据整合，并同时提高该平台的可操作性。

4平台系统构成

为了能够真正实现这一不动产登记信息管理基础平台的建设，还需要建立不动产登记发证信息管理系统、建立不动产登记信息动态监管系统、搭建“不动产资源云平台”、建立不动产产权产籍“一张图”，这样才能够较好的保证这一不动产登记信息管理基础平台能够较好的满足我国不动产信息管理的需要。具体来说，在不动产登记发证信息管理系统的建立中，需要结合不动产业务管理的特点，保证这一系统能够实现不动产各项业务的内部联动，提高不动产管理效率，这样才能够融合房屋、草地、林地、海域等其他不动产登记信息，实现不动产登记信息平台整合；而在不动产登记信息动态监管系统的建立中，需要结合全国土地登记信息动态监管查询系统建设，保证这一系统能够统筹做好信息保密和共享应用查询，并为整个平台建设提供帮助。

而在“不动产资源云平台”的搭建中，需要通过这一云平台实现不动产信息的云存储与云共享，以此推进资源的整合共享，保证这一不动产登记信息管理基础平台能够拥有较好的信息管理效率与质量；而在不动产产权产籍“一张图”的建立中，需要在保留和认可原有各部门已形成的调查成果的前提下，采用松耦合方式进行数据集成，实现对土地、林地、草原、海域等不动产信息的集成管理，而在完成这一工作后，还需要紧密整合各类不动产调查成果，这样就能够最大程度上消除各类数据之间的矛盾和冲突，真正保证不动产登记信息管理基础平台功能的发挥，就能够保证不动产产权产籍“一张图”的实现，完成不动产统一登记，推动我国不动产信息登记管理的发展。

4结语

为了实现我国不动产登记信息平台的整合，必须建设便捷、高效、可扩展的不动产登记信息管理基础平台，才能够推动我国不动产登记工作效率与质量的提升，为不动产登记工作的发展打下坚实的基础。

参考文献：

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[2]朱碧琴.不动产登记信息数据整合及管理基础平台建设[J].低碳世界，2016，13：107-108.

[3]潘宇虹.论我国不动产登记统一的路径研究[D].华东政法大学，2015.endprint