上海浦东新区地铁效益对当地房价的影响

汪霄童　俞迪飞

摘 要：地下铁路是一个城市的缩影，其不再仅仅是交通轨道，更是一个城市的血脉。轨道交通的建成无疑促进了该城市商业繁荣，同时也催生出新的商圈与产业，也提高了人们生活工作节奏。因此，轨道交通建设对房地产市场的发展起到巨大的拉动作用，甚至许多地产项目纷纷打出“地铁牌”。本文尝试以上海地铁2号线唐镇站建设为背景分析地铁对房地产价格变化产生的影响范围及幅度。

关键词：地铁效益；房价；影响

1 理论上地铁对沿线房地产价格的影响

1.1 城市轨道交通的建设不仅能大大缓解当前巨大的交通压力，而且将对房地产经济产生较大的影响。房地产一般会集中在城市人口聚集而且交通便利的区域，因此，轨道交通的建设会改变其沿线商业房地产的区位条件，进而使沿线商业房地产增值。有个现象称之为：地铁拉着地产跑，地铁规划“一线”，带活地产“一片”。地铁的站点又具有磁力效应，在理想状况下，离车站越近房地产价格越高，故对于投资者而言最有价值的不是一条地铁本身，关键在于地铁站的出入口。

1.2 地铁的建设可能引发资本、人口向郊区的转移，可以预见地铁对所在地域的楼市能造成的刺激。当然由于地铁的建设需要一定的建造周期，所以其沿线的房价在近一年至二年内不会有什么大的涨幅。但要看到地铁的建造不仅仅是一个单一的建设项目，必然会推进相应的配套工程，也就是说该区域的交通方式一旦改变，人们的生活模式也将随之改变。那么随着地铁的开通，在中转站或大型地铁出入口，二、三级商圈也将因地铁而形成新的商业中心。当交通不再是主要考虑的因素后，居民的购房范围将逐步扩大，会考虑选择地铁沿线的楼盘。理由：一是生活交通方便；二是认为地铁楼盘可以升值。这使得地铁在房地产开发中有“点金棒”的作用，可以令无人问津的区域变为楼市热点。

2 选择地铁2号线唐镇站论证地铁效益对当地房价的影响

2.1 上海地铁2号线于2000年6月正式通车，此后先后开通东西两边延伸段，连接东西两大国际机场及火车站，全线64公里，共设30座车站，其中半数以上的站点位于繁华的市中心区，根据上述的分析理论，不将这些区域作为分析对象，故我选择了较为边远的唐镇站进行调查。

2.2 根据《上海市地方志》区县志--唐镇志记载：唐镇是1995年11月浦东新区全面实施撤乡建镇时，正式更名的。其位于上海市浦东新区中部，距离上海市区约15公里。2000年末，全镇常住人口3万余人，其中本地居民1万多。上海地铁2号线唐镇站在2010年4月开通后，截止2014年唐镇户籍人口达4.48万人，外来登记人口有9.69万人。同时可以看出随着交通便利，人口大量徙入也带动了经济的增长。据《上海市浦东新区统计年鉴》提供的数据，在2000年唐镇的工业总产值为4183万元，净收入为447万元。而到了2012年唐镇总收入达513.12亿元。快速的经济增长必然带动了房地产的发展。

2.3 2009年，绿城集团重金拿下唐镇地块，近2万的楼板价让唐镇声名鹊起。随后几年融创、仁恒、九龙仓、浦发置业等地产大佬纷纷出手，区域内高端物业云集，上海新一代高端住区蔚然成型。目前在唐镇，商业办公楼价格与住宅价格互为上升的理由和台阶。位于唐镇轨交2号线的23万商业体量的阳光城将要启动，规划打造类似浦东嘉里城一样的项目，成为针对家庭式消费区域的商业中心。在《上海市商业网点布局规划（2014～2020）》中将唐镇定位为高端国际居住社区。说明现今的唐镇“国际化第一居所”的理念已落地生根。

2.4 轨交2号线唐镇站产生的效应，不断催动着该区域房价的大幅上涨。据2016年《上海房地》中的数据统计，离地铁站900米的绿城玉兰花园目前均价8.5万/m2，较远的仁恒东郊花园均价7.7万/m2，浦发罗兰斐丽、大名城紫金9号均价均在6.5万/m2以上。目前唐镇的房地产均价为6.73万/m2，比上海平均房价4.71万/m2高出42.8%，与十年前唐镇新房均价才0.8万/m2相比，涨幅更是高达840%。

2.5 轨道交通属于建设和运营成本都非常高的项目，因投资大、盈利小、投资回收期长，社会投资者积极性不高，所以世界各城市的轨道交通项目大多由政府财政投入、建设并运营。上海作为一个国际性大都市，人口数量以2115万人排名中国第一。据此“公共交通优先发展”是决定要长期发展的战略，其中，城市轨道交通更是成为上海公共交通的发展重点。另一方面，据《上海统计年鉴》中关于市民出行方式统计数据及《地铁2号线客流量分析》，排除自驾方式，距目的地3公里以内，市民选择主要的出行方式为：非机动车约45.6%，公交车约24%，轨道交通约19.7%，出租车9%。5公里以上，选择的主要方式：轨道交通70%以上，公交车约22%，其他约占8%。而对于唐镇这些相对距离市中心偏远的地区3公里以上选择轨道交通作为出行方式的高达90%以上。而地铁2号线每天运营18小时11分钟，日客流达130万人次，在静安寺、南京西路、南京东路、陆家嘴、八佰伴等核心地标处日客流量更是达到187.6万人次，处于高峰时段不得不采取限流措施，并计划全路网增能6%予以应对。由此可见，伴随着城市生活水平的提升，市民对轨道交通公益性需求更加凸显。而城市轨道交通发展除了改善城市环境、提高通达效率外，其对所开通的地铁沿线及周边的土地资源带来高額的、直接的增值效用，为解决建设城市轨道交通建设所面临财政投入不足的困境提供了有效支撑。作为出行方式中最高效节能的交通工具——城市轨道交通，对于唐镇未来发展成“国际化第一居所”来说，必然要合理规划区域性交通布局以及提高城市轨道交通的通达率，进一步降低轨道交通的运行成本。总之，唐镇地区的轨道交通建设与当地房地产经济同样存在着互为推动共同发展。

3 结束语

综上所述，唐镇地铁站开通所带来的经济效益是巨大的，使得唐镇在《上海市商业网点布局规划（2014～2020）》中被纳入城市副中心规划，区域发展潜力之大，使其必然成为下一个经济活力之城。这也印证了国内外绝大多数经验研究的结论——大规模修建地铁势必将直接推动地铁沿线周边房价的上涨。

参考文献

[1]《上海统计年鉴》（2016）1.3社会经济主要指标发展速度；1.7社会经济主要指标平均增长率；2.4各区、县人口自然变化情况.

[2]《上海市商业网点布局规划（2014～2020）》上海市规土局、商务委联合发布：唐镇地区级商业中心.

[3]《上海市地方志》区县志——唐镇志：第三章人口；第十九章房产业；第二十二章交通运输；第二十七章土地管理.

[4]《上海房地》2016年9期.

[5]《上海地铁2号线客流量分析2016》“媒力.中国”官网：http：//www.mlzhongguo.com

[6]《中国上海地铁行业现状调研分析及市场前景预测报告（2017）》“中国市场调研在线”coninfo360.com，报告编号：527067.