父母以未成年子女名下房产抵押案件之抵押行为的效力认定分析

摘 要 生活中，父母出于各种原因抵押未成年人名下房产的现象越来越普遍，当第三人申请抵押权实现并优先受偿其房产效益时，监护人或未成年人以抵押权的实现损害了未成年人利益为由来避免房产的抵押交易，这会对第三人的“交易信赖”产生巨大冲击，本文试从社会实践着手，整理归纳当前涉及父母以未成年人房产的抵押案例和学者的不同观点，来讨论父母抵押未成年人房产的行为效力的认定标准，从而为涉及未成人房产抵押问题提供裁判建议。

关键词 抵押权 未成年人 房产 抵押行为

作者简介：贾娜娜，河南大学民生学院。

中图分类号：D920.4 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.07.031

在当今社会中，未成年人名下有房产的现象越来越普遍，未成年人虽为限制行为能力人，我们不能因此而限制其房产的交易，而现实中，虽房产的所有权归未成年人所有，但实际是由父母或其他监护人进行管理和支配的，鉴于我国传统宗法家族制度对当今“亲子关系”的影响根深蒂固，父母理所当然的认为子女的财产也是家庭财产的部分，父母在处理家庭财产并无不合理之处，这对经济生活不利，笔者试从社会实践着手，整理归纳当前涉及父母以未成年人房产的抵押案例和学者的不同观点，讨论父母抵押行为效力的认定标准，从而为涉及未成人房产抵押问题提供裁判建议。

一、未成年人房产抵押登记的不同情况

现实生活中，父母出于为自己、为未成年人、为第三人的目的，擅自以未成年人的房产进行抵押的情况有两种：（1）父母单独以自己的名义将未成年子女的房产进行抵押；（2）父母借用未成年人法定代理人的名义将未成年子女的房产进行抵押，这种情况下，有时还会让未成年人在抵押文件上确认。 针对此两种不同情况，学界对抵押行为效力有不同的观点：一种观点认为，成年的监护人抵押未成年人名下的房屋，损害未成年人利益的，应由监护人来承担相应责任，并不能以此为由否定抵押合同效力；另一种观点认为，法定代理人行使代理权，应以被代理人的利益为目的，父母代理子女抵押未成年子女的房屋侵害了被代理人的利益，超出了法定代理的界限，故为无权代理，抵押行为无效。 笔者认为，两种观点都过于片面，涉及此类案件，我们应该多方考虑，不仅要思考未成年人利益问题，也要考虑到交易第三方的善意和交易的稳定性。

二、司法实践中针对此类案件的司法认定标准

（一）被监护人利益的原则

根据《民法总则》第三十五条规定：监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。此条明确规定监护制度设立的目的是保护被监护人利益，因此，“被监护人利益的原则”可以作为处理此类案件的最基本原则，但该规定过于笼统，学界没有统一的标准和定义。

林秀雄先生认为：利益仅仅为子女抚养、教育及进修等自身之利益。 但笔者认为，现实中这种界定过于狭窄，对于未成年人来说，由于其心智的不成熟很多时候更需要依靠家庭的保护，家庭的好坏直接影响着子女的健康成长，子女的健康成长环境对未成年子女也是一种“利益”。所以“为被监护人的利益”原则应该是：父母在处理未成年人财产时，不管主观愿望还是客观实际都是对未成年人有利的，其中这种“利益”不仅仅指当前的利益，如因就医而抵押未成年人房产，还可以是长远的好处，如为未成年买的保险等，这种利益不仅包括直接利益，如未成年人财产的增加，学习条件的改善，生活质量的提升，如“中国银行股价有限公司无锡惠山支行与阙树旺、周国花等金融借款合同纠纷案中”法院就认为贷款用途是改善和提高被监护人阙承斌的生活学习条件，以其名下房产抵押，是为其利益，抵押合同合法有效。 还应包括间接利益，主要是指监护人主观上是为了使未成年人生活得到改善，但客观上与未成年人利益无关，而是用于家庭投资经营。如在“中信银行股份有限公司常熟支行与江苏天铭集团有限公司、陈雪明等金幽借款合同纠纷案”中，法院认为该房产为持股企业的借款提供抵押，用于企业经管，最终经所得也归家庭所用，符合未成年子女利益，抵押合法有效。

我们针对债务产生的不同类型进行分析：（1）为未成年人自身债务如出国求学、就医等而产生的抵押，这点不存在争议，学界都认为是为了未成年人利益；（2）为他人债务提供担保时，如父母将未成年子女的房产为亲戚朋友债务担保，学界通常认为非为未成年人利益，笔者也赞同此观点，因为，未成年人无劳动能力，其学习生活需要父母照顾，为他们提供担保，将会为未成年人带来不确定风险，其今后的学习生活带来严重影响；（3）为家庭债务担保，如家庭的经营活动抵押的。此点学者争议较大，笔者认为家庭利益的好坏直接或间接对未成年子女身心发展有影响，绝对不能割裂个人和家庭的联系，但我们也要考虑到未成年利益保护，通常应该是在父母个人财产和家庭财产无法为未成年人发展提供最佳条件和需要时，没有其他方法可行时方可进行抵押，否则则认为非为未成年利益。

（二）善意第三人利益原则

根据《物权法》第一百零六条规定：“无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”根据该条规定，我们考虑交易的稳定性和第三人的信赖保护，“第三人在交易时的善意”也应被作为考虑的标准，即除了“被监护人利益的原则”，在抵押权人（第三人）出于对交易的信赖，支付对价后，法律应当对其利益进行保护。也就是：第三人如若想获得抵押权就必须同时具备上述三个条件，三要求缺一不可。

1.第三人善意的认定，在實践中，主要是第三人的审查义务问题

在司法中实践中，有些法官以第三人是否尽到审慎义务为标准来判断第三人是否善意，如果未尽到职责，则为非善意，并依据《合同法》》第五十二条第二项为由认定合同无效，法官之所以这样判断，主要是基于法律的公示效力，即法官推定交易双方已对现有法律全部知晓，并能以法律的规定来约束自己的行为，所以，当父母以未成年人房产进行抵押时，第三人就必须审查父母的抵押行为是否是为了未成年人利益，并能否保留相关证据证明，以此来证明其尽到了审查义务。对此笔者并不同意此观点：

一是审查义务的标准问题，什么程度的审查是尽到了必要的审查义务？标准确定，第三人主观上的善意就很容易认定，没有相关标准就推定第三人非善意这显然不合理。

二是这种审查内容和审查义务主体设置有很大问题，首先，就审查内容来说，目前主要是以父母的抵押行为是否为了未成年人利益为内容进行的，但这种亲子关系是一种内部关系，未成年人利益和家庭利益存在千丝万缕的联系，让第三人耗费大量的人财物力也未必能审查清楚；其次，就审查义务主体来说，目前主要是交易的第三人承担审查义务，第三人除了要给付对价外，还要承担更多的责任，明显权利义务分配不合理。

三是为未成年子女利益原则的规定，主要是为了限制父母随意处置未成年人财产，而不应将全部责任都归于第三人。综上所属，关于第三人的善意认定问题，笔者认为只要第三人在房产抵押交易过程中，尽到了交易人应尽的必要义务即可认定其为善意。

2.第三人是否实际受领标的物问题

根据《物权法》第六条和第十四条目前我国不动产物权的变动，是以登记为公示条件和生效条件，不动产不进行登记的，交易双方虽然签订了抵押合同，但抵押权尚未设立，交易双方仅是债权债务关系，当事人无权要求未成年子女承担抵押担保责任。所以，出于对第三人交易的保护，必须要求第三人实际受领标的物。在父母以未成年子女名下房产提供担保的情况下，第三人出于善意和信赖原因与未成年人父母签订了抵押合同，在第三人给付对价后，第三人一定要去房产部门办理相关的抵押登记，只有办理登记后，抵押权设立，第三人在实现其抵押权并优先受偿其房产时，未成年人父母及其未成年人不能以损害未成年利益作为抗辩。

三、涉及未成年人房产的抵押的风险防范设计

由于交易双方涉及未成年人利益和第三人的交易保护，那么在现实生活中，此类案件如何规避争议的发生呢？我们可以进行如下考虑：

（一）在合同中要求当事人列明借款用途来降低风险

交易双方可以在抵押合同中单独列明借款用途，并要求未成年人在合同中签字确认，这样可以降低第三人交易风险，方便第三人的举证。

（二）通过房产登记机关的实质审核

房产登记机关作为国家权力机关，其相对于交易第三方来说，能更容易、更便捷的对父母的抵押行为进行实质审核，所以，我们可以通过法律设置，让房产登记机关来进行审核，这样交易的风险会降低很多。

（三）通过公证制度来规避风险

我国公证制度的设置是维护法制、巩固法律秩序的一种国家预防手段，所以，通过公证我们可以让国家对涉及未成年人的民事行为的真实性和合法性进行证明，这样可以降低交易风险，而公证机关可以对涉及内容要求监护人签署承诺函来保证抵押房地产是为了被监护人利益，并且取得的收益为被监护人使用，如若违背相关承诺造成的相关后果和损失都由监护人自己承担。

注释：

张修峰.论父母擅自将未成年子女共有房屋进行抵押行为的效力认定.政法精英.2014.247.

最高法院：父母代表未成年子女签订的担保合同合法有效吗？.法客帝国[2017-12- 18].http：//www.sohu.com/a/211672797_100008689.

林秀雄.婚姻家庭法研究.北京：中国政法大学.2011.9.

中国银行股份有限公司无锡惠山支行与阙树旺、周国花等金融借款合同纠纷一审民事判决书.中国裁判文书网[2018-03-01].http：//wenshu.court.gov.cn/content/content？DocID=70408d72-1092-4bc0-bac3-399785a9a3a3.

中信银行股份有限公司常熟支行与江苏天铭集团有限公司、陈雪明等金融借款合同纠纷一审民事判决书.中国裁判文书网[2018-03-01].http：//wenshu.court.gov.cn/content/content？DocID=088b48f8-0b67-48f0-af24-3c33807d86f8&KeyWord;=%E6%B1%9F%E8%8B%8F%E5%A4%A9%E9%93%AD%E9%9B%86%E5%9B%A2%E6%9C%89%E9%99%90%E5%85%AC%E5%8F%B8%E3%80%81%E9%99%88%E9%9B%AA%E6%98%8E.

参考文献：

[1]余双秀.父母以未成年子女名下房产抵押效力之探讨.浙江：浙江大學.2017.

[2]程志泉.对未成年人房屋抵押登记的探讨.房地产行政管理.2012（7）.

[3]赵婷.未成年人房屋抵押登记分析.现代经济信息.2018（1）.

[4]毛艳萍.我国未成年人财产抵押的法律效力与授信风险.宁夏社会科学.2014（1）.

[5]郝伟盛.浅析涉及未成年人利益的抵押贷款公证.司法.2015.