论住宅建设用地使用权续期问题

摘 要 随着“温州事件”的爆发，住宅建设用地续期问题引起了社会各界的广泛关注，住宅建设用地期间届满后是否无偿续期成为热点话题。立足于《物权法》第149条第1款的规定以及人民群众安居乐业的迫切愿望，住宅建設用地使用权期间不足70年的，应当自动续期至70年，权利人对取得该权利时与70年期间所差的出让金差额应予以补交，政府不得在此外再收取其他费用。对于70年期间届满自动续期的，应当确定为一次取得永久使用，使该权利成为永久性的用益物权。

关键词 住宅建设用地 使用权 期间届满 自动续期 用益物权

作者简介：李玉，西藏民族大学2017级法律硕士。

中图分类号：D922.3 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.07.107

2016年4月我国温州地区频发的住宅建设用地使用权续期这一事件引起了社会各界热切关注。在上个世纪90年代初，温州地区建有一批建设用地使用权期限为20年的房屋，因此这些房屋于2016年年初到达了期限也就将面临着续期的问题。但对于折算后需要缴纳高达数十万的续期费用，民众的不满使得这一续期问题也逐渐成为了社会热点话题。

一、我国城市土地使用权限期制度的发展历程

我国现今实施的土地使用制度产生于20世纪80年代的经济体制改革时期。1982年《宪法》中规定了“城市的土地属于国家所有”，这一规定对于土地的权属问题有了明确规定，因此也奠定了我国城市土地公有的制度基础。随后，为了加快改革开放大力发展市场经济的脚步，我国中央政府借鉴了香港的批租制度，把土地所有和使用权进行了分离，推行土地资源配置社会化、市场化，允许土地使用权在市场上转让、租赁及买卖，至此逐渐确立了土地有偿期限使用的制度。

1994年颁布于2007年进行修订的《城市房地产管理法》中对期满续期内容进一步做了具体细化。土地使用权人所使用的土地到达约定的使用年限后，如果要求继续使用土地的，应当进行申请，而且必须是在期限届满前的一年进行申请，如果迟于这个时间将失去续期申请的资格，如果土地在期限届满后是基于社会公益而需要收回的，那么土地使用权人的申请是不被允许的，除此之外无其他理由的都应当是允许续期的。

到2007年10月1日《物权法》的实施，它更加详尽的明确了住宅建设用地和非住宅建设用地续期的规则。它规定了，“住宅建设用地使用权在期限届满后应当自动续期……”这一规定确切维护了土地使用权人对建筑物的所有权，高度彰显了以人为本和关注民生的理念。但是，《物权法》中关于自动续期的规定并不清晰，但是它并没有明确规定续期具体的运作方式和程序，因此这一规定在实际操作当中引起了不同利益代表方的争执，其中有的主张免费续期，有的主张缴费续期，有的赞成实行差别化续期、构建带免费续期面积的累进续期缴费，有人主张按市场价缴费续期，也有认为应该一次性缴费，还有人认为应该按年缴费。但总的来说这些争议归根结底都是在讨论《物权法》中规定所说的住宅建设用地使用权期满“自动续期”是有偿的还是无偿的。有关这一争议学界形成了有偿和无偿续期意见不同的两派。

二、住宅建设用地使用权续期的观点及评析

（一）无条件地自动续期观点

部分学者的观点是认为续期应当是自动的。《物权法》中规定了自动续期，“所谓自动续期，就是指住宅建设用地使用权的续期时不需要报相关部门的批准以及当事人的申请，就可以自动延长。” 《物权法》中原本就涵盖了自动续期条件。根据房和地不可分的现实，住宅建设用地期满后的土地使用权与房屋都应当是每个公民的合法财产，住宅建设用地使用权的期限满了后就应该自动且免费续期，并且是不附加任何条件进行。反之就不是自动续期了。

（二）有偿续期观点

持有这种观点学者认为，我国非住宅建设用地使用权要求为有偿的续期那么住宅建设用地使用权应该与其对等同样为有偿续期，自动续期只是指办理的手续是自动的，而不涉及费用的问题。这样解释的理由在于：

1.自动续期的有偿性符合他物权的法理逻辑。“建设用地使用权是在他人的土地上面取得的权利，支付费用符合等价交易原则。它不能因为住宅建设用地的用途不同而差别对待。”

2.自动续期的有偿性是从比较法研究的角度得出的结论，也是维护社会公平的必然要求。住宅建设用地使用权在属性上与德国的地上权的规定是比较相似的，这是从比较法角度上来看的。“地上权存续期间届满后需要重新续期，地上权人有权请求和土地所有权人在以前约定的同一条件下对契约进行变更。与地上权的存在相似，我们国家的土地使用权人在获得权利时会签定出让合同，这一合同中对土地出让金等有偿使用费都会做出约定。土地使用权在续期时需要签订新的续期合同，因此土地使用权人缴纳有偿的土地使用费也是理所应当的。”

3.自动续期的有偿，是优化土地资源配置的要求更是落实我国土地财政政策的需要。

（三）对住宅建设用地使用权续期观点评析

关于第一种无偿续期的观点我是赞同的，但是它最突出缺点在于未关注到温州事件所反映的直观问题，即住宅建设用地使用权没有达到70年最长期间得应该如何处理呢？我国规定的住宅建设使用权的最高年限是70年，例如我国温州，重庆等地区为了让老百姓能够买得起房从而降低房价，推出的限期为20年，50年等期间的住宅建设用地使用权的情况，如果这种情况都认为应当无偿的，这明显是不公平的，对于该问题应该如何处理？关于大多数人所主张的有偿续期问题，它直观的反映出这几个缺点：

1.它不符合我国《物权法》第149条第1款的法理逻辑，从文理上看，“自动”所表现出的意思是既不用办手续也不用缴纳费用。

2.城市土地国家所有权的本质决定了自动续期就是应当具有无偿性，《物权法》第118条指出，城市土地的真正所有权人是全体人民群众，那么人民群众对城市土地就享有绝对的、排他的、使用、收益、处分权，而住宅建设用地使用权的续期有偿的这一观点有违这一本质。

3.有偿续期不利于公民财产安全和整体社会稳定，在中國，大多数人都是用一辈子的积蓄买来一套住房，有房子才能有归属感，安居才能乐业。

4.有偿续期的观点不利于体现城乡居民住宅用地的平等性。农村的宅基地并未有最高年限及续期缴费的问题，现实中宅基地往往是世世代代传下去的，可能一片宅基地上会生活好几代的人，而对于城镇居民来说，如果按照住宅建设用地使用权到期后有偿续期这种做法，房子到年限后都需要续期，那么一辈子积蓄也就只能住一代人，这将难以体现城乡居民房屋使用土地的平等性。

综合两种观点的缺点，较为恰当续期原则的应是住宅建设用地使用权不足70年最高时限的应延续至70年，住宅建设用地使用权70年期限达到后，应当自动（无偿）续期并将取得永久使用权。

三、对住宅建设用地使用权续期问题的初步设想

（一）住宅建设用地使用权不足70年期间的应当续期至70年

《物权法》规定了自动续期，也就意味着自动续期的权利是每个购买房屋的业主都是应当享有的，那么应当如何处理温州地区所出现的这种问题？

1.一旦住宅建设用地使用权的期间届至，就将进行自动延续，这是无可争辩的，任何人都没有权利去违背它。

2.我国《物权法》划定的住宅建设用地使用权的最高年限是70年，购房时所商定期限不足70年的，都应该主动续期到70年。

3.对于没有达到70年的使用权的房屋应当如何处理续期这一难题，缴纳出让金又是不是必要的呢？应当考虑到以下几点：一是住房使用期限不同出让的金额是不一样的，一般来说20年年限的住房，购房时所缴的费用要少于70年期限的住房；二是对于出让时规定不足最高年限的土地使用权，续期时如果不补交出让金，这将有损于出让房屋一方的利益；三是从公平角度而言，如果住宅使用期限为20年的业主不缴纳差额出让金，对于住宅期限为70年的业主来说是不公平的。因此，购房时约定为20年期间的业主在届满后申请自动续期时应当补交上20年与70年土地使用权期间所差的出让金的差价。

（二）确定自动续期一次取得永久使用核心价值的意义

习近平总书记在第十九次全国人民代表大会中在对构成新时代坚持和发展中国特色社会主义基本方略中的第八条提到要坚持建设平安中国，加强和创新社会治理，维护社会和谐稳定，确保国家长治久安，人民安居乐业。其中安居乐业将如何体现？把住宅建设用地使用权定性为永久性的用益物权是基于人民大众的根本利益出发。无论是盖房子还是买房子，我们所追求的目标始终都是社会和谐，人民幸福，如果我们每天自居的房屋是有期限的，是没有恒久的保障的，那又怎能安居乐业，不能安居乐业也就会因无恒产从而对自己所生活的社会没有恒心，如果在自己的土地上取得了永久性的用益物权作为心理保障，即便是自己没有所有权，也可以让自己安心的生活、愉悦的工作。因而，住宅建设用地使用权确立的永久性是极其有必要的。除此之外，确定自动续期一次取得永久使用是与我国农村土地权利状况相适应的。在我国城镇，土地归属于全民，基于此，城镇居民的住宅建设用地使用权应与农民的宅基地使用权相一致，也应该是永久的用益物权。这有利于体现人人平等，以及调整不同住房群体的矛盾，更有助于我国建立更加完善和谐的土地使用体系，从而也使我国的物权法体系更加完美。

注释：

王利明.保障财产权是最大的民生.学习时报.2016年5月21日，第A4版.

高圣平、杨旋.建设用地使用权期限届满后的法律后果.法学.2011（10）.

宋炳华.住宅建设用地使用权续期之法理分析及完善路径.国土资源情报.2011（8）.

王新江.建设用地使用权应当有偿续期.中国财政.2009（12）.

参考文献：

[1]李显东.论土地使用权到期后其上房屋所有权的归属.国家行政学院学报.2005（5）.

[2]王利明.物权法研究（下卷）.北京：中国人民大学出版社.2007.

[3]房绍坤.物权法用益物权编.北京：中国人民大学出版社.2007.

[4]刘太刚、龚志文.差别化续期：城市住宅建设用地使用权期限制度的演变、纷争与走向.公共管理与政策评论.2016（2）.

[5]袁志锋.住宅建设用地使用权期满自动续期初探.中国地质大学学报（社会科学版）.2013（6）.

[6]法律及其配套规定丛书编写组.中华人民共和国民法通则配套规定.北京：中国法制出版社.2010.

[7]全国人大常委会法工委民法室.中国人民共和国物权法条文说明、立法理由及相关规定.北京：北京大学出版社.2007.