不动产抵押贷款风险控制指标优化探讨

福建省尤溪县房地产管理所 黄瑞钏

随着商业银行中住房信贷业务的不断提升，大多数从事该行业的相关人士表示：不动产抵押贷款的风险较低，能够具有十分良好的收益，并且还可以利用较为可靠的抵押品作为保障，因此其存在的风险基本为零。但是，大量的历史事实发出警示，单一的不动产抵押风险尽管较小，但若干个抵押集中起来可以酿成一个巨大的金融危机，因此，对此方面风险问题进行控制，对相关指标进行优化显得十分必要。

1 不动产抵押贷款风险产生的原因

当房地产产业处于正常的运行状态下时，利用房地不动产权进行抵押的贷款风险较小，但由于房地产具有较强的特殊性和关键性，成为国内外投资者眼中的“掘金宝地”。现阶段，我国居民对住房的需求量逐渐提升，房价也随之得到显著增长，与购房者的经济实力产生较大反差，利用房地不动产权进行抵押贷款的风险也逐渐暴露出来，对银行资产构成了较大威胁，抵押贷款风险问题产生的主要原因包括以下几个方面。

1.1 个人住房抵押贷款还款时间跨度大

申请贷款人可能会由于重病、失业、意外伤害等原因失去还款能力，或者由于房地产价格下跌产生泡沫破裂时，贷款人由于所购买的房子遭到严重贬值而拒绝还款。例如，在1997—2000年我国香港出现的一次房地产泡沫破裂中，由于楼价遭到大幅度贬值，导致房地产价值发生严重缩水，达到40%～60%，致使数十万户家庭背负巨额债务，众多贷款人失去偿还能力。

1.2 房地产企业的非法经营

部分房地产企业为了追求更多的经济效益，在正常进行抵押贷款的基础上，有时不惜采用非法手段，实施重复抵押、虚假按揭等欺骗手段从中获取暴利，一旦企业的正常运营链条出现问题，则会产生较大的法律纠纷，当房价下跌时，企业将很快陷入到困境当中，为银行资金带来巨大风险。这里也存在着一些银行自身的问题，主要体现在两个方面：一方面，银行在管理制度、方式等方面存在问题，部分员工的业务水平较低，无法及时发现虚假按揭等问题，为银行经营带来风险；另一方面，为了追求更高的经济效益，在各大银行竞争中脱颖而出，有些银行有时明知房贷风险已经扩大，仍然大肆争夺房贷客户，为自身带来较大的风险问题[1]。

1.3 政策法规与社会环境问题

风险形成的诱发因素不单纯的是当事人，与政策法规和社会环境也有着十分密切的联系。例如，我国在企业信用评估方面较为缺失，尚未建立起强有力的个人税收登记系统和制度，银行无法从整体上对借款人的信用进行把握，因此很容易作出错误的信贷决策。同时，在失信惩戒方面的法律制度不健全，导致虚假证明文件十分普遍，违法成本过低，难以起到有效的威慑作用，这些都将加剧不动产抵押贷款风险。

2 不动产抵押贷款风险指标的优化

现阶段，虽然不动产抵押贷款风险控制指标体系已经日渐成熟，但是由于房地产泡沫而导致银行坏账、金融倒闭的案例仍然时有发生。从2014年以后，我国的房地产经济已经开始逐渐变得理性，个别城市出现断供现象，足以见得房地产泡沫对抵押贷款产生的风险。基于此，应将房地产泡沫指标纳入到抵押风险控制体系当中，对当前抵押风险指标体系进行有效的优化。

2.1 优化原则与思路

房地产行业的发展状况与抵押贷款整体水平存在一定的联系，而房地产泡沫属于该行业风险问题的外在体现，因此对该行业是否存在泡沫问题进行分析，则能够准确预测到行业整体风险问题。将房地产泡沫指标纳入到抵押风险控制体系当中，对当前抵押风险指标体系进行有效的优化，不但能够为金融监控机构对行业风险的监控提供便利，而且还能够为银行抵押贷款业务风险提供有力依据。

2.2 指标体系的优化

对不动产抵押风险指标的优化主要是将房地产泡沫的判断指标纳入其中，主要包括以下几个方面。

2.2.1 房价增长率

房价增长率与居民可支配收入、经济增长水平等息息相关，通过对上述几项数据的对比分析能够得出，房价是否符合当前居民的承受范围，进而得出贷款违约风险的发生几率，评价此时房地产贷款的整体风险。如若房价的增长速度大于居民的购买能力，则房地产泡沫产生，此时实施抵押贷款的风险也将随之提升[2]。

2.2.2 房价收入比

所谓的房价收入比主要是指一套住房的价值与当地居民年收入的比值。通常情况下，二者间的比值应保障在6倍以内，如若超出这个标准，则意味着房价过高，存在房地产泡沫现象，如若该比重达到了10倍，则意味着存在十分严重的房地产泡沫。房价收入比是衡量当前房价高低的重要标准，当房价过高时将会与居民的需求相背离，从国际标准上来看，正常的房价收入比应保持在2～6倍范围内。现阶段，我国很多地区的实际房价均已高出这个标准，这也是个别城市产生抵押贷款断供问题的主要原因之一。

2.2.3 房地产出租价格指数

房地产市场总体可以被划分为两个部分，即销售市场和租赁市场，通常情况下，租赁市场中更能够对消费需求进行真实的反馈，当销售市场中投机需求提升时，租赁市场中的需求将会向销售市场中转移，致使房屋租赁价格下降。在租赁市场中，房价下降的幅度要小于物价上涨，这将证明销售市场中存在泡沫，此时抵押贷款的风险增加；当房屋租赁价格下降时，代表着销售市场中存在的泡沫提升，抵押贷款的风险也将进一步恶化。

2.2.4 投资性购房比重

所谓的投资性购房比重的计算方式是投资性购房资金与总购房资金的比例关系，通常情况下，该比例应保持在10%以内，房地产贷款风险较小；如若该比例处于10%～20%范围内，则房地产贷款风险提升。该比值与贷款风险之间呈现出正比例关系，当比值上升到一定程度时，房地产市场将不再具备耐用消费品的性质，此种抵押贷款的风险也会随之提升。

3 控制不动产抵押贷款风险的措施

在银行方面，首先，应积极树立正确的经营理念，建立健全各项规章制度与问责机制，在实际业务操作过程中，应加强对房地产贷款的审核、发放、回收等操作，各部门之间要加强协作、密切配合，落实各项责任机制，加强贷后检查。其次，银行还应建立个人征信信息系统，有效控制信用风险的产生几率，也可以直接引进国外成熟的技术和运行模式，成立独立的征信公司，使其与市场运行机制变得更加符合。另外，银行应加强对信贷人员的培训，提升其识别虚假证明材料的能力，可以采用专家讲座、现场检查等方式，增强其审核技能，减少上当受骗现象的发生[3]。

在政府方面应对房地产政策进行适当的调整，转变地方财政依赖卖地、城市依赖房地产的经营模式，限制居民的住宅购买数量，对两套以上房产按照投资房的方式对待。打破房地产商的垄断现状，允许单位自建经济适用房，以此来通过多渠道激活竞争，避免出现垄断而产生房地产泡沫，防止金融危机的产生。

4 结语

综上所述，随着我国房地产行业的不断发展，在抵押贷款业务不断发展的同时也使得风险问题不断产生。对此，银行和政府应深刻认识到风险产生的原因，并积极将房地产泡沫指标纳入到抵押风险控制体系当中，对当前抵押风险指标体系进行有效的优化，加强对国外先进成熟的技术进行吸收和借鉴，与我国的实际情况相结合，建立具有本国特色的不动产抵押贷款风险控制系统。

参考文献

[1] 曲世军.中国房地产金融风险判断及防范体系架构研究[D].东北师范大学,2015.

[2] 李群荣.房地产周期性波动与商业银行抵押贷款风险控制研究[D].湖南大学,2014.

[3] 李睿.中国商业银行房地产贷款信用风险管理研究[D].华东师范大学,2014.