基于BIM-GIS的高职院校《房地产估价》课程改革

舒菁英

(湖南交通职业技术学院 湖南 长沙：410132)

1 课程教学改革背景

高职院校的《房地产估价》是房地产经营与管理专业的重要课程。传统的《房地产估价》教学存在两个问题：一是枯燥的公式讲解难以调动学生的积极性，二是现行的考核方式重理论轻实践。开设此课程的部分院校已经对这些问题开始重视，但只是对课程标准、教学管理等方面进行改善，没有关注新技术的引入，不能从根本上解决现有问题。近年来，建筑信息模型(BIM)、地理信息系统(GIS)技术颇受关注。

GIS在房地产估价的比较法中已被较为广泛地运用，黄海等2009年提出运用GIS技术对待估对象进行管理、初次筛选，以及运用模糊评判法进行房地产评估[1]。由于传统估价方法中的人文因素容易导致估价结果易受估价人员的主观影响，李恒凯2011年针对这些不足，提出利用GIS技术进行修正，改进之后的模型更加客观、科学[2]。丁滢2017年基于现有房地产估价的数据系统，分析GIS与不动产估价的融合方法，通过技术来实现估价，探讨未来房地产估价的方向[3]。

以往的估价，参数的选定取决于估价人员的经验，而经验往往与估价人员的主观因素有关。熊伟2017年建议将BIM技术引入至房地产估价当中，通过软件建模时注入建筑信息，自动输出工程量并进行统计分析，结合估价时点建筑物的人工费、材料费、机械费用等，实现房地产的智慧评估[4]。

笔者在建筑及房地产专业人才培养中，引入BIM与GIS的融合技术，为房地产及工程管理类人才的培养提供了一个新的方向。本文将探讨在理论教学过程中如何运用地理信息系统(GIS)寻找区域信息，通过基准地价进行修正，实现房地产估价的信息表达；通过建筑信息模型(BIM)实现构筑成本与折旧的智慧测算，提高精度，降低人为干扰因素。从而提高学生在专业上的高度培养，增强工作技能的针对性；同时以非专业技能为拓展，加强职业的宽度拓展，延伸学生的职业链。

2 课程教学改革思路

2.1 以职业教育为目标，重视技能的培养

随着房地产税在上海和重庆的试点，意味着房地产税的开征已经从理论走向实践，未来对于房地产估价人员的需求将会增加。征税的基础是对物业准确估价，科学、客观、公平的估价方法尤为重要，这也对估价人员提出了更高的职业要求。因此，《房地产估价》课程的开设应该对接岗位，以职业教育为目标，以专业技能为支撑，提升学生专业高度教育，加强工作职位的针对性；以非专业技能为拓展，拓展职业岗位的宽度，延伸学生的职业链。

2.2 以学生为核心，理论与实操并重

《房地产估价》是一门对接工作岗位的课程，而以往的教学主要通过公式讲解，例题分析进行讲授，容易导致学生觉得学习索然无味。九零后、零零后的学生是伴随着信息成长的一代，传统的教学方式已经不能满足学生学习的兴趣。借助信息化教学的手段，在传统公式的讲授基础上，引入BIM与GIS技术，将单体建筑与区域环境结合，以信息化的教学为载体，辅助房地产估价的教学，可以启发学生动手模拟建筑物的建造过程，查询区域信息，提升操作能力，从而提高估价的准确性。从而真正做到在教学过程中，以岗位够用为准则，根据市场需求施教，注重模块与模块之间的融合；以培养学生的爱好为出发点，充分尊重学生的主体地位。

3 教学改革过程

3.1 采用混合式的课堂教学模式

通过查阅资料，分析国内外的教学案例，以学生的专业技能与非专业技能为依托，结合估价人员职业资格要求以及该门课程本身所具有的特色，提出“线上学习+线下学习”混合式的课堂教学模式。该教学模式包括课前推送预习资料，激起兴趣，引导学生讨论，使之产生喜欢学的好奇感；课中告诉学生学什么，要求学生自己做，让学生产生容易学的满足感；课后通过难点强化、重点练习、在线辅导，让学生产生快乐学的成就感。

3.2 基于BIM-GIS技术融合的课程构建

本文以长沙县的某办公楼为例，以成本法为基本知识点，在传统的公式讲解基础上，结合BIM与GIS技术，形成老师教、自己做、共讨论的教学方式。

3.2.1 课前准备

在课程资源网站上上传成本法相关的微课视频，历年估价师职业资格考试在这个知识点的真题以及该办公楼的信息。微课视频包括土地取得成本、房地产重建价格、房地产折旧方法。历年估价师职业资格考试的真题包括选择、填空、案例分析等。该办公楼的建筑面积为3096.6m2，主体结构为砖混结构，共计4层，首层中间有一个底部标高为-1.2m的情景底室，2-4层为标准层，层高为3.9m。本次评估的估价时点为2018年5月。

3.2.2 课堂教学

(1)课堂活动探究

混合式课堂的实施成果，在于教学过程中各项活动的有效开展。在混合式教学中，教师将不再是课堂的中心，教师与学生一起探讨问题的根源以及解决的办法。这种模式是以问题为支架，构建学习平台，引导学习者思索，探求解决问题的办法。成本法中，问题的根源在于如何获取土地区域信息与建筑物的构造信息，如何借助现代信息手段解决两者的重置价格。

(2)协作学习

①重置价格

围绕问题，学生以小组合作的方式完成估价报告。引导学生从房、地两方面探讨房地产的重构价格。首先带领学生查阅长沙县城区基准地价表，并根据其在Arcgis软件中定位，采用“值提取至点”，提取地价为2480元/ m2。该办公楼的总建筑面积为3096.6m2，占地为2064.4 m2，通过计算，可以得到容积率为1.5。该构筑物的土地到期时间为2044年11月，在估价时点的剩余年限为26.5年。依照土地使用年限修正系数的公式，进行计算：

(1)

其中，n为剩余使用年限，N为法定最高出让年限，r为土地还原率。通过查阅《长沙县基准地价更新技术报告》，我们取r为8%。利用公式(1)，可以得到土地使用年限的修正系数为0.912。容积率的提升意味着开发强度的增加，土地的利用率也得到了提高，进而导致楼面地价降低。但是对于办公楼而言，当容积率超过一定程度，将成为标志性的建筑，产生规模集聚的作用，吸引人流、物流、资金流、物质流以及信息流汇集于此，从而使得楼面地价有上升的趋势。通过查阅上述报告，该办公楼所属地块等级的容积率修正系数为0.717，因此该办公楼的土地重置价格为2480×0.912×0.717=1621.68(元/m2)。

传统的成本法估价教学，对于建筑物的重构价格，教师讲述得较为笼统。因此，在估价过程中，人为主观因素过大。通过课程改革，引导学生利用Revit软件对办公楼建模(如图2)，可以实现前后知识贯通，既有利于培养学生客观理性的学习态度，又有利于激发学生的兴趣。

图2 办公楼BIM三维模型

由Revit软件自动输出表1-表3的工程量。

表1 建工楼—墙明细表

表2 建工楼—门明细表

表3 建工楼—窗明细表

套取定额，计算出它的重置价格为4059642.6元。总建筑面积为3096.6m2，因此单价为1311元/ m2。

②折旧参数的选取

采用直线法计算折旧参数，即以物业在经济寿命期间每年的折旧额相等为基础计算折旧额的方法。年折旧率为：

(2)

d——年折旧率，R——残值率，N——使用年限。在该实例中，R取5%，这里建筑物的使用年限N取50年，计算出年折旧率为1.9%。

③总价值评估

获取了土地和建筑物的重置成本以及折旧以后，可根据经验数值求出其他参数，进而算出评估总价。

土地取得成本L=1621.68元/m2，建筑重建成本B=1311元/m2；

管理费用：

(土地取得成本+建筑重置成本)×4%= (L+B)×4%=117.3元/m2；

销售费用：

依据市场行情，取建筑物价值的5%，即0.05V；

投资利息：

2018年1年期贷款利率4.74%，开发周期取为1年，假设资金均匀投入,则

(L+B+管理费用+销售费用)×4.75%/2 =(3049.98+0.05V)=(72.48+0.0011875V)元/m2

销售税费：依据市场行情，取建筑物价值的5.53%，即0.0553V；

开发利润：

根据长沙市房地产行业平均利润率和估价对象实际情况，工业投资成本利润率约为20%，则

(L+B+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费)×20% =(624.492+0.011298V)元/m2；

销售价格：

V=(L+B+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润)

V=3746.952+0.1177855V，

解得V=3746.952/(1-0.1177855)

=4247.212元/m2；

最终评估价格：

P=4247.212-折旧

=4247.212×(1-1.9%×13.5)

=3157.802元/m2。

3.2.3 课后反思

教师通过课后重难点答疑，作业点评，反思教学中的不足以及值得继续发扬的地方。学生通过课后反思，课下作业，检验学习效果，并对此次教学内容进行评价反馈。通过教师与学生的交流，优化教学方法，提升效果。

4 结语

本文以混合式教学为载体，将BIM与GIS技术引入到《房地产估价》的教学当中。通过BIM实现建筑成本的智能化测算，通过GIS实现房地产区域信息查询与可视化表达，体现了《房地产估价》课程教学的信息化。随着BIM与GIS技术的融合，它们将在房地产领域应用更为广泛，这也为我们培育房地产估价人员提供了新的思路。