浅析不动产善意取得的构成要件

李灌南

摘要：善意取得制度是物权法中的一项重要制度。它在维护第三方人的信赖利益和维护正常的交易秩序方面起着重要的作用。本文主要探讨和澄清不动产善意取得制度的定义，法理基础和构成要件，以期对完善善意取得制度有所帮助。

关键词：不动产 善意取得 构成要件

一、不动产善意取得制度概述

善意取得制度是指无权处分人将其财产有偿转让给第三人， 如果受让人取得该财产时出于善意， 且履行了相关公示程序， 则受让人依法取得对该财产的所有权的一种法律制度。动产善意取得即该制度在动产上的适用。善意取得制度这一原则意指财产权利人在财产被他人无权转让的情况下， 只能向侵犯其权利的相对人要求返还或赔偿， 而不能向第三人要求返还， 不知情的第三人对于财产的受让占有， 其有转移所有权的效力。近代各国市场经济之要求保障市场交易的安全与便捷的客观事实， 是促成近代各国民法最终确立善意取得制度的根本缘由。作为近现代各国物权法的一项重要法律制度， 善意取得作为所有权取得方式的一种， 在稳定社会经济秩序方面起着重要作用。

据我国《物权法》106条的规定， 善意取得制度的适用对象主要包括动产与不动产， 而动产与不动产的一个重要区别是它们的公示方式不同。不动产以登记作为公示方式， 而动产则以交付作为公示方式。实践中， 不动产的善意取得仅有两种情况：一是由于登记机关的错误登记而导致不動产信息登记错误， 第三人因信赖登记而对无权处分人不知情， 从而善意取得不动产所有权;二是不动产由数人共有但登记在一人名下， 登记人未经其他共有人同意， 擅自将不动产处分给第三人， 第三人同样因信赖登记而善意取得不动产所有权。

我国《物权法》对不动产物权变动采登记生效要件主义， 因此对于交易相对人来说， 登记簿上的权利主体才是其最为关心的。基于此， 就要求以国家信用为信赖保障的不动产登记具有公信力， 保证登记簿上的权利人与真实权利人存在高度的一致性。但登记终究是人为的制度设计， 错误登记在所难免， 这就为善意取得制度在不动产领域内的适用提供了前提条件。因为在存在错误登记的情况下， 若交易相对人在查阅登记簿且尽到了合理的注意义务的情况下从登记权利人处取得物权后仍要担心有被追及的危险的可能， 就会严重危及交易安全。而善意取得制度的适用恰好解决这一问题， 只要第三人是善意的， 且尽到了合理的注意义务， 在取得物权后就会受到法律的保护， 保有其取得的不动产物权。综上， 不动产登记簿存在登记错误的可能是不动产适用善意取得制度的原因。

二、不动产善意取得制度的理论基础

学理上对不动产善意取得制度的理论基础存在着“无权处分说”和“登记簿权利推定说”。主张“无权处分说”的认为， 不动产善意取得制度的目的在于赋予善意第三人一个对抗真实权利人的抗辩权， 切断真实权利人的追及。主张“登记簿权利推定说”的认为善意取得的最终指向都是取得人对什么信赖错了， 从而构成善意， 因我国不动产物权变动采用登记生效主义， 即所有不动产的权属状况都要求在登记机关予以登记， 而登记的目的正是在于使第三人在交易时知晓不动产的权属状况， 并以国家信用作为保障， 推定登记簿上记载的权利人为真正的不动产权利人， 降低第三人的交易成本， 维护交易秩序。

三、不动产善意取得的构成要件

《物权法》第106条规定了不动产和动产的善意取得制度， 包括四个构成要件：处分人无权处分， 受让人善意， 合理价格转让， 转让的动产或不动产已登记或交付。但物权法对动产和不动产的善意取得制度并没有加以区分， 而是统一规定在第106条之中。不动产和动产的物权的特征不同， 取得或转让的方式不同， 公示的方法不同， 诸多的区别使得不动产和动产构成善意取得的要求不同， 不加以区别的规定导致理论界和司法实践中对不动产善意取得的判断存在分歧。

（一）、关于无权处分

善意取得制度是指处分人无权处分动产或不动产时， 受让人取得物权的情形。所以， 无权处分是善意取得的前提， 是善意取得制度的一个构成要件。笔者认为，不动产善意取得中无权处分应指存在登记簿错误的情形， 登记权利人处分了实际上不属于自己的不动产， 实际上是无权处分， 为了保护交易安全， 保护善意第三人对登记簿公信力的信赖， 法律让其取得不动产物权。从另一方面来说， 在登记簿不存在错误时， 登记簿上记载的权利人是真实权利人， 其处分不动产是有权处分， 不适用善意取得。登记簿记载以外的人处分不动产， 因为处分人不是登记簿记载的权利人， 所以第三人不能谓之善意， 且登记机关也不会进行登记， 即也不适用善意取得制度。也就是说， 在登记簿不存在错误时， 善意取得没有适用的空间。所以， 此处的无权处分应该指登记簿错误时， 登记簿记载的权利人处分实际上不属于自己的不动产的行为。

（二）、善意的判断标准

物权法并没有具体规定何为善意， 对善意的判断标准， 存在不同的观点， 一种观点认为， 善意指不知情且无重大过失。另一种观点认为， 不动产善意取得中的善意指受让人信赖登记簿， 当登记存在错误时， 受让人被推定为是善意的， 但是若能够证明其明知登记错误或存在异议登记则可以推翻对于善意的推定。笔者同意第二种观点， 对于善意的判断标准， 动产和不动产应当区分对待， 物权法虽然没有明确表示动产与不动产善意取得中的“善意”含义不同， 但也并不代表理论上二者应该相同。

判断善意的时间点即受让人何时为善意才能善意取得。《物权法》第106条规定， 受让人受让时为善意， 何为受让？ 动产以交付作为公示手段， 则应以交付作为判断善意的时间点， 不动产以登记作为公示手段， 则应以登记时作为判断善意的时间点。动产以交付作为取得物权的标志， 不动产多以登记作为取得物权的标志。所以， 以登记作为物权取得标志的不动产应以登记作为判断善意的时间点， 如果仅仅是交付， 并未进行转移登记， 则受让人并未取得该物权， 此时， 若受让人了解到登记簿存在错误的事实， 因其尚未取得该物权， 则没有必要舍弃对真实权利人物权的保护， 转而保护受让人。如果说， 以最终登记为善意的判断时间是将风险无辜地分配给了受让人， 那么， 提前判断善意的时间点至申请时也是将风险分配给了无辜的真实权利人。若提出申请后其知晓登记错误可以撤回申请， 若其没有撤回申请， 应视为其知情， 则不能构成善意。

（三）、支付合理价格

善意取得须是交易行为。《物权法》规定善意取得的构成要件之一是受让人支付合理对价， 因此无偿转让不能适用善意取得。善意取得制度目的是为了保护交易安全， 因此， 基于交易行为的受让才能善意取得。

交易行为须合法有效。善意取得是否要求交易行为合法有效， 即例如在房屋转让行为中， 是否要求转让合同有效。合同无效的情形包括违反法律法规强制性规定， 违反公序良俗等情形， 若合同无效， 则自始无效， 绝对无效。

如何确定合理价格？相对来说， 商品房交易有可以作为参照的市价， 因此在商品房转让交易中， 可以用市价作为合理价格判断标准。但判断合理价格不能仅仅考虑市场价格， 还要考虑房屋的位置、朝向、布局结构等因素， 综合判断房屋的合理价格。交易价格在以市场价格为中心的一定范围内浮动可以认为是合理价格， 对于这个浮动范围， 鉴于实际交易的复杂性， 笔者认为不宜过于苛刻， 可以以市场价格的70%作为一个基本的判断标准， 交易价格低于市场价格的70%时， 可以认定为是不合理价格。根据具体案情， 也可以由法官自由心证。对于没有明确市场价格的不动产物权， 也应该参照同类型的交易价格， 根据客观标准确定合理价格。

合理价格是否需要实际支付。首先， 仅仅是约定了价款， 尚未支付， 不宜适用善意取得。因为此时， 如果真实权利人要求受让人返还财产， 受让人不会有实际的损失。所以， 相对于受让人， 法律應该保护真实权利人已有的利益， 防止真实权利人受损。在未实际支付款项的情况下， 受让人返还物权给真实权利人， 双方都没有损失。反之， 如果让受让人善意取得， ， 那么真实权利人则需要向无权处分人要求损害赔偿， 而无权处分人又需要向受让人请求支付价款， 这样一来就使问题变得相当复杂和麻烦。

（四）、转让的不动产已经按照法律规定登记或交付

对于以登记作为对抗要件的物权来说， 完成登记不应该作为其善意取得的构成要件。虽说不动产登记具有推定力和公信力， 但是这应该仅适用于那些以登记作为生效要件的不动产物权， 对于那些以登记为对抗要件的物权， 法律如此规定就说明了登记对于这些物权的推定力和公信力是打折扣的， 可能占有更能作为其权利表象。如土地承包经营权， 在一个小范围的熟人社会中， 登记显得不是十分必要。对于这些物权， 物权的设立以合同生效为标志， 法律规定登记不是其物权生效要件， 则也不应该作为善意取得的构成要件。未经登记不能对抗善意第三人， 并不意味着必然不能对抗真实权利人。因为不能对抗善意第三人是为了保护交易安全， 这与保护真实权利人的价值选择并不相同。其次， 在法律已经规定了未经登记不得对抗善意第三人的情况下， 真实权利人怠于登记， 也应该承受由此带来的物权被他人被善意取得的风险。

四、结语

《物权法》虽然规定了不动产的善意取得制度， 但是关于不动产善意取得制度的构成要件的规定不甚具体， 也有不合理之处， 导致理论上和实践中都存在诸多争议。立法者应当根据近些年司法实践中的问题以及理论中的不同观点， 不断完善立法， 合理保护真实权利人以及善意受让人的合法利益， 合理平衡不动产物权静态安全与动态交易安全， 使不动产善意取得制度成为真正既保护交易安全， 同时又兼顾公平与效率、维护道德价值与法律公平的良法。

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