参股合作开发房地产项目的财务风险控制能力分析

文| 张学烨

一个企业若想健康稳定的发展，必须把财务风险产生损失的可能控制在最低，使其成为企业日常管理的核心战略。进入2019年起来，在当今宏观政策背景下和日趋严厉的限购管制中其财务状况不容乐观，使得房地产企业面临的财务风险更为严峻。为了保证自身生存发展，识别财务风险，规避财务风险才能使其持续健康的发展。

特别是我国房地产业对国家政策较敏感，与建筑施工业、钢材业、装修业等关系密切，大规模、高成本、高杠杆率的特点，都决定着房地产企业的财务风险相对而言也较高。部分房地产企业在激烈的行业竞争中不得不被并购重组，甚至部分房地产企业最终走至破产倒闭的结果。也使得参股合作开发房地产项目的方式越来越普遍，作为参股方，按比例出了资，相应承担了项目运营的风险。但限于非操盘的地位，对项目运行的了解和管控力度相对偏弱，特别是对财务风险控制的权限和方式尚未形成一个普遍的共识。本文具体探讨与分析了参股合作开发房地产项目的财务风险控制能力现状，并提出了相关改善措施。现总结报道如下。

财务风险控制的内涵

财务风险控制的含义

风险控制就是对风险提出处理意见和办法。企业财务风险控制是指在财务管理过程中，对财务风险识别和财务风险度量之后，利用有关信息和特定手段，根据相关要求，决定采取什么样的措施，减小风险事件发生的概率，将财务风险控制在可接受水平内，降低损失程度，帮助企业实现长远发展。

财务风险控制基本原则

企业在实施财务风险控制的过程中应遵循以下基本原则：

1.成本效益原则：风险控制应在保证内部控制有效的前提下，合理权衡成本效益关系，争取以合理成本实现更有效的控制。

2.制衡性原则：企业机构、岗位设置和权责分配应科学合理，并符合内部控制的基本要求，确保不同部门、岗位间权责分明，相互监督。

3.重要性原则：应在兼顾全面的基础上突出重点，针对重要业务与事项、高风险领域和环节采取更严格的控制措施，防止出现重大缺陷。

4.全面性原则：财务风险控制在层次上应涵盖企业所有者、管理层和全体员工，在对象上应涵盖到各项业务和管理活动，在流程上要渗透到各个环节。

5.合法性原则：财务风险控制应该符合法律、法规的规定，并接受政府监管部门的监督。

参股合作开发房地产项目的财务风险控制能力现状

与其他行业相比，房地产行业具有资金需求高、投入产出周期长等特征，是一种资金密集型行业，可影响到参股合作开发房地产项目回收资金能力和盈利能力。当前其具体的财务风险控制能力存在的问题如下：

1.分享收益问题。参股项目最终的目的是为了获取分红收入。房地产项目在项目竣工交付时，收入、利润基本已实现，但由于工程结算进度、土地增值税及企业所得税清算进度、争议客户维修交付问题、部分难销售产品如车位底商留置等情况，导致项目公司清算时间延迟，使参股公司迟迟不能确定投资实际收益，影响参股企业退出合作的进程。另外，操盘方一般会约定3-4%的销售、管理费用，用于项目经营管理。通常操盘方的管理能力较强，故而这笔费用有盈余的可能性较大。费用的大小直接决定项目的利润和参股企业的分工收入。如何约定这块费用，盈余如何提取，如何提取可以避免税务风险，将是一个新的问题。

2.税务风险问题。税务风险分为两个方面，一是参股企业在参股过程中自身可能产生的税务风险，如收并购、资金往来中存在的风险；二是项目公司存在的重大税务风险导致影响项目利润进而影响参股企业分红的事项。这是财务管理中容易忽视却最容易管理和避免的一个问题。

3.成本控制问题。作为参股企业，一般不参与具体操盘事项，只保留运营进度知悉权。涉及工程招采、建设成本等事项的参与权小，或不参与，导致对项目成本不清晰、不透明。而建设成本是影响房地产项目的利润以及参股企业分红的重大因素。可以说控制好成本，才是保证参股事项获取合理回报的依据。故而参股企业如果在有限条件下，参与项目成本管理，是一个管理痛点。

4.资金管理问题。作为参股企业，通过注入资金参股，共担收益及风险，适当保留一部分财务管理权限，如支出审批等。在项目前期投入环节，合作各方按占股比例注资或按比例提供有息借款，相对比较好控制。但到项目后期，产生盈余资金时，是否能保证参股方及时按比例获得资金反向支持，是一个管理难点。

加强参股合作开发房地产项目的财务风险控制能力的对策

优化筹资结构

目前房地产行业中，大多数企业都是通过商业银行，信托公司进行融资，与权益融资相比成本较高，而且我国企业上市的门槛较高，众多房地产企业难以在权益市场上市融资，因此较高的融资成本会削减利润加剧企业承担的财务风险。当前参股合作开发房地产项目的融资渠道主要是通过商业银行和信托公司的借贷，并且高昂的融资成本使企业利润大幅削减，企业财务压力巨大。为此需要需要多元化的融资渠道来规避财务风险，如通过保理业务方式，利用应收账款进行融资；寻找有资金实力的投资方，以获取投资；通过固定资产租赁的途径获取资金；提高公司自身实力，以通过上市达到权益融资的目的等，通过这些方式可以降低负债资金来源的集中程度，从而达到分散财务风险的目的。

加强项目的预算与成本管理

全面预算可以使房地产企业有计划地规划项目开发规模，合理地投放资金并控制项目开发成本，可以有效地降低发生资金链断裂的可能性，所以采取全面预算这一措施能有效的规避风险。参股合作开发房地产项目应该根据自身的情况，完善适应自身的全面预算制度，将项目从始至尾各个环节都囊括在内，并建立与预算编制相关的考核制度鼓激励工积极参与全面预算工作，另一方面，指定高层整体协调指挥各个相关部门以提高预算管理的效率。预算目标应该进行合理规划，预算任务和职责按部门进行分解，再由部门分解给个人。同时也要考虑在较长的项目开发周期中，各个因素可能会导致的风险，提前全面统筹规划，采取适当的规避措施。

增强财务风险与税收管理意识

企业管理层的财务与税收风险管理意识对企业的财务风险管理工作发挥决定性的作用，因此公司高层应该整体权衡收益与税收风险，提高整个企业的风险与税收管理意识与能力。参股合作开发房地产项目管理层应当改变之前的消极态度，积极开展财务与税收风险管理工作，带头树立起全体员工的财务与税收风险管理意识，主动学习财务与税收风险管理的相关内容，并组织相关员工学习这方面的知识，增进员工对财务与税收风险的了解。

统一资金与信贷管理

参股合作开发房地产项目应积极做好安排资金筹措计划，实现对项目账户资金的全面监控和调动资金的瞬时到位，提高资金的利用效率，降低资金使用成本，提升财务人员资金时间成本的观念。此外，参股合作开发房地产项目的对外融资工作由各方审批后统一安排，各企业如需对外提供信用担保，亦要由通过严格审查、评估后进行。通过以上手段降低资金使用成本，把资金运转风险控制到最低。

结论

在地价不断飙升，房地产利润微薄的情况下，参股合作开发房地产项目是共担风险获取土地的有效手段。参股合作开发房地产项目需要建立有效、全面、系统的防范财务风险，从而能为房地产行业和整体国民经济的平稳发展做出贡献。