TOD模式下地下商业开发建设思路
——以长沙叮叮MALL项目为例

□ 刘义山

TOD（TransitOrientedDevelopment）即“以公共交通为导向的发展模式”。TOD项目发展以轨道交通站点为中心、在一定范围内，紧凑规划集群式发展组团，其特点在于集工作、商业、文化、教育、居住等为一身的“混和用途”，使居民、雇员和游客在不排斥私家车的同时能方便地选用公共交通、自行车、步行等多种出行方式。

以地铁站为中心，进行土地资源综合、高强度开发，通过地下空间、上盖物业及周边地块的复合发展，能充分发挥轨道交通一体化所带来的经济效益，促进用地及交通的高效集约和可持续发展。而商业开发是TOD发展模式中的重要一项内容，如何使得良好的理念能落实到具体实践中是一个值得深思的课题。

近年来，长沙市轨道交通在大规模快速发展的同时，越来越多的“站点+物业”的项目随之出现，特别是与轨道交通紧密衔接、甚至是同步建设的地下商业，如何在综合解决越来越复杂的流线的同时设计出吸引人流的和独具特色的商业项目，既需要在设计中平衡技术、艺术和效益等3大方面的基础需求，又要考虑从传统走向创新、从单一功能走向有机复合、从简单连接走向高度融合，这是TOD商业项目中精益化设计不断发展的必然趋势。

长沙“叮叮MALL”是一个典型的地下商业项目，与长沙地铁1号线、3号线换乘站侯家塘站同步建设。项目建设经历了地块改变、市场变化、建筑改造、设计方案、业态优化、现场施工、招商引租等一列的繁琐历程。项目如期建成开业，取得了良好的社会口碑。笔者以该项目为例，结合景观、流线、建筑空间等设计内容进行分析，以期对国内结合轨道交通的地下商业空间的可持续发展提供借鉴。

一、项目简介

该项目位于湖南省长沙市天心区劳动西路贺龙体育馆馆前广场，周边主要为体育文化、商业、居住等建筑，东侧为田汉大剧院，北侧为贺龙体育馆，西侧为泰古实业发展公司，南侧为五矿有色公司、湖南省林业厅招待所等。

侯家塘站为1号线、3号线换乘站，位于基地南侧，沿劳动西路设置，车站部分主体侵入贺龙体育馆馆前广场基地。侯家塘片区一直以来都是长沙核心地段，人口高度密集，且周边缺乏一定的配套设施。借助侯家塘换乘站的建设，将贺龙体育馆馆前广场地下空间设计为一个极富特色的项目，以提升贺龙体育馆周边的城市品质，解决周边商业缺乏、停车配套不足、环境景观差等问题。

二、空间设计思路

该项目在设计之初面临诸多问题：如何与地铁有序有效结合；如何处理与地面城市空间的关系；如何改善通常情况下地下空间沉闷死板的印象；如何将其打造成一个富有特色的商业空间等。这都是在设计之时要重点考量的地方，也是地下空间成败的关键。为此，在设计上进行了细致有效的考虑。

该项目从长沙总体的城市气质出发，结合商业策划定位，提出了“地下街院”的设计概念，打造地下空间的“第五商业立面”。同时，精心设计的五大下沉式庭院，通过中庭及景观的设计实现地下空间与城市外在形象和空间上的无缝对接。建筑空间设计上的主要特点体现在以下几方面。

1.构建完整有序的地下空间结构

地下空间虽然能有效地节省地面空间资源，为城市发展建设带来更多支撑，但是其本质上仍旧存在问题，尤其是对于地铁等城市轨道交通工具来讲，由于所处环境相对特殊，所以一旦内部环境出现问题，很有可能引发较为严重的灾害，甚至威胁到用户的生命财产安全。在设计之初，构建完整而有序的地下空间结构显得至关重要。

该项目与地铁侯家塘站3号线、4号线出入口无缝衔接，其中地铁4号线出入口与该项目下沉庭院结合设置，乘客换乘便利，实现了购物、乘车一体化。在紧急时刻，商业与地铁车站有各自独立的疏散路径，在功能连通的同时，又保持彼此疏散和管理的独立性。

2.结合地铁打造特色化地下空间

商场因“人”而生，因“气”而盛。地铁虽然有大量的人流，为解决地铁商业能“留人”的问题，该项目采用了多元化的方法。地下内部空间流线尽量处理得柔和流动，避免生硬，使得人们有如在地下街巷中穿梭，主中庭引入自然天光，营造了良好的“聚气”场所。通过地下庭院的方式解决了地下空间形态单一、自然通风弱的问题。在室外空间的设计上，采取“可呼吸的多层次下沉花园”，将室外景观引入到室内，室内外空间相互交叉融合，能够为用户提供更为良好开放的体验空间，同时还能够行之有效地解决地下空间出入口少、消防困难等问题。同时，为有效地增强地下空间的绿色生态性，还增设了相应的室外广场景观动态分区设计，强调实现人群的集中性以及开放性的重要目标，地下庭院以及地上绿化的相互融合使得用户能够获得更为美好的空间感受，同时还能够深度增强其商业休闲功能。

3.与地上及周边建筑相融合

该项目在建设过程中需有效保障地铁建设与周边环境以及城市基本特征相互契合，不仅要发挥出地铁独特的交通功能，还需要进一步提升城市的整体环境景观。设计时，在保留贺龙体育馆原有建筑风貌的同时，还将贺龙体育馆周边的广场以及连廊作出相应的改建及优化处理。改建后的连廊延续了此前的城市空间关系，增加了新的城市景观活动平台。观光电梯从地下延伸至空中连廊，将地下商业、地面广场、连廊在视线、流线和空间效果上融为一体，同时解决了贺龙体育馆没有无障碍设施的问题。

4.地面及地下景观渗透，打造宜人的公共绿色空间

在TOD商业中，景观设计需要具备以下几大特征：承载中观尺度公共空间的服务功能；空间和业态较传统商业更加丰富，具有很强的拓展性；便捷的公共交通可以放大经济效益和影响力。

该项目的室外地面广场景观考虑动静分区设计。面临劳动西路的部分地方处理开阔，强调开放性和集中性；贺龙体育馆西侧广场主要布置绿化小品，强调其休闲功能。地下空间的下沉庭院与地上绿化景观融合，既满足了商业的需要，又解决了环境景观差的问题。通过地下庭院的巧妙使用，有效解决了地下商业消防疏散难、地下空间形态单一、自然通风采光差等技术难题。在室内外空间的营造上，通过可“呼吸的多层次下沉花园”，将室外引入室内、地上引入地下，空间穿插交融，创造出良好的体验空间。

三、建成后的效果

该项目于2017年建成并投入使用，得益于地铁开通带来的聚集效应。项目建成后，有效提升了贺龙体育馆周边的城市品质，成为市民购物、休闲、聚会的好去处，开发商也获得了可观的经济效益，是长沙市轨道交通车站TOD开发的成功案例，取得了十分可观的综合效益。

1.社会效益

城市规模不断扩大，向地下要空间，盘活地下空间资源，是保障未来城市可持续发展新的增长极。项目借力地铁的东风，对侯家塘片区的地下空间及周边资源进行整合，创造出以地铁为中心的城市新型中心区，实现城市与地铁互动、协调发展的目的，进一步推动长沙市实现集约型城市的目标。

2.经济效益

应用空调节能控制系统综合节能25%以上，真空排污加气浮隔油提升装置节省了设备及土建投资，折合增加400万元车位收益以及126万元/年的商铺收入。该项目作为长沙市首个与地铁衔接的大型地下商业开发项目，业态类型多样，3.9万平方米的地下空间，包含了160多个品牌商铺，既保证了丰富的业态，还创造了超高的效益。

3.技术效益

五大下沉式庭院（广场）打造优雅地下空间的同时，解决了消防疏散、排烟、通风采光等难题；无梁楼盖的应用提升了空间品质；空调节能控制系统、真空排污泵站加气浮隔油提升装置等新技术节省了投资，转换为可见的商业效益。这些技术的应用为同类地下商业开发项目的建设提供了重要借鉴。

4.环境效益

该项目将贺龙体育馆的周边广场及连廊进行了提质改建，改善了城市形象及周边环境景观，为市民打造了一个休闲、优美、舒适的公共空间，提升了市民的幸福感和获得感。

四、TOD模式下地下空间开发的几点思考

1.投资方与地铁方的良好合作关系

长沙叮叮MALL项目的投资方与地铁业主的合作非常融洽，其目的是实现双赢。在前期规划、设计、施工全过程中，能够充分商讨，共同研究。TOD模式下的地下空间开发，交通是主导，当双方遇到分歧时，投资方应充分配合地铁建设，在不影响地铁功能的前提下充分利用地铁吸引客流的优势，实现“你中有我、我中有你”，提升了商业价值。

2.注重前期规划，一体化设计

长沙叮叮MALL项目基本实现了整体规划、同步设计、同步施工。“地铁+地下商业开发”的项目在设计之初，首先就应贯彻TOD理念中的交通先导，交通是核心，将交通站点出入口与商业动线人流设计一体化规划，将多方的人流有序有组织地引导至项目之中，达到聚拢人气的目的。同时，多种交通方式综合考量，以行人为重点的发展策略，多种路径方式的选择，增强城市各功能之间的可达性和连通性。继而创造紧凑的、美好的、高品质的步行环境及与周边紧密联系的路径网络；创造有活力、生机勃勃、功能整体性强的连接网络，让人们愿意经常使用及探访这些空间。

3.重视前期的商业策划

在商业主题上，应以丰富的业态、有趣的主题满足多样的公共需求。除了满足基础消费需求的业态，独特和全面的服务更能让人感受到其中的便利，从而刺激人群的消费需求。在商业动线的组织上，可以结合不同业态的组合形成多主题的串联，从而进一步丰富公共需求，增强商业的趣味性。

4.以人为本

在商业公共空间的拓延上要考虑庭院和景观这些软性、绿色共享空间的设计，这是提升商业公共空间品质不可忽视的部分。同时，景观作为柔性空间，是作为空间场所营造的重要部分，更好地体现着地方文脉和人性关怀。

五、结语

交通强国是建设新时代中国特色社会主义的重要组成部分，也是众多其他行业强国建设的基础和前提。城市轨道交通是现代化大城市公共交通的发展方向，也是构建绿色城市、智能城市的有效途径。在新时代城市的建设发展中，依托轨道交通建设，重新布局轨道交通沿线城市规划，同步开展一体化开发建设研究，充分发挥TOD经济模式，可以有效地拉动地区经济发展，优化城市空间布局，提升城市品质和竞争力。