住宅小区消防设施现状及对策分析

刘峰

摘要：消防设施对于住宅小区的安全起着至关重要的作用，但我国很多小区的消防设施成为摆设。鉴于此，笔者将对这种现象的原因进行分析，并提出解决方案。

关键词：住宅小区;消防设施;现状;对策

本文所指住宅指根据《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）中建筑分类所指的住宅建筑，包含建筑高度大于54米一类高层住宅和高度大于27米和小于54米二类高层住宅，不含高度大于100米的超高层住宅。此类建筑系当前城市住宅的主流趋势，绝大多数开发商从安全、经济角度选择开发的住宅模式。

消防设施是指建、构筑物中设置的用于火灾报警、灭火防火分隔、人员疏散、救援行动等设施的总称，分为电系统自动设施和水系统自动设施。电系统设施是在发生火灾事故时能自动报警的设备，火灾自动报警系统能够在火灾初期，将燃烧产生的烟雾、热量和光辐射等物理量，通过感温、感烟和感光等火灾探测器变成电信号，传输到火灾报警控制器，同时显示出火灾发生的部位并发出警报信号，记录火灾发生的时间，对于早期发现和通报火灾，及时通知人员疏散并进行灭火，以及预防和减少人员伤亡、控制火灾损失等方面起着至关重要的作用。水自动设施在火灾时采用不同的释放方式供给灭火、冷却、保护、稀释用水，对火灾进行控制、扑灭。按照《建筑设计防火规范》的要求，该类住宅一般应配置火灾自动报警系统、室外和室内消火栓系统、应急照明系统、消防电梯等消防设施，地下车库部分应配置自动喷水灭火系统。

2019年末，笔者随区应急管理部门和消防救援机构对辖区内20个住宅小区的消防管理情况进行调研，除极个别一线开发商和物业公司管理的小区消防设施能保持正常使用外，其余18个小区的消防设施全部处于瘫痪状态。据了解，这种状况在全国范围内也相当普遍，针对这一顽疾隐患，笔者从住建、消防、物业等多方调查，分析此种现象的成因和解决方案，请予批评指正。

一、住宅小区消防设施成为摆设的原因

（一）规范重在防火分隔，阻止火灾蔓延，重在疏散逃生自救。住宅建筑的火灾载荷虽然很高，但高层住宅楼以家庭为单元，住户集中，每个家庭的用火用电也集中，火灾隐患主要涉及电器老化或损坏，厨房用火不慎及吸烟引燃沙发、被褥、窗帘等主要原因。故为防范住宅火灾，专家在修订《建筑设计防火规范》时，虽然对住宅的防火要求进行了提升，但是考虑到物权、隐私、装修等多重因素，提升方向主要体现在防火分隔、建筑材料耐火极限、外墙装修保温材料等方面，对于消防设施，除了室内外消火栓是强制性条文外，关于火灾自动报警系统和套内设置火灾探测器，都非强制性条文。

（二）住宅非人员密集场所，监管部门监管力量有限，防控的重点在公建和消防安全重点单位，住宅小区的防火重任依赖自身的素质和意识。一是部分住宅建设项目在执行时消防设施建设标准有所降低，比如消火栓、消防电梯、电气监控等系统未与火灾报警系统进行联动，住宅所配置的火灾自动报警系统成为区域报警系统，发挥作用不明显。二是从消防救援机构对消防安全重点单位的划分和目前执行的“双随机，一公开”监管范围来看，因为监管力量技术手段不足等，也暫时未将住宅小区作为重点，针对住宅小区的监管，主要反映在媒体、群众关注的消防车道和建筑外墙材料的选取等突出问题和近年来住宅火灾的主要原因上，对消防设施的问题交由物业单位管理，存在一定的宽容性。三是近年来因为消防改革，一些对住宅小区消防管理的规章制度还处于修订阶段，随着高层住宅越来越多，配套的规章，应急管理部还在梳理修订过程中。

（三）小区物业管理单位的消防管理水平存在不足，未认真履行消防安全管理义务。绝大多数物业单位不具备操作消防设施的能力，没有配置消防设施操作员，也没有委托专业消防技术服务机构对消防设施进行维护保养。对消防设施配置的作用、工作原理等根本不了解，感知不到消防设施在关键时刻的重要作用，又因为我国消防产品众多，产品通用替代性不强，一旦设备损坏，备品备件缺失，也造成无法维修。还有在物管介入小区管理后，存在开发商缺位现象，与施工单位的衔接上出现问题，消防竣工图等必备资料缺失，也导致消防设施无法正常运行。物业平时的消防管理仅限于消防车道、灭火器配置等简单内容。

（四）火灾防范主体责任在于住户本身，小区业主对消防安全的意识还有待提升。特别是消防设施，很多人对消防的概念停留在灭火救援上，不了解消防工作的重点在于预防，在于通过科技力量，尽早发现和扑灭初起火灾。多数业主不理解消防设备像所有电子、机械设备一样，也有使用寿命，不理解国家有法律法规、标准规范来要求消防设施必须要做检测、维护保养。所以当消防设施需要维修保养时，物业单位需要动用小区维修基金的时候，业主不愿意使用维修基金，物业单位又不愿使用物管费，造成消防设施一旦有故障最终瘫痪报废。

二、高层住宅的火灾危险因素

近年来，高层住宅小区越来越多，火灾防控压力骤增。我们应该对高层住宅的火灾危险因素有清醒的认识。

其一高层建筑因为烟囱效应，火风压、外界风等特点，火势蔓延快。楼梯间、电梯井、管道井、风道、电缆井等竖向井道多，如果防火分隔处理不好，成为火势迅速蔓延的途径，住宅一般室内可燃物较多，一旦起火，燃烧猛烈，蔓延迅速。假如一座高度为100米的高层建筑发生火灾，在无阻挡的情况下，半分钟左右，烟气就能顺竖向管井扩散到顶层，其扩散速度是水平方向的十倍以上。

其二疏散困难。高层住宅层数多，垂直距离长，疏散到地面或其他安全场所的时间长，发生火灾时由于各竖井空气流动畅通，火势和烟雾向上蔓延快，增加了疏散的难度，普通电梯在火灾时因不防烟火或停电等原因而无法使用，因此，多数高层建筑安全疏散主要是靠楼梯，而楼梯间内一旦窜入烟气，就会严重影响疏散。

其三扑救难度大。高层住宅高达数十米，发生火灾时从室外进行扑救相当困难，热辐射强、火势蔓延速度快、消防用水量不足。且大多数有高层建筑的城市尚无登高消防车，而且其高度也不能满足安全疏散和扑救的需要。

综上危险因素分析，高层住宅火灾一般要立足于自救，即主要靠消防设施。只有自动消防设施保持完好有效，且正常发挥作用，才能保证消防安全做到万无一失。

三、确保住宅小区消防设施完好有效的对策

确保消防设施完好有效，建议从以下几个方面开展工作：

（一）从政府监管层面，根据住宅发展趋势，尽快制定颁布高层建筑消防安全相关管理规定，明确业主、物业等各方的消防安全主体责任，明确各方的管理职责。在针对住宅防火设计规范上，强调消防设施的重要性，对消火栓、应急照明、电气监控等都应联动控制，规范住宅小区消防控制室的建设，在对工程竣工验收上狠抓消防工程质量，在这一点上，我们欣喜的看到在新修订即将实施的《火灾自动报警系统施工及验收规范》《消防应急照明和疏散指示系统技术标准》对于火灾报警系统在住宅建筑上的运用更加强化，配置和实施上更加具体。

（二）物业要切实履行消防安全责任，应将消防设施的管理作为物业消防管理的重点。不论是开展消防巡查、宣传还是演练都应该包含自动消防设施的内容，应将消防设施作为小区消防管理的武器，健全消防设施档案，配置消防设施操作员，建立消防控制室值班制度，按照国家建筑消防设施维護管理要求认真做好消防设施的维护保养。对不具备消防设施从业技术条件的物业，一定要依托消防技术服务机构来开展消防设施的维护保养，并按照《中华人民共和国消防法》要求定期检测。

（三）小区业主要切实提高消防安全意识，不仅要做好日常常规的火灾预防，对于用电用火要充分认识到科学防范的重要性和实用性，对于有条件的住户，鼓励在家安装独立的火灾探测监控系统。业主与物业公司签订的物管合同，应将消防设施管理作为物业合同的重要内容，督促物业公司切实按照国家法规要求开展维护保养工作，对于消防设施正常的使用寿命应该理解支持，确保消防设施完好有效。

（四）住建、应急、消防、街道等综合监管部门，要加强住宅消防安全的管理和宣传，并针对住宅火灾特点开展日常检查。对未委托物业服务企业或者消防技术服务机构等专业服务单位提供消防安全服务，且未成立业主委员会的高层住宅建筑，乡镇人民政府、街道办事处应当督促业主和使用人成立自主管理机构对消防安全实施管理。有条件的乡镇人民政府、街道办事处可以通过购买服务等方式，为业主、使用人提供高层住宅建筑消防安全服务。