我国房地产企业融资方式研究

陈嘉萱

【摘 要】 2018年以来我国陆续出台政策对我国房地产行业进行宏观和微观调控，我国房地产企业面临着重大的發展压力，房地产企业如果没有足够的资金，很难在如今快速发展的社会中发展下去。我国房地产企业的融资资金短缺问题是房地产企业最最严峻的问题。该课题主要是在分析总结我国之前和现状的融资方式中存在的问题，和研究恒大房地产企业近年来的主要融资方式。

【关键词】 房地产业;融资额度;融资渠道

第1章 文献综述

Steve Bergs man（2009）提出：大部分人都知道股市中房地产行业的股价变化十分影响全部股市的股价，他认为房地产投资信托是整个股票的市场，股票的价格和整个经济金融市场的特别重要的核心因素之一[1]。

洪艳蓉（2012）提出：我国房地产企业不仅可利用以前单一的融资方式，例如银行贷款，还可以利用上市融资的方法，发行股票进行融资，也可以利用建立房地产投资信托来进行我国房地产企业的开发商的房地产融资[2]。

吴静（2014）主张我国应该在开拓房地产企业，我国房地产企业融资方式比较单一，她提出我国房地产企业要积极探索和发展房地产的其他融资方式，这样不仅可以降低融资成本，也可以降低房地产企业过分依赖银行的贷款资金的风险[3]。

第2章 我国房地产企业融资现状及问题

2.1我国房地产企业融资特点

（1）房企融资资金量大。不论在发展初期，还是发展中期，房地产企业都是一种资金需求量很大得企业，而且开发商投入资金量的大小，会直接影响房地产企业的投资风险高低与投资收益大小。

（2）市场是房企融资的关键因素。房地产企业的融资方式，融资渠道，融资额度与房地产市场现状都对房地产企业有着十分重要的影响。

（3）房企融资受政策影响深远。2017年我国召开的两会，从国务院到地方行政立法机构，颁布了各级各类的房地产企业相关政策，这也是房地产企业在进行房地产融资时需要考虑的最重要的因素之一。

2.2我国房地产企业融资存在的问题

（1）银行信贷的比例逐年提高。银行贷款融资方式是我国房地产企业目前融资的主要渠道。房地产业的银行贷款抵押主要有土地。不管是直接贷款还是间接贷款都有部分来自银行贷款。

（2）债券融资比重小。我国房地产企业现状表明，房地产企业债券融资的融资额所占融资总额的比例较小。并且我国的债券金融市场小，发行债券，持有和投资债券的风险都比较大。

（3）缺乏多层次房地产金融体系。我国房地产融资体系缺乏多元化，还没有建立大规模化的房地产金融市场制度，和多层次，多元化，多渠道的房地产金融融资保障体系

第3章 恒大房地产融资方式案例分析

3.1恒大房地产融资近年事件

1、2015年10月，恒大集团发行非公开债券总共两百亿元，是截止当年国内进行私募债融资金额最大规模的历史记录。

2、2017年6月2日，公司引战融资700亿成功，当日完成了市值的验资和并且成功的在工商局变更产权登记后，恒大企业净负债率将由119.8%急剧降低到61.2%。

3、2017年11月，恒大房地产和正威集团、苏宁集团和山东高速等共6家合作投资者签订投资合同，为恒大地产筹集了600亿的资金。

3.2恒大房地产主要融资方式

上表已经详细显示了近年来恒大房地产的众多融资方式，由上面的图表中，我们可以看出在恒大房地产近年来得融资方式中，比较多的恒大房地产企业融资方式有股权融资，境外债券融资等。

（1）股权融资。上市的房地产企业在进行融资时，主要方式有发行新股票和定向发行新股票等。2017年6月2日，公司引战融资700亿成功，当日完成了市值的验资和并且成功的在工商局变更产权登记后，恒大净负债率将由119.8%急剧降低到61.2%。不过这种融资方式会分散公司的控制权，存在公司的控制权转移的风险。

（2）境外债券融资。2017年6月，恒大集团发行总额为66.24亿美元的债券，创造了国内企业在境外发行债券金额的最高纪录。所以，境外债券融资，在境外发行债券是恒大房地产企业近年来主要融资方式之一

3.3 恒大房地产融资方式的特点

第一，恒大房地产企业的融资体系中的融资方式和渠道的种类比较多元化，融资组合也随着房地产市场的变化而不断适应，比较新颖。

第二，自有资金占比低于融资资金的占比。近年来，恒大房地产的自有资金量虽然有所增加，但是比例并没有明显增加。如果提高企业的自有资金所占的比例，相对于筹集更多地外援资金，内源资金的成本更低，风险更小。

第4章 启示与建议

1.我国房地产企业应提高内源资金的占比

内源资金是一个企业生产经营活动产生的资金，主要包括企业盈利后扣除各种费用后的留存收益以及折旧额。我国房地产企业都需要通过提高企业自身的盈利和管理和发展水平，扩展销售渠道和发展潜力等，来增加内源资金的占比并努力达到百分之五十。

2.直接融资与间接融资应平衡发展

目前我国房地产企业的直接融资方式和间接融资方式在整体上是平衡发展的形式，不过我国房地产企业的间接融资占比较高，平衡好直接融资和间接融资的关系，在房地产融资体系平衡发展是十分重要的。

3.房地产业融资方式应多元化

我国房地产企业融资的方式在房地产发展最初是比较简单的，基本都是以银行融资这一种融资方式。使得我国房地产企业能够跨出新的一步，在房地产发展的各个时期和市场变化的各个时期都能够产生利益，不断促进我国房地产业进步发展。

【参考文献】

[1] Steve Bergsman. REITs&Rates WWW.nareit.tom，September/October，2006

[2] 洪艳蓉.房地产融资[M].北京：北京翻译出版社，2011

[3] 吴静.房地产融资[M].北京：北京交通大学出版社，2017