从电气设计管理角度分析如何控制房地产成本

汪鹏鹏

摘要：随着近年来房地产利润的持续下滑，越来越多的房地产开发开始注重控制成本。其中从设计角度控制成本已经成为各大地产必争之地。电气设计管理作为整个机电设计管理中占比较大的一部分，对成本控制发挥着越来越重要的作用。

关键词：房地产;电气设计管理;成本控制

近十年来，从首家千亿房企诞生至今，中国房地产已经发生翻天覆地的变化。截止到2019年12月底，国内全口径千亿房企已经达到27家。随着房地产宏观政策持续收紧，房地产利润持续下滑将是持续性的市场现象。市场形势、拿地成本、开发周期、融资成本、设计成本控制都是造成利润空间变化的因素。从事建筑电气设计7年，地产电气设计管理4年，我就从三个不同阶段分析下电气设计管理三个阶段对房地产成本控制的重要性。

1 项目方案设计阶段

项目拿地后方案设计阶段，公司需根据方案总图及总体指标进行配套征询，电气专业征询部门应包括当地电力部门及审图公司。主要征询的资料：市政接口位置、开闭所、变电所的尺寸及设置位置、变压器容量上限、变电所的供电半径等。这些因素在方案阶段对成本控制都有着不同的作用。

1.1 市政电力接口位置：当项目周边有多个市政电力接口时，考虑到红线外高压进线工程造价对整个项目的机电造价影响较大（工程造价超过100万/公里），在满足项目供电需求的情况下应首选距离本项目最近的一路或者两路高压进线位置（一类高层中的一级负荷应由两个电源供电，当一个电源发生故障时，另一个电源不应同时受到损坏）。故此阶段设计管理部应联合开发部、工程部做好与市政配套部门的沟通与复核工作。争取在当地允许的情况下取得红线外最优供电路径。

1.2 开闭所、变配电房的位置：项目初期应结合总图业态、用电负荷分布、高压进线方向、变压器供电半径等因素，合理布置开闭所和变配电房位置。在满足供电半径要求及建筑业态的前提下，变配电房优先设置于用电负荷中心。经当地有关部门允许的情况下变配电房应首先考虑设置在地下室，此时变配电房的位置排序如下：地下空间中的停车不可利用空间>远离住宅地下室的边角位置>行车道两侧的正常停车位置。当必须设置在地面时，开闭所与变配电房优先合用房间、变配电房首选多台变压器布置方式减少变配电房的数量。此时开闭所、变配电房的位置应优先与配套用房、公建，或与商铺等场所贴邻。

1.3 柴油发电机房设置：当部分项目没有一级负荷且二级负荷容量较少时（在负荷较小或地区供电条件困难时，二级负荷可由一回路6kV及以上专用的电缆供电），在满足当地消防部门要求的情况下，优先采用设置发电机房作为备用电源。这样可以减少一路10KV市政高压进线。此时柴油发电机容量应按二级负荷容量与消防负荷容量中较大值选择，而非二者的容量叠加值（着火情况下非消防电源处于切断状态）。

1.4 单体强弱电管井、地库配电间的布置：在项目设计方案推进阶段，电气设计管理人员应拉通方案设计与施工图机电设计，根据当地的征询结果合理的布置强弱电管井、配电间。原则如下：当楼栋为3层及以内，优先考虑管线在公共墙内暗敷设，不设置强弱电管井;当楼栋为4层～7层（多层建筑）时，优先考虑首层或地下室设置集中电表间，以减少二层及标准层强电井道面积 ;当楼栋为高层时，当地允许的情况下优先考虑强弱电井道合用方式。以此方式可以提升业主的得房率。

2 施工图设计阶段

施工图设计阶段，为了让与我们合作的施工图设计院能够顺利的完成设计，保证建设周期，同时又做好成本控制，规模的地产公司就要有满足国家规范的且适合自己公司的设计标准，并定期的对设计院进行设计标准培训。设计图纸完成后，设计管理人员需要做好相应的审核工作。

2.1 地产公司要有自己的设计标准：设计标准中应包含电气设计说明、系统、平面图等各个子项。明确各子项的设计原则、设计要求以及相关标准图示。例如：住户强、弱电线路主体施工时采用阻燃硬质塑料管在楼板内暗敷;二次装修时在天花内敷设的强电线路，采用薄壁金属管;弱电线槽根据楼层高度确定线槽尺寸、规格;原则上多层洋房、别墅、合院等屋顶防雷采用暗敷设，高层采用明敷设;户内配电箱、弱电箱严禁设置于卫生间四面墙体。类似于此类明确的标准可以保證设计进度，从而避免因设计周期过长而引起时间成本的浪费。

2.2 对设计院进行定期的设计培训：施工图设计院介入项目初期，对公司的成本把控方向、设计标准内容、公司的审核要点等不熟悉。这个时候就需要房地产设计管理人员定期的对施工图设计院进行培训及交流，培训内容应包括设计标准以及标准的修订内容、公司电气设计底线、电气设计成本控制要点。通过培训可以提高设计质量、减少设计变更、控制设计节点。从而控制设计成本并保证项目开发报建、工程等工作的顺利推进。

2.3 对设计图纸要有成本审核：在满足规范的前提下，对设计院所提供的电气设计图纸系统图、平面图进行成本审核。例如：地下室同一防火分区的同类型动力设备如潜污泵、防火卷帘等功率较小且有多个时，优先按设备分类采用链式供电方式合并配电回路，由邻近消防风机房的双电源末端切换箱单回路供电;电线、电缆选型满足建筑电气常用数据中正常阻燃耐火级别即可，不应刻意提高阻燃等级;经由车库引入的不经过室外的电缆对应的总配电箱、总配电柜处无须装设电涌保护器;毛坯别墅总配电箱预留总开关、潜水泵、花园用电等回路的分开关（根据交楼设备配置定），其他分开关不做设计仅预留空位，如空调、空气源热泵等用电回路。成本审核既可以避免设计未按标准执行，又可以减少无效成本。

2.4 电力专项设计：首先地库层高满足的情况下，电力低压电缆优先采用地库内桥架敷设。这样既可避免室外道路电力井道过多影响美观及园林整体效果，又可以减少室外覆土高度，减少施工周期从而达到控制成本作用。其次地方供电设计大多为标准化设计，当房地产单位提供资料至供电设计单位时，应尽量合并三级供电的数量，避免单个三级负荷单回路供电。例如：景观照明、雨水回收设备、门卫等尽量在门卫内设置总配电箱，以减少配电房出线电缆及预埋套管。最后电力设计应结合项目示范区景观布置提前做好预埋，避免景观硬质铺装二次开挖产生成本浪费。

3 项目后期及物业管理阶段

项目进行到后期阶段，为了保证顺利通过验收、避免交楼后小业主的投诉，设计管理人员应协调项目各部门做好现场按图施工情况检查、营销展示样板与交付一致性检查、物业反馈问题收集。

3.1 按图施工情况检查：设备安装过程中，电气设计管理人员应联合工程部、施工图设计院进行定期的设计现场巡检。检查内容应包括：未按图施工导致展示效果差、未按图施工导致设备有使用风险及验收风险、是否存在偷工减料问题。例如：配电箱安装位置与装饰材料冲突、带沐浴的卫生间缺少等电位连接装置、吊顶内明敷设电线及管材使用非耐火型。在施工阶段发现此类问题既可避免装饰效果不好引起小业主投诉、又可以促进项目顺利通过质检部门验收，从而达到控制后期返工及时间成本。

3.2 营销展示样板房与交付一致性检查：很多项目为了抢开盘，样板房设计及施工周期都十分短暂，总包在施工过程中发现设计不合理的地方可能会自行调整，导致样板房最终展示与大批量交付不一致。為了避免这种情况引起的业主投诉，设计管理部应对样板房展示前进行一致性检查，例如配电箱及弱电箱位置是否与交付图纸一致、插座及开关数量、位置是否与交付图纸一致。这类检查可以对后期风险产生的成本增加予以控制。

3.3 物业反馈问题收集：项目交付给业主后，业主在使用的过程中会发现一些设计不合理的地方，物业管理也会发现一些使用不便的问题。比如：智能马桶插座设置在马桶正后方虽然隐蔽且美观，但业主更换马桶型号后会把插座遮挡而无法正常使用。自行车库未预留电动自行车充电插座及计量表，导致后期物业添加后只能明装敷设，使用及美观都存在一定问题、节假日物业部门搞活动临时用电未预留等问题，此类问题设计管理者需要定期梳理问题并形成培训资料，常见问题应纳入到设计标准中。这样一方面提高了项目的品质，另外一方面也减少了物业部门后期改造、维修的费用以及小业主投诉引起的改造赔偿费用。

4 结语

综上几点所述，电气设计管理工作从项目方案开始一直到项目交楼甚至后期业主使期间，都直接或间接的对成本控制起着不可或缺的作用。一个合格的设计管理人员在引导设计的规范、合理、安全性的前提下，尽量提高设计的经济性。相信越来越的房企将在利润下滑的过程中更加注重电气设计管理对房地产成本控制的重要性。

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