房地产住宅项目设计管理要点分析

李莉莉

摘 要：就房地产住宅项目本身而言，其一直都是一个较为复杂的工程，而且工程量巨大，其中包含着各种各样的内容。中国房地产事业在发展之初，由于各个方面都不够成熟，管理方面也存在着一定的问题，没有最大化的对资源进行应用，进而造成了资源的浪费，延误了工期，产生了一定的经济损失。而科学管理房地产住宅项目设计，可以使工程进行的更加顺利，推动我国房地产事业的进一步发展。

关键词：房地产;住宅项目;设计;管理;要点

引言：在各个行业中，管理都扮演着十分重要的角色，不可替代。科学有效的管理不仅有利于促进企业的进一步发展，而且还可以稳定社会秩序。房地产项目设计中的管理尤为关键，其管理对象既包括与房地产交易的有关机构，也包括相关活动等。就这种管理的本质来看，其与政府行政管理具有密切的关联，虽然其在某些方面是相互独立的，但是在某些方面又具有密切的联系。就住房地产住宅项目本身来看，其是十分复杂的，其中涉及的投资金额较大，而且也具有较长的工期，因此科学的分析设计管理是必要的，同时也应该针对性的采取正确的方法对其进行处理，这样可以有效的引导整个过程的顺利进行，既可以保证工程进度，也可以使工程质量得到提升，进而推动现代房地产事业的进一步发展。

1 房地产住宅项目设计管理内容

房地产住宅项目设计管理是十分重要的，其在项目建设管理中发挥着十分重要的作用，同时也是房地产各个环节工作开展的基础，而且对房地产工作开展的有效性具有极大的影响。在房地产住宅项目建设的过程中，项目设计管理工作包含的内容较多，既有施工图的设计，也有操作规范等。为了使设计工作控制更加有效的开展，对管理工作进行优化是必要的，这样才可以使房地产住宅项目建设质量有所提升，保证工程项目如期完成，这样有利于更好的控制建设成本，并更好的对房地产进行销售。在对房地产住宅项目进行建设的过程中，项目设计是十分重要，同时其也属于前期准备工作，只有将设计方案落到实处，才可以有效的提升项目建设质量，进而使项目进度与预期相符。因此，在房地产建设中，房地产住宅项目设计的作用不容忽视，其具有承上启下的作用，同时也在工程项目开展中发挥着铺垫性的作用，可以推动后续一系列工作顺利开展。房地产住宅项目设计管理工作的开展主要是指负责人合理的安排每一个环节，及时发现并解决设计中存在的一系列问题，加强部门之间的沟通与交流，在设计工作中得到相关部门的支持，尽可能避免部门与部门之间出现矛盾，使其和谐友好相处，进而达到高效沟通的目的。在房地产建设中，项目设计属于前期准备工作，其对后期各项工作的开展具有极大的影响，不仅对房地产的销售具有促进作用，而且也有利于其更快更好的实现整体建设目标。

2 房地产住宅项目设计管理要点分析

2.1明确项目设计要求

就房地产设计的主要内容来看，其主要是指把住宅项目的策划通过图纸的方式呈现出来。在设计方案中，需要对多方需求予以关注，不仅需要将甲方的设计思路和需求体现出来，同时设计部门还应该对资源进行整合，编制任务书，确定设计方向，进而使项目设计管理质量有所保障。

2.1.1前期阶段的设计要求

在对住宅建筑项目进行设计之前，设计管理部门应该做好准备工作，综合分析用地指标、环境条件等方面的内容。其次，项目设计管理人员应对当地的市场进行调查，了解当地的行情，比如产品竞争力、客户购房意向等。在设计住宅项目方案时，为了使任务书编制得更加科学合理，一定要对成本控制要求、地产公司对产品总体定位等方面的内容进行充分考虑，将其作为住宅项目设计的前期条件。

2.1.2设计阶段要求

就目前住宅项目的设计情况来看，主要分为三个阶段。第一，方案的设计阶段。在前端设计管理中，方案设计是十分重要的，其包括成本控制、产品定位等内容。第二，初步设计阶段。初步设计主要是指方案设计的进一步发展，其中包括工程造价预算书、设备选型等要求。第三，施工图设计阶段。这一阶段尤为重要，其发挥着指导作用，对整个工程的施工具有引导作用，而且就其具体内容来看，其在后端施工阶段发挥着重要的作用，对成本控制具有直接的影响，甚至对设计变更量也具有一定的影响。主要包括各类专项设计、节能计算等要求。

2.2设计全过程控制管理

2.2.1日常管理工作

在设计过程中，设计管理部门不可以仅仅关注某一环节，而是应该对设计的全过程予以高度重视，对每一个设计环节都进行重点关注，对于一些复杂的技术问题，应该采取会议等方式对其进行解决。如果问题特别复杂，就应该做好人员之间的协商交流，安排管理人员与设计人员直接交流，共同开展设计工作。对于设计过程中出现的一系列问题，设计管理工作人员应该及时将其上报给领导，从而及时解决问题。通过开展汇报会的形式，可以让公司领导及时了解设计进展，并对其中的关键问题进行讨论，多方分析，针对性的提出解决意见，从而推动设计工作的进一步开展。

2.2.2加强关键点的控制

在设计管理过程中，审核尤为关键，所以应该基于设计进度对不同阶段的成果采取不同的审核方式，加大设计项目关键点的监督力度。关键节点发挥着至关重要的作用，因此需要设计管理部门对其进行检查。对于一些尤为关键的环节，可以让多部门参与其中，共同探讨。对于其中的一些不确定問题，收集各个部门的意见，对设计中的问题早发现、早处理、早解决。

2.2.3设计结果的审核

设计结果审核主要是指通过图纸将设置意图呈现出来，在房地产住宅项目设计管理中，设计审核是最后的环节，具有决定性作用，其对工程签证等等都具有直接影响。在评审之前，应该将设计方案发给评审部门，从而使评审人员能够提前对设计方案有所了解，进而使评审效率有所提升。在评审的过程中，还应该注重多部门参与，提高各个部门的参与度，同时还应该邀请相关专家参与其中，这样可以保证评审机制的有效性。在开展评审工作的过程中，评审部门应该严肃对待，让各部门了解到其重要性，更加重视评审工作，这样可以使后期设计工作更好的开展。

2.3注重设计的整合管理

各个房地产公司应该加大住宅项目设计管理力度，其中既包括人员的管理，同时也包括资金等的管理，这样才可以让相关人员了解到住宅项目设计管理工作的重要性，进而使其对住宅项目涉及的管理工作予以高度重视。同时公司还应该构建相应的机制，对住宅项目设计方案进行合理的安排，使工作人员的工作积极性有所提升，积极投身于工作中，使各项工作都可以顺利开展。同时，建筑企业还应该对自身的实际情况进行充分分析，做好人员安排，注重打造管理团队，并对其定期开展相关培训。除此之外，政府应该对住宅项目设计管理工作予以重视，加大资金投入，从而使这一工作更好的开展。随着科学技术的进一步发展，在设计管理中，应该与时俱进，使用新工艺、新技术等，从而使住宅项目设计方案与时俱进，提升其整体的质量，进而使其市场竞争力有所提升，推动建筑行业的进一步发展。

总结：通过对房地产住宅项目设计管理要点予以重视，能够使住宅项目设计更工作更好的开展，同时也可以提高住宅项目的质量，进而推动房地产行业的进一步发展。只有对设计阶段的管理工作予以高度重视，才有利于推动建筑后续更好的建设。同时，设计阶段的管理对建筑建设质量也有极大的影响，相关人员也应该高度重视其中的管理要点，从而推动我国建筑行业的进一步发展。

参考文献：

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（上海首创正恒置业有限公司，上海 200000）