日本东京都地价与工资之间关系的实证研究

摘要：通过1957年至2017年日本东京都地价与工资的pearson相关检验、回归分析、Chow test （邹氏检验）以及残差%分析，地价与工资显著正相关，地价是工资的函数，地价=10^（0.9527 *log10（工资）+ 0.1979） 。当地价偏离工资拟合地价之后，地价与拟合地价会相互回归吻合。使用地价与拟合地价之间的残差%，可以直观观测到房地产市场的运行状态（低估、正常、高估和泡沫）。1988年至1991年东京都地价与拟合地价之间的残差%维持在（高估）95%以上，显现明显的房地产泡沫，而90年代的东京都所有行业月平均工资增长乏力，据地价工资拟合函数，容易预测到之后的地价暴跌。

关键词：地价  房价  工资  线性回归  Chow test

一、引言

作者（2017）实证了深圳市月平均工资与年平均房价具有显著正相关，工资可以线性解释房价，测算出2016年深圳平均房价偏离模型高估约32%，预测未来几年深圳房价不会大幅上涨而等待工资上涨来消化房价高估部分[1]，2017年至2019年9月期间深圳平均房价微幅震荡实证了预测的准确性。作者（2020）又实证了香港房价是工资的函数，降低房价同增长工资两者不能够兼得，如果两者需要兼得需要从制度政策层面调整来打破在香港已经运行超过40年房价工资的函数[2]。

深圳和香港的工资与房价之间都具有显著的相关性，房价都可以使用工资的函数来表达，这引申出，房价是工资的函数是否具有普遍性？本文选取日本东京都房地产市场作为研究对象，来进一步实证研究房价与工资之间的相关性，日本统计部门具有共61年相对完整的东京都地价和工资数据，期间横跨了日本多个经济周期 [3]，具有长期内在特征。……