不动产数据整合技术的现状分析及方法探讨

2020-11-06 05:25:13 中国房地产业·上旬 2020年10期

龙北平 孙立恒

【摘要】从不动产数据整合的项目背景入手,对国内外研究现状、发展趋势及存在问题进行总结,详细分析不动产数据整合要求,从研究方法和技术路线两个角度,探讨出一套基于权籍调查的不动产数据整合思路。该研究是基于已有不动产数据整合项目的实践总结,对尚未开展不动产数据整合或者正在开展其它数据整合的区域下一步开展项目具有指导意义。

【关键词】不动产;数据整合;现状分析;方法探讨

1、引言

不动产数据整合是我国当前国土信息化过程中各地实现不动产登记发证的基础性工作。2015年3月1日,《不动产登记暂行条例》正式实施,各级国土资源主管部门纷纷开始着手推进不动产登记信息管理平台建设,其中不动产数据整合是主要基础性工作。实现不动产统一登记发证,有效促进不动产登记信息完备,保证不动产登记信息的准确与可靠,从而最终推动不动产进行安全的交易,给社会民众提供有效地服务,更好地实现不动产数据信息化查询与管理。

不动产登记数据的清理整合是将现有分散存在于不同部门的不动产登记信息进行有序清理和规范整合[1]。但由于地区之间存在各种差异,不动产数据分散存放在各个部门,而且各种格式和介质都存在。如何依据《不动产登记数据库标准》进行不动产数据整合,为各地不动产登记发证提供详实准确的数据支撑,则是最为突出的问题。不动产数据主要来源于国土部门的地籍数据、房产部门的房屋数据、林业部门的林权数据等。按照国家不动产登记总体方案的要求,目前不动产登记主要是基于不动产存量登记数据来开展,而不动产存量登记数据,按照《不动产权籍调查技术方案》(试行)的说明,均为权籍调查成果经过审核、审批最终形成的登记数据。权籍调查包括各类城镇土地调查、农村地籍和房屋调查、林权调查、农村土地承包经营权调查等[2]。

2、不动产数据整合技术的现状分析

2.1 国外研究现状

David Martin(1993)认为数据集成不是简单的把数据融合到一起,还应该包括普通数据集的重建模过程,以提高数据集成的实用和理论价值[3]。Piotr Jankow Ski(1995)提出一种系统集成后的多源数据转换方法[4]。Uitermark 等人(1996)论述了以Opengis和超图等为载体实现不同数据库中数据的动态调用方法[5]。

在数据转换方面,主要研究矢量数据格式之间的转换和栅格数据与矢量数据之间的转换。JosePh等人(1990)提出一种对特征边界的进行提取、平滑等处理后的拓扑重建方法[6]。Mattikalli 等人(1995)提出一种栅格数据到矢量数据的转换方法[7]。Morocho 等人(2003)提出了一个采用联邦架构的多源数据语义集成的原型系统,使用比率模型来评估语义之间额相似度[8]。

整合工具主要是指GIS工具和数据库工具。在读取数据格式方面,Intergraph 的GeoMedia系列软件支持Arc/Info、Access MDB、SQL Server、Frame、MGE、Oracle Spatial等格式的数据读取。美国ESRI公司的ARCGIS、国内中地公司的MAPGIS、超图公司的SuperMap等都是GIS功能强大的软件工具,在拓扑数据处理、属性数据转换、数据质量检查都方面,都可以定制程序来实现数据的批量处理。

2.2 国内研究现状

国内的空间数据整合进程起步比较晚,在“十一五”期间才首次提出建设覆盖全国范围的地理空间框架。中国超图公司推出的SuperMap则可以存取SQL Server、Oracle Spatial、ESRI SDE、Access MDB、SuperMap SDB文件,还可以直接访问Arc/Info Coverage、AutoCAD DWG等國内最广泛保存的数据格式文件。

黄云等人通过研究农村土地承包经营权纳入不动产登记整合思路,从农村土地承包经营权入手研究不动产数据整合[9]。朱碧琴等尝试将登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台结合起来,明确的规定不动产统一登记工作的职责,以不动产统一登记为背景,对现阶段不动产登记数据、业务、信息建设等现状进行系统分析的前提下,对不动产登记信息数据整合及管理基础平台建设展开研究[10]。

数据整合需要先进和科学的技术与方法,比如在语义识别、空间转换、属性录入等方面,对精度和效率两个层面都需要提高。郑少楠等人的“面向不动产登记的异构信息资源整合策略”[11 ],试图从技术方法层面,尝试提高数据整合效率和精度。杨超等通过对不动产数据源的分析,整理出一套适合不动产登记的数据整合方法[12],针对异构数据的整合采用ETL抽取技术、本体语义易购技术、数据仓库等技术,对整合后的空间数据编制不动产单元号,有效实现了图形数据和业务数据之间的关联。徐财江针对不动产登记数据量大、历史关系复杂、多元异构等特点,提出以土地登记成果为基础的不动产登记数据整合技术,为全面构建不动产登记数据整合的长效机制具有指导意义[13]。

2.3 现状存在的问题

目前,不动产数据整合项目陆续开展,有些地方已经逐步开始检查验收。但从开展的区域来看,大多数项目,都是采用比较原始的数据整合手段,比如人工逐宗地核对。用得好的一些区域,可能会使用些整合工具进行编辑处理。以一个县数据整合为例,由于很多整合前的数据存在无坐标,原始图件只是用水笔画的一个草图,还有大量房产数据没有空间坐标等情况,如何使用整合技术进行数据整合,当下缺乏技术总结及广泛的应用和探讨。探讨各种不动产数据空间匹配关联的技术方法,这对提高不动产数据整合的效率和整合的数据质量具有重要研究价值。

3、不动产数据整合方法探讨

不动产数据整合涉及到技术方法可结合作业流程综合到下图1:整合技术研究路线图。从图中可以看出,技术方法主要涉及数据空间转换、数据格式转换、数据关联匹配、数据检查分析等。

探讨不动产数据整合方法,还需结合数据整合要求来展开。

不动产数据整合的实质是按照不动产登记信息系统的要求,将登记的不动产涉及的土地、房产以及林地等原有的权籍调查数据进行整合,最终形成符合要求的数据库。

不动产整合的过程中首先是进行不动产的采集。采集的不动产数据尽量转换成电子版,登记过程中没有完全转化成电子成果时,需要对其他介质的不动产登记数据按一定的标准进行采集和整理。不动产数据采集整理前后需要和登记信息保持一致;当采集后的数据出现较严重的属性逻辑和拓扑错误时,需要同采集人员与原数据单位一同协商解决,找出问题出现的原因和寻求解决办法,并将出现的问题以及解决问题的方案完整填写在问题协商解决处理情况记录表中。然后是对采集的数据进行规范化管理,主要是对各权利数据的空间数据、登记信息和档案数据按照现行的技术标准和规范要求进行整理,建立标准化的原始数据库。并通过宗地代码、林宗号、自然幢号以及证书号、档案编号、业务号等建立登记信息、空间数据和档案数据的内在逻辑联系。

对涉及到房产、土地和林业等的空间信息不动产进行登记管理,根据一定的比例尺、空间参考、属性结构以及精度等相关指标,在确保属性值域无误、信息表达相同、拓扑正确等前提下,充分数据的存储、管理和更新等,对不动产登记簿建立有效的关联,并根据已有的土地、房产、林权等不动产数据整理入库。

依照现行的技术标准和规范对已有土地、房产、林业等原有不动产登记簿册信息进行整理,依照房产、土地、林业进行规范化及编码处理,形成一套符合现行标准的房产、土地、林业等非空间数据库。

利用宗地代码、自然幢号、林宗号等关键字来建立空间信息与非空间信息的关联。这里阐述的非空间信息一般指房产等基于权利设定抵押权、土地、地役权或者发生预告登记、异议登记、查封登记获得的信息和通过登记行为产生的权利。

通过图层合并、冗余数据剔除、信息补录等操作对空间数据进行整理,形成符合《不动产登记数据库标准》(试行)要求的空间数据以及与之关联的属性数据,并根据宗地、构筑物、建筑物、地籍区、地籍子区等进行空间数据统一编码。对非空间数据进行信息补录、归并、冗余数据剔除等操作,形成与《不动产登记数据库标准》(试行)要求相符的不动产登记簿。对整合后的空间数据和非空间数据进行关联,不动产单元和宗地通过宗地编号进行关联,不动产和不动产权利通过不动产单元编号进行关联,登记过程和不动产权利通过业务号进行关联,最终可以形成由空间数据、非空间数据关联,历史信息和现状完整清晰的不动产登记信息。

对于国有建设用地使用权登记、集体建设用地使用权登记、集体土地所有权登记、林权登记、宅基地登记等,分别采用城镇地籍调查规程中规定的方法编码对宗地进行编号,地役权信息、不动产登记权利信息、查封登记信息、抵押权信息以及异议登记信息通过原宗地编号进行关联,重新宗地编号的宗地通过宗地编号进行属性赋值,形成新旧宗地编号对应关系表。

对于登记房屋信息,逻辑幢、户、层的信息通过原自然幢编号关联,自然幢信息保留不变,通过新自然幢编号进行属性项赋值,这样可以保留原宗地编号、逻辑幢、户、层数据表中的自然幢数据。通过补入地役权、抵押权、查封登记、预告登记以及异议登记等信息形成新的自然幢编号,并通过房屋编号将新旧自然幢编号进行关联。

不动产单元通过分类分宗规则进行编号,同时补录宗地特征码、不动产类型选项、要素代码、不动产单元状态等信息。不动产单元代码按照《不动产单元设定与代码编制规则》(试行)的标准进行编制和设定。以宗地为单位,将宗地编码和不动产单元进行关联,将不动产单元、权利以及权利人通过不动产单元编码进行关联,办理过程和权利通过业务号形成关联关系。

按照《不动产登记数据库标准》(试行)进行不动产数据整理,并将不动产登记信息以宗地数据、地理信息、自然幢数据、权利数据、权利人数据、登记业务等进行数据组织、编码、入库。

结语:

对不动产数据整合技术现状分析与探讨,主要目的是基于已有的认识,结合权籍调查中的实际情况,总结多源异构数据的分析整理技术和整合工具的研究;整合关联的方法选择;整合数据的质量检查手段等,为权籍调查成果与不动产登记信息系统的对接,提供一套测绘地理信息数据处理的技术方法,为顺利开展不动产登记提供技术支撑。目前,不动产数据整合方法仍然采用大量人工为主,特别是在海量档案数据与图形数据关联方面,保持逐个宗地的落宗调查,难以满足整合登记的需求。因此,结合不动产数据整合中碰到的问题,研究不动产数据整合技术,把数据整合过程简单化,对整合效率和整合质量的提升具有重要意义。

参考文献:

[1]张正明,徐海洋.不动产登记地籍与房产数据整合建设关键技术研究[J].现代测绘,2016,04:56-58.

[2]解旭光.浅谈权籍调查在不动产统一登记中的重要性——以宁波市北仑区为例[J].浙江国土资源,2016,10:41-42.

[3]David Martin. Towards eliminating the concept of secularization[J].in Penguin Survey of the Social Sciences (Harmondsworth: Penguin,1993).

[4]Piotr Jankow ski.Intergrating geographical information systems and multiple Criteria decisions making methods[J].Int.J.Geographical Information Systems,1 995.9(3):251-273

[5]Uitermark T. The Integrating of geographic database realizing Geodata Interoperability through the Hyper map Metaphoranda Mediator architecture[A]. Geographical Information Sencond Joint European Conference & Exhibition Geographical Information Barcelona [C], Spain, 1996. ISOPress.

[6]Joseph M.Piwowaretal.Integration of spatial data in vector and raster formats in GISenvironment[J].Int.J.Geographical Information Systems,1990.4:429-444

[7] MattikalliN N,Devereux B J,Richards K S.Integration of remotelv sensed satellite images With a geographical information system[J].Computers& Geosciences,1995,21(8):947~956.

[8]V.Morocho. L .Perez-Vidal. F. Saltor Semantic integration on spatial databases SIT-SD prototype[J].Proceed Of VIII Jornadas de Ingenieria del Software y Bases de Datos, Alicante, Spain,, Nov. 2003:603-612.

[9]黃云,束平,郭斌.农村土地承包经营权纳入不动产登记整合思路[J].中国国土资源经济,2016,04:64-67.

[10]朱碧琴.不动产登记信息数据整合及管理基础平台建设[J].低碳世界,2016,13:107-108.

[11]郑少楠,杜震洪,曾志,张丰,刘仁义.面向不动产登记的异构信息资源整合策略[J].浙江大学学报(理学版),2015,01:70-76.

[12]杨超,陈本富,李大军.不动产数据整合关联方法探讨[J].江西科学,2017,01:104-106+118.

[13]徐财江,陈志荣,尹天鹤,陆涛.不动产统一登记数据整合技术方法研究[J].国土资源信息化,2015,06:41-44+40.