三方满意视角下租购同权实施路径研究

单雪芹 沈士为 李美瑶

摘要：户籍管理制度和购房落户政策导致的租房与购房不同权的现象，阻碍了我国城市住房租赁市场的健康有序发展。以我国城市基本公共服务为租购同权的权利内涵，以首批开展住房租赁市场试点城市的租金和房价数据为依据，以试点城市的政府、购房者、租房者三方满意为目标，根据住房所有权的不同构建租购同权模型，并在此基础上分析了租购同权的实施路径。

关键词：租购同权;三方满意;基本公共服务;实施路径

中图分类号：F293

文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2020）10-0057-62

收稿日期：2020-08-12

1引言

2017年7月，住建部会同8部委联合发布了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，选取12个试点城市加快住房租赁市场工作的开展。随后，广州市政府颁布了《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，强调保障租房群体权益，如赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，“租购同权”一词迅速引起社会各界的热议。

广义层面上，陈友华和施旖旎认为“租购同权”中的“权”就是指租房居民与购房居民享有同等权利，同时从权利与住房脱钩、公共资源的稀缺等方面分析了该项措施的实施困境。刘金祥和邢远阁从现实角度分析了与住房相关的户籍、教育、社区服务和住房公积金4项权益的现状，并从供给困境及原因角度提出了公共服务均衡化的实现机制。袁韶华和年立辉等在关于“租购同权”权利内涵的调研时，指出青年租客最看重的依次為医疗权（28%）、教育权（26%）、社会保障权（18%）、户籍身份权（170）、养老权（9%）等权利。更多学者以住建部提出的“通过立法逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇”为依据，将基本公共服务界定为“租购同权”的权利内涵。相较于我国租购不同权的现状，住房租赁市场发展较为完善的发达国家，如美国、英国、德国等，其公共服务不会因为租房和购房行为的不同而区别供给，其居民可通过驾驶证、社保卡等可以证明身份的凭证享受服务，不受区域限制。当然，这并不代表这些国家不存在优质资源竞争现象。郑太年指出，“美国教育从学生个人和家庭来说都是市场化的，学生家庭的经济水平决定了居于何处和获得或购买什么样的教育服务”，一定程度上意味着国外公共服务的享有是由其经济实力决定的。

改革开放以来，由于天然地域差异和城市职能定位不同，使得政策惠及的城市和地区的公共服务福利优于农村和其他城市，地方政府出于促进当地经济发展等原因，实施购房落户政策，将城市各项公共服务福利与住房挂钩，从而拉大购房群体和租房群体的待遇差距，阻碍了社会经济及住房租赁市场的健康发展。虽然众多学者对此进行了分析和研究，也给出了相应的对策，但多是从租房者这一单一群体视角，忽略了租房群体的权利供给受制于作为公共服务提供者的政府和既得利益的购房群体。由于权利是历史的，随着社会的发展，其内容也是不断丰富的。因此，以城市居民享有的基本公共服务为租购同权的权利分析基础，立足于三方利益主体满意视角，测算租购同权中承租人的权利范围，以期为我国住房租赁市场发展提供借鉴。

2三方满意的租购同权理论基础

2.1租购同权的理论基础

费里曼将利益相关者定义为“能够影响一个组织目标的实现，或者受到一个组织实现其目标过程影响的所有个体和群体”，将主动影响和被动受影响的个体和群体皆纳人体系进行分析，使得制定的管理措施更趋完善。租购同权的利益相关者即为提供基本公共服务的政府方和受此影响的租房群体和购房群体。这一体系里，三者呈现的利益关系主要体现在：各地方政府根据本市财政实力和发展现状，制定租购是否同权以及如何同权政策，为购房群体和租房群体提供服务和便利，租购同权政策使租房群体成为直接受益者，但在大众普遍认为购房落户的心理预期下，购房群体表现为直接利益相对受损。因而，协调好三者权利关系是租购同权政策实施的关键。

2.2租购同权利益相关者的权利关系分析

2.2.1政府和租房者

大量劳动力出于增加收入、改善生活环境和提高社会地位等诉求，纷纷涌入市场化程度较高、拥有更多工作岗位的城市，这给流人城市的社会管理和服务带来了巨大压力。一个城市的公共服务供给需要大量人力、物力和财力，这给当前处于减税降费背景下的地方政府带来了财政压力。因此，尽管不断强调公平，但注重效率的认知使得地方政府会优先提升生产性公共服务而忽视民生性公共服务，从而使租房者的基本公共服务供给处于相对较低的水平。童玲丽（2017）关于武汉居住证制度的研究表明，仅有37.4%的租房者认为目前的公共服务有很大和较大程度的改善，一半以上的租房者认为仅有较小程度的改善甚至没有任何改善。

2.2.2购房者和租房者

一个城市的基本公共服务如同一块蛋糕，由购房者和租房者共同享有，一方的增多意味着另一方的减少，优质公共资源尤甚。出于管理的需要，我国基本公共服务的分配是以户籍管理制度为依据，《居住证若干问题研究》显示，与城市户籍挂钩的福利多达上百项，涉及20多个领域，改革开放政策使得流动人口可以脱离“户口簿”“粮油手册”的束缚进入城市工作和生活，但却无法享受城市户籍的福利待遇，阻碍了外来租房者的融人感。此外，从住房投入成本视角也是对购房者的一种不公。

2.2.3政府和购房者

政府在扩大租房群体权利的同时，需权衡购房群体利益。在公共服务一定的前提下，购房群体最关切的是大量外来人口的涌入是否会影响其享有的公共服务数量及质量，尤其是教育和医疗等优质资源，如入学名额是否更紧俏，生病就医是否会更耗时耗资等租购同权使得购房者需要让渡福利待遇给租房者，当让渡范围超过购房者的心理预期时，将会进一步激发购房群体与租房群体的矛盾，不利于社会经济的稳定发展。

3三方满意的租购同权目标及模型构建

3.1三方满意的目标

（1）政府方。作为公共服务的供给主体，需要根据财政情况按照一定的分配原则提供服务;为了促进地方经济的发展，吸引和留住地方政府所需的人才，势必要扩大外来租房者的权利范围;随着城镇化的加深，流动人口规模增加，为了维护社会稳定亦要求租购同权。（2）购房者。购房者是既有社会发展水平下城市服务和便利的优先享有者。若租房者的权利行使对自身权益影响不显著，并且他们的进入会促进所在城市各方面有所提高和发展，购房者愿意让渡权利给予租房者。（3）租房者。户籍管理制度使得租房者需要时而返回户籍所在地，如处理中高考等事项。出于节约资金、人力等成本，希望通过自身对城市发展的贡献获得更多的服务和便利。

3.2模型构建

影响租购同权的冈素很多，如年龄、受教育程度、社保等。当其他因素相同时，住房就成为“租购同权”最重要的影响因素。购房行为能给当地政府带来直接的财政收入，使地方政府有财力继续提升城市的公共服务水平，而租房由于配套政策的缺失并不一定能给当地政府带来同样显著的财政收入，所以短期看租房群体在住房方面对地方政府的直接贡献小。出于计算便利，以房租和房价为基础，构建三方满意的承租人权利模型，以此得出承租人的权利范围。于是，政府、购房者和租房者关于承租人权利范围的满意值应满足以下条件：

Pr/Pt1h≤Sj≤Pr/Pt2h，Pr/Pt1h≤Sgj≤Pr/Pt2h，Pr/Pt1h≤Spj≤Pr/Pt2h，Pr/Pt1h≤Slj≤Pr/Pt2h

（1）

Sj=Sgi+Spi+sli

（2）

Sgi=αrgi/rg1+rg2+…+rg8Rgi

（3）

Sg=S91+SG2+…+SG8

（4）

εi=|Sgi-Spi|+|Sgi-Sli|+|Spi-Sli|

（5）

Pr/Pt1h>0，Pr/Pt2h>0：，1≤z≤8;t2>tl

其中：Pr為一定时期内的单位面积月租金，Ph为一定时期内的单位面积房价，Pr/Pth表示以购房者可以享受的基本公共服务为总体，租房者可以享受的权利比重，即承租人权利范围的边界;t1、t2为不同的房屋贷款年限;Si为第i项基本公共服务的满意值，Ri代表第i项基本公共服务的覆盖程度（有或没有），ri代表第i项基本公共服务的供给程度（水平高或低），采用李克特五级量表打分，Ri、ri为计算均值，g、p、l分别表示政府、购房者和租房者，Sg为政府的满意值，Sgi为政府第i项基本公共服务的满意值，i为《“十三五”推进基本公共服务均等化规划》的8项基本公共服务，1到8分别代表基本公共教育、基本劳动就业创业、基本社会保险、基本医疗卫生、基本社会服务、基本住房保障、基本公共文化体育和残疾人基本公共服务;εi为第i项基本公共服务的三方满意值差异总和。

当政府、购房者和租房者关于承租人的权利满意值均在Pr/Pt1h-Pr/Pt2h之间时，表明该项权利可以实现租购同权，否则表明此项权利三方未达成一致，实施难度大;当租房者的权利满意值小于Pr/Pt1h时，表示承租人的权利供给过小，与付出的租金相比未得到应有的权利，需要提升其权利范围，若大于Pr/Pt2h则说明承租人的权利物超所值，需适当降低承租人的权利范围。满意值趋近于Pr/Pt1h时，表明此项权利在两者间的竞争较为激烈，购房者的让渡意愿低，同时对人力、物力、财力的要求也更高，政府方在供给时有压力;满意值趋近于Pr/Pt2h时，则表明此项权利在两者间竞争缓和，购房者让渡意愿相对较高，租房者需求程度相对较低;εi越大，则表明政府、购房者和租房者对于此项权利争议较大，因此εi越小更有利于租购同权的实施。

4实证分析

4.1数据来源

全国12个租赁试点城市房租和房价数据源于中指数据库，肇庆是12个试点城市中唯一的三线城市（2019年中国城市分级完整名单），缺少其数据，出于数据统一性的考量，因此仅选11个城市的房价和租金。绝大部分青年群体（占比72%）表示将在目前就业的城市长期发展，将在3-5年内买房的占比67%，1-3年内买房的占25%，商业贷款购房对年龄要求为不超过退休年龄，按照经济学的一般均衡理论，租金的支付总额最终应该与房价等值，因此分别选20年和30年的贷款期限。通过问卷星网络发放问卷，发放对象为12个试点城市的政府、租房者和购房者，共发放1296份，回收1276份，有效率为98%，其中政府方615份，购房群体274份，租房群体387份。

4.2数据分析

由于2017年7月首次提出租购同权的概念，因此选取2018年1月至2019年12月租金和房价共24个月，房价按试点城市各区域实际交易价格得到均值。从表1可知Pr/Pt1h为0.46635，Pr/Pt2h为0.69952，表明从住房所有权角度分析，以购房者可以享受的基本公共服务为整体，承租人可享受的基本公共服务范围为46.64% -69.95%。结合表2，政府、购房者和租房者的满意值均满足公式（1），Sg为4.04942，Sp为4.01147，Sl为4.09315，表明三方都认为目前基本公共服务对于承租人比较重要。Sgi、Spi、Sli均落在46.64%-69.95%，表明模型范围内实现购房者和租房者在基本公共服务方面同权是可行的。

总体上，政府、购房者和租房者关于承租人权利范围满意值均介于0.466350和0.699524之间，但整体更趋近于Pr/Pt20h，表明目前租房者和购房者在基本公共服务方面竞争激烈，承租人的权利范围偏小。在单项基本公共服务上，政府在基本公共教育给定的范围最小（49.16%），这与家长追逐优质的教学资源以及该服务需耗费大量人财物进而导致优质学位供不应求有关;基本医疗卫生最大（51.89%），因为目前基本医疗卫生的服务项目主要集中在免费检查和健康管理服务，政府资金压力小。购房者在残疾人基本公共服务给定的范围最小（49.36%），一方面，如果提供租房者此项服务可能会影响购房者自身利益，另一方面，购房者认为租房群体对于此项服务的需求不高;基本社会保险最大（51.56%），因为社保的缴纳主要由居民所在工作单位负责，灵活就业人员可根据自身情况按不同档次缴纳社保，并不直接影响购房者权益。租房者最看重基本医疗卫生服务（52.93%）。地方政府因地制宜，制定具体的医疗服务事项，租房者在医疗方面与购房者的差距最大，因而对医疗卫生诉求最大;相比于其他公共服务，租房者对于教育的需求最低（49.76%），调查显示年龄介于24-45岁的租房群体可支配收入主要集中在1200-4100元，不足以负担昂贵的人园费、课外辅导等教育费用，部分租房者选择子女在户籍所在地就读，因此降低了对此项服务的需求。整体分析，租房者对基本公共服务的满意值最高，购房者最低，表明购房者对基本公共服务的让渡意愿低于租房者的需求预期，政府作为公共服务提供者和分配者，满意值介于两者中间，需要在保障购房者利益的同时兼顾租房者权益。

4.3离散图经济涵义解析

虽然政府、购房者和租房者的满意值均在50%左右，但从各方散点图分析，内涵皆不相同（见图1、图2、图3）。政府和租房者的散点图遵从权利种类的重要性越强，供给水平（需求水平）也越高的分布，购房者离散程度较大，不具有明显的规律性，表明购房者对不同公共服务的让渡意愿不同。政府方的线性回归曲线上，基本公共教育和基本公共文化体育偏离较远，其他服务都趋近于曲线两侧，斜率为1.6805，表明政府方更重视承租人权利种类的覆盖度;租房者的线性回归曲线较为平缓，基本劳动就业创业、基本社会服务、基本住房保障偏离回归线较远.斜率为0.5944，表明租房者更看重权利的供给水平;购房者虽然对于权利种类覆盖度打分低，但供给水平打分都较高，表明购房者认为租房者的权利应该少而精。从图4可知，政府方的散点分布成为较为明显的分界线，租房者集中在左上方，购房者集中在右下方，整体上租房群体对于权利种类有更大的诉求，购房者对权利供给水平的让渡意愿较高，因而，政府可以在提升供给水平的同时逐渐增加承租人的权利种类。

5租购同权实施路径分析

由表2可知，若按照政府、购房者和租房者对基本公共服务的满意均值（Si）排序，则应按医疗卫生、社会保险、住房保障、劳动就业创业、文化体育、残疾人基本公共服务、社会服务、教育的顺序实施租购同权;若按三者两两差异最小（εi）排序，则应按照社会保险、社会服务、劳动就业创业、教育、残疾人基本公共服务、文化体育、医疗卫生、住房保障的顺序解决。在前4项服务中，两种排序都包括社保和劳动就业创业属互利互惠型服务。在后4项服务中，都包括文化体育和残疾人基本公共服务。据《残疾人蓝皮书：中国残疾人事业发展报告（2019）》統计，中国有残疾人占比6.21%，因此租房群体对该服务的需求不高;文化体育的供给难以区分租房和购房群体，辨别租房和购房身份从而提供服务反而会增加政府财政支出和劳动力成本，因此，目前无需投入过多财力优化，正常使用即可。

借鉴kano模型的核心思想，一些基本公共服务排序靠前，即使对租房者很重要，但其属于基本型服务需求，当承租人获得此项服务，并不能提升居民满意度，只能降低居民的不满意度，如社会保险和劳动就业创业服务，并且政府资金压力较小。排序靠后的服务客观上并不代表不重要，一方面原因在于总体需求小而仅为少数人所关心，另一方面则因为服务本身覆盖群体广泛，使得购房群体的让渡意愿高，属于兴奋型服务需求，即使供给水平低也不会影响承租人的满意度，但提升此类服务会加大财政负担，比如文化体育和残疾人基本公共服务;教育、医疗卫生、住房保障和社会服务则属于期望型服务需求，权利种类越多、供给水平越高，承租人满意度越高，但此类服务对于人力财力物力要求高，增加地方政府财政压力。因此，实现租购同权的思路建议为保障基本型服务需求，维持兴奋型服务需求，提升期望型服务需求。

参考文献：

1.陈友华 施旖旎.租购同权：何以可能？.吉林大学社会科学学报.2018.02

2.刘金祥 邢远阁.租购并举中公共服务均等化路径选择研究，学术探索.2018.07

3.袁韶华 年立辉 葛静静 等.租购并举政策背景下青年群体房屋租购意愿及行为经济学解读.科技成果管理与研究.2019.08

4.郑太年.美国教育的基础性制度和发展战略的嬗变，教育发展研究.2018.11

5.童玲丽.基本公共服务均等化目标取向下的武汉市居住证制度研究.华中师范大学.2017

6.朱宏传 等.居住证制度若干问题研究.2013年政府法制研究.2013

作者简介：单雪芹，重庆大学管理科学与房地产学院副教授。

沈士为，重庆大学管理科学与房地产学院硕士研究生。

李美瑶，重庆大学管理科学与房地产学院硕士研究生。

基金项目：中央高校项目基本业务费（2018CDXYJG0047）;教育部规划项目（17YJA6301232010）。