房地产企业重组绩效评价
——以中粮集团地产业务并购重组为例

曲 良

（北京每日优鲜电子商务有限公司，北京 100000）

一、并购双方背景及并购过程

1.中粮地产背景

大悦城控股集团股份有限公司（证券代码SZ000031，以下简称“大悦城控股”），前身为中粮地产（集团）股份有限公司（以下简称“中粮地产”，2019年3月公司名称变更为“大悦城控股”）主营业务为住宅地产的开发经营，经营业务比较单一，中粮地产并购大悦城地产公司前，资产规模为百亿级别，相较于保利、万科、华润等大型央企的资产规模偏小，属于地产行业中游水平，受运营能力和业务相对单一所限，公司处于发展的瓶颈期。而2018年以前资产负债率处于同行业较高水平，2018年资产负债率在84%左右，负债比重过大，偿债能力偏弱，高杠杆经营下伴随较高的财务风险，对降低融资成本和拓宽融资渠道均有不利影响。

2.大悦城地产背景

大悦城地产有限公司（证券代码0207.HK，以下简称“大悦城地产”），主营业务为商业综合体、酒店、写字楼等物业管理相关业务，商业综合体主要集中在具有经济竞争力城市的核心商圈内，其管理的大悦城品牌下经营的城市商业综合体在中国商业地产领域处于领先地位并具有良好的口碑，大悦城城市综合体以“年轻、时尚、潮流、品位”为品牌精神，以精细化运营形成差异化优势，巩固商业地产品牌引领者的行业优势。从融资方面看，资产负债率在50%左右远远低于行业平均水平，具有较强的偿债能力，信用评级为AAA，同时在港股上市，融资渠道较为丰富，由于信用良好融资成本平均低于4.5%，在商业地产行业中处于较低的水平。……