谈资产评估房地产估价中评估价值的偏离

□ 文| 俞晓宁

引言

资产评估房地产估价，其主要是根据评估对象的整体范围、评估的价值类型以及评估目标等实际情况所确定的，并且在深入分析成本法、收益法以及市场法所具备实用性的基础上，以进一步分析所选定的评估方法。通常情况下，评估人员在房地产估价以及资产评估这两种完全不同的评估报告之中，由于其采用的思路习惯不同，很容易就会导致评估价值上出现一定的偏差。因此，评估机构以及专业的评估人员，必须要在最大程度上避免出现价值偏差，准确找寻出对评估价值产生影响的不良因素，从而采取具有针对性的措施加以解决，防止评估价值偏离的现象出现。

评估对象的价值确定方法

将不动产的评估作为主要例子，资产的评估准则的三种基本方式分别为市场法、成本法以及收益法，而对这三种基本方法评估操作的基本思路为以下几点：

首先，在选用市场法来对不动产进行评估时，负责的评估人员必须要积极收集好相关的数据信息，例如最后的成交价格、成交日期、所用的付款方式，具体交易情况以及所选交易实际的坐落、面积、产权、名称等。而在这些数据信息收集完毕后，评估人员就可以通过综合分析以及综合修正的方式，进一步得出市场法的评估价值；其次，在使用成本法来评估不动产时，评估人员要明确可能对不动产价值产生影响的主要因素、评估对象充值过程中所产生的客观成本以及分别估算建筑物重置成本与土地使用权的价值所在。……