集体农用地价格平衡问题探讨

焦阳 董军

摘要：集体农用地价格制定目的是科学评价集体农用地资源的质量等级状况、科学管理水平，促进农用地充分利用，具有重大意义，有利于土地价格体系的完善，为政府对农用地价格的宏观调控提供依据，能推进集体农用地资产化和资本化、能促进集体农用地资产处置程序。针对于同一地区，如何采用因素因子等指标平衡该区域农用地价格有着关键的作用。

关键词：集体农用地;地价平衡;承包经营权;修正法

1集体农用地土地级别确定

目前集体农用地价格主要根据当地的土地承包经营权计算得出，常规基本思路是农用地分等定级中的自然等指数，在其基础上采用修正法进行定级指数计算，从而确定地块的级别，1级为最好。修正法是指在耕地分等定级成果的基础上，选择社会经济条件、区位条件、耕作便利度等因素计算修正系数，对分等成果进行修正，评定出农用地级别的方法。根据《农用地定级规程》（GB/T 28405-2012），修正因素指在分等因素之外对集体农用地级别有显著影响的因素，包括中心城镇影响度、农贸中心影响度和交通状况、耕作距离、田间道路和田块形状、土地利用现状、利用方式、经营效益、利用集约度等。图1为计算农用地级别采用的因素因子权重。

2集体农用地价格内涵

在土地调查范围内，于估价期日，设定土地用途和土地开发程度下，一定土地使用年期、某一级别的土地使用权平均价格。内涵包括土地权利为集体耕地承包经营权、经营权;土地权利期为使用年期30年。用途类型为耕地包含水田、水浇地、旱地。耕作制度为一年一熟。农田基本设施状况为基本设施的平均状况确定，包含灌溉条件、防洪排涝条件、田块平整度、地块形状和地块大小等。基准日为2021年1月1日，土地还原率为4.0%。

3投入产出样点调查

承包经营权投入产出样点资料的分析计算采用收益还原法，将待估农用地未来各期正常年纯收益，以适当的土地还原率还原，从而估算出待估农用地价格的一种方法。样点耕地年净收益的计算公式如下：

年净收益=年总收益-年总费用

年总收益=生产品平均年产量×主产品价格+副产品平均年产量×副产品价格

年总费用=种子费+肥料费+农药费+机耕机收费+农机折旧费+其他相关费用

调查耕地投入产出样点为直接生产经营方式，用农用地维护费和生产农副产品的费用之和作为总费用。农用地维护费一般指農用地基本配套设施的年平均维修费用;生产经营农副产品的费用一般包括生产农副产品过程中所支付的直接及间接费用，包括种苗费（或种子费、幼畜禽费）、肥料费（或饲料费）、人工费、畜工费、机工费、农药费、材料费、水电费、农舍费（或畜禽舍费）、农具费以及有关的税款、利息等。对于投入所形成的固定资产，按其使用年限摊销费用。投入产出的公式采用农用地估价规程中的内容进行执行。

4市场交易样点调查

市场交易样点主要有耕地承包、转包、租赁等类型，具体样点地价计算方法如下。

地价计算公式为：

式中，V为单位面积农用地价格;P为农用地承包或出租总价格;T为发包方支出的有关管理费用等;S为承包农用地总面积。

5某地区辖区内5个县级市农用地价格平衡分析

由于各个县市提交的农用地价格不同，为了对全省的农用地价格有较好的梳理与平衡，采用了下列指标进行集体农用地价格的平衡，包括城镇基准地价排序、第一产业产值排序、机耕面积大小、机播面积大小、农村用电量大小、有效灌溉面积大小、配套机电井数量、化肥施用量多少等因素。在平衡的过程中，城镇基准地价排序占权重0.3，第一产值大小占权重0.3，其他项目的权重占0.4。

下图为选择了5个城市进行定级指数与农用地价格的计算后形成的折线图。整体来看水浇地的价格大于水田的价格，水田的价格大于旱地的价格，呈现这样的一个趋势。

6讨论与结论

从地区来看，价格走势基本按照地类的方式保持，水浇地价格大于旱地价格，I级水浇地价格最高，IV级旱地价格最低（分城市），如果进行地区价格平衡，需要从中心城镇影响度、道路通达度、地块形状、耕作地区灌溉保证率等因素因子进行确定权重，从而对地区的农用地价格进行平衡，集体农用地价格从小区域来看，遵循一个规律即为水浇地价格大于水田价格，水田价格大于旱地价格。但是，随着样本区域的增加会有部分县市的价格有所波动。

参考文献

[1]陈立定.地价评估视角下的农用地价格体系及其内涵探讨[J].农村经济与科技.2021（05）.51-52.

[2]高圣平.完善农村基本经营制度之下农地权利的市场化路径[J].社会科学研究，2019（2）：42-52.

[3]伍育鹏，薛剑.对农用地估价方法的反思[J].中国土地科学，2009（9）：36-40.

作者简介：焦阳，本科，高级工程师。研究方向：自然资源土地价格评价。