探讨房地产投资风险及防范

陈信宇

摘 要：在本世纪的二十多年间，中国的房地产行业已经得到了非常好的发展，对我国的经济发展起到了非常重要的作用。文章通过运用分析法正式发等方法，研究了在房地产投资风险中所遇到的问题和防范的方法，提出了一些有效性的建议，希望能够对房地产行业的发展提供一些新的思路。

关键词：房地产;投资风险;防范

随着中国市场经济的不断发展，房地产行业在整个中国经济中的地位都起到了非常重要的作用，但是房地产本身的行业性质又导致他是一个风险比较大的行业。文章通过对具体房地产商品的研究，以及通过对国内外房地产行业的各类研究理论进行了解之后结合我国的相关实际情况，从几个方面对房地产行业的投资做出了详细的分析。

一、防范投资风险与对策

房地产投资基本分为三个方面，它们分别是投资决策的阶段，土地获取的阶段还有最后的管理运营阶段。在整个房地产投资的过程中，有可能会面临一些没有设想到的风险，这就要求房地产企业对于这些不可预料的风险进行一些防备。

（1）在投资决策阶段的过程中，房地产企业不仅要做好一些必要的防备措施，也需要针对具体的问题来具体分析。比如说决策的正确性一定要得到保证，对于市场的监管力度也要加大，加高科学的决策，更要运用理论知识以及专业的手段来规避风险。

（2）那么如果投资决策阶段完成之后，接下来就要进行土地获取。我们知道土地的获取是一个比较重要的环节，对于土地的环境以及周边设施来说，都要有一个清楚的认知，通过这些我们能够了解土地的社会价值以及使用价值，只有了解了这些方面，我们才能够决定要不要对这块土地进行投资，并且投资过后如何进行开发等工作。

（3）在整个房地产投资过程的最后阶段是经营管理，在金融管理过程中，我们需要制定合适的价格。需要考虑价格的影响因素有非常多，如果定价的高低都会对整个最后的经营活动带来影响，只有合适的价格才能够正确地促进后期工作的进行。

二、政府的宏观管理

由于房地产企业的特殊性质，在他们的经营活动中不得不受到政府的约束与管理。而政府的一些措施对于他们所进行的宏观管理，并不只是限制他们的行为，因为他们降低了相应的风险。由于房地产行业的性质，它注定是一个对资金波动比较大的行业。所以在政府的管控之下，房地产企业对于经济发展的影响就会有效被控制。比如说政府的宏观调控，包括对于时间和力度的调控，在房地产企业对于他们所要进行的投资的风险没有得到一个清楚的认识之前，进行的工作就被他们起到了预防和控制的作用，让他们在整个风险的控制上尽可能降到最低。由于房地产市场的供需不平衡所带动的社会问题屡见不鲜，他们在政府的控制下，通过进行一些城市的规划，控制总的房地产用地量，保证房地产行业的总体供需平衡。

三、以具体案例为研究的解决对策

（一）项目的具体情况

我们实地考察了一个地理位置比较好，周边基础设施完全的一块土地。通过对这块土地的实际发展情况的调查得知，在2012年他就已经开始动工进行建设，加之市政府部门的一些政策扶持，他得到了一个比较快的发展。并且相关的部门专业人员对它进行过预测，在房地产行业中，它属于比较有利的地理位置并且在市场联动性的推动下，房地产市场将受到一个比较大的压力。

通过对这个项目的了解，我们能够知道他所具有的优势是非常明显的。他不仅拥有优越的地理位置，也有着相对完善的基础设施，并且是市政府扶植的项目。但他也有相对明显的劣势，那就是它和污染的河流相邻，会让投资者在考虑对这块土地进行投资时产生顾虑。还有就是周边的民众都是比较乡镇化的消费习惯，如果在这里建立高层的基础设施，那么他们对于这样的我的接受可能还需要一个时间。其次，如果此块土地被开发建设之后，那么这里的物业费也是会增长的，能不能被这里的居民所接受也是一个现实的问题。

（二）项目所面临的风险

了解过后，我们站在投资者的角度进行考虑，这个项目还是存在一些风险的。首先在价格方面来说，这块土地的地理位置是比较优越的，那么就决定了它在以后的使用中会有一个比较高的定价，而这个高的定价江湖，影响以后建筑的出租或者是出售，如果最后建筑的回报率不高，那么将有可能导致投资者的成本损失。其次对于未知的选择上来说，虽然这块土地是一个位置比较好的地段，但是它紧邻着受污染的河流，这也是不可避免的现实问题。很多人对于污染都是望而却之的，所以说对于这块土地的选择上不得不考虑这样一个风险的存在。最后对于营销的风险来说，如果在这块土地上开发楼盘的话，那么他将被定位为中高档的小区，而这个小区周围的消费群体定位不高，对于这样的情况来说，后期的销售工作可能会变得更加困难。如果真的要进行这样的工作，那么不管是在营销人员的选择，还是营销方式的选择上都需要注入更多的精力。而我们所面临的销售风险也会进一步加大，不仅仅会让开发的成本更高，因为有更大的风险。

（三）对项目所有存在风险的防范建议

1、确定受众群，选择合适的营销方法

首先我们如果想要防范对这块土地进行投资所面临的风险的话，我们首要的一个目标就是确定项目的受众群，我们可以在项目开始的阶段以广告或其他形式加强该项目的宣传，提高知名度。在比较小的范围内进行一些活动，把某些客户定为目标。这样我们就有了一个相对来说比较小的客户范围，可以根据客户的特点来进行具体的推荐。在整个销售的过程中，我们应该努力强调该楼盘所具有的优势，并结合客户的需求以及喜好来为他们选择更加合适的位置。可以建立一些现代化的基础设施满足住户的基本需求，这在营销过程中也可以作为一个亮点来吸引住户的眼球。

2、提高物业的管理质量

由于该项目的物业将会面临一定的风险，所以对物业风险的防范也是有必要的。虽然我们的楼盘可能会被定档为中高档，但是相对于定位比较低的受众人群来说，如果我们拥有一个高质量的物业服务，那么对于他们来说，接受起来可能会变得更加容易。一個好的物业服务会直接影响到整个楼盘的整体情况，作为消费者来说，我们都希望能够得到一个好的服务体验。不管是在供暖方面还是一些文化环境的设计来说，一个高水平的物业服务管理都将会让我们更加青睐。

3、价格制定战略

鉴于这个土地的特殊性，我们在房屋价格的制定方面不宜过高，因为我们自身所具有的优势是非常明显的，但由于周边的受众群体很有可能不能够承受比较高的价格，那就需要我们在定价的过程中选择比较低的价格，然后可以在后期的营销工作中不断提高价格。这样的战略被称为低开高走战略，通过这样一个战略的实施，我们也可以让楼盘的形象在受众群中有所提升，可以让有意愿的购买者意识到这个楼盘的升值空间是非常大的，在很多的楼盘营销方式中，这也是比较常见的一个方式。

4、合理的定位

虽然说我们这块土地选择的比较好，也被定位为中高档的项目。但是在整个后期的营销过程中，我们不得不考虑一些现实情况的影响，鉴于周边的群体大多为中低档，而中高档的楼盘在他们的接受中可能会有一定的困难。所以说我们可以在保证房屋各种质量以及服务的情况下，以中低档的定位进入市场，让受众群体对这个项目更加容易接受。通过这样的方式，不仅可以让项目的后期工作开展的更加顺利，也可以让房地产企业资金回笼加快速度。

四、结束语

对于整个房地产行业来说，随着中国改革开放以来经济的飞速发展，房地产行业也迎来了很多新的发展机会。随着城镇化的不断加速发展。人们物质生活水平的提高，房地产行业的需求也是越来越旺盛。虽然有这样一个比较好的前景，但是对于房地产行业来说，整个行业内所面临的投资风险也是更加大的，这就要求他们在整个房地产开发的过程中，对投资风险有一个清楚的认知。能够通过专业的理论去分析风险的影响因素以及建构能够阻止风险发生的一些措施，进而降低可能面临的风险对企业自身所带来的危害。文章只是简略的分析了房地产行业在风险防范中所面临的问题，并给出了一定的解决对策。但在实践中，这还是远远不够的，希望房地产行业能够在未来的不断探索中得到更好的发展。

参考文献：

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[2]应静波.房地产开发项目投资风险管理研究[J].商讯，2019（12）：153+155.

[3]王春辉.房地产开发投资风险分析及控制策略[J].财经界，2019（05）：69.