抵押房屋转让问题探析

摘要：2021年1月1日，我国《民法典》正式实施后，与广大人民群众直接相关的社会生活等诸多方面都有所变化，其中房地产交易领域广为热议的抵押期间抵押财产转让问题的关注度很高，原国内各地多年来的房地产交易管理面临依法调整的问题。聚焦抵押期间房屋转让问题的法律规定与实践操作，分析其中的焦点问题，以期对交易各方有所启示。

关键词：抵押;在建工程抵押;房屋转让;注销

中图分类号：F293.33 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2021）04-0057-60 收稿日期：2021-03-02

作者简介：文志敏，成都市房屋产权交易中心。

2018年6月，购房人周某以贷款方式购买甲企业开发的商品住房，购房时销售人员告知周某，其选购的1102号商品房因为前期设定了在建工程抵押，按照当地交易管理部门的要求，需解除在建工程抵押周某所购房屋才能办理合同备案。其后双方签订《商品房买卖合同》，合同中明确了在建工程抵押的情况。但由于开发企业未偿还抵押权人借款，周某所购商品房始终未能解除在建工程抵押并办理合同备案。2021年1月1日《民法典》实施后，周某认为：既然《民法典》规定了抵押期间可以转让抵押财产，那么交易管理部门不为其办理买卖合同网签备案，就违反了《民法典》的规定。

是否如周某所想呢？如周某主张无误，同理，存量房买卖中，要过户的房屋必须先解除抵押才能交易，是否也违反了《民法典》的相关规定呢？

1 《物权法》及其实践

《物权法》第191条规定，抵押期间转让抵押财产，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。……