BIM在房地产项目成本管理中的应用

秦芳

【摘要】目前，我国的房地产项目管理已经随着时代的发展在逐步前进。但是，由于组织层面结构松散、劳务高流动性、管理层面上的工人和决策机构的割裂等问题，使得房地产项目成本管理中的问题也变得多了起来。因此，研究BIM在房地产项目成本管理中的应用具有重要意义。下面笔者就对此展开探讨。

【关键词】BIM;房地产;成本管理;应用

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

16.192

1、BIM特点

1.1可视化

传统手绘图纸和CAD图纸由二维点、线、面所组成，运用BIM技术可将梁、柱、板等构件以三维模型的方式表现出来，使得每一个构件、每一个结构体、每一个房间、每一个楼层位置、布局都能很直观地呈现在眼前。对构件赋予数据信息，使用者点击构件即可提取需要的工作资料。在项目建设中，决策、设计、施工等阶段都可以在可视化的状态下进行，让管理工作更加科学。

1.2协调性

BIM的这个特性主要体现在设计阶段和施工阶段。设计阶段运用BIM可以将多个专业的信息模型整合在一起，在三维模型下协调各个专业之间可能发生的碰撞问题，如孔洞的预留问题、管线的排布问题、建筑的空间布局与结构设计的协调问题等;而施工阶段运用BIM可以处理建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、材料供应单位等所有参建单位之间的协调工作，经过开发的BIM平台，将所有单位融合在一起，形成对项目全方位的施工管理。如在工程中发现问题，负责人将信息反映到平台，若问题严重，则多方人员在平台上协调解决;若问题较轻，则相关单位负责人直接解决。

1.3模拟性

BIM可以通过三维模型对建筑设计相关指标进行模拟，如日照时间与强度、节能功耗程度等，为项目决策者提供可靠、全面的数据信息;也可以模拟施工现场的环境布局、施工的进程等方面，工程管理者可以得到真实、科学的信息，方便施工现场的管理，提高工作效率，减少运营成本。项目竣工后运营维护阶段可以模拟处理日常可能发生的紧急情况，如地震人员逃生模拟及消防人员疏散模拟等。

2、BIM技术在房地产项目管理中应用的重要性

随着经济发展速度的逐渐加快，相关设施的建设工作逐渐推进。房产是人们生活的基础，为了满足人们的需求，建筑数量有所增加，在此过程中，协作问题逐渐受到人们的关注。对于房地产项目的管理，不同公司参与不同阶段的建筑管理，其中各个公司的联系不够密切。为了追求房地产项目的效率和施工的速度，很多公司对于房地产质量的把握不够到位、安全意识不够强，阻碍了房地产行业的发展。在此基础之上，房地产的具体技术层出不穷，它以安全、环保、节能为最大特点吸引着广大的管理者。如何运用好房地产技术成为一大难点。而BIM技术在房地产项目的现代管理中起着非常重要的作用，对于其中的质量把控和安全培训发挥着关键的作用，同时，也促进了不同公司之间的协作，增强了房地产项目的稳定性和可靠性。

3、房地产成本管理中存在的问题

3.1建设单位管理体系不健全

成本控制过程中，部门间各自为营，用自己专业的方法控制成本，部门之间缺乏沟通，使整体成本管理混乱，看起来每个人都在进行成本管理，但是相互之间无协调性，这样的管理体系是不健全的，甚至可能造成成本的增加。例如，财务人员对经济指标统计、整理、分析更为专业，对项目整体的成本管理却有心无力;有些公司还会设置专门的成本部门，对工程进度、成本等进行管理掌控，但有时会出现成本与质量脱节，轻质量、重成本，使整体项目效果大打折扣。

3.2设计过程各专业协调性不足

传统设计中，建筑设计师完成设计图纸后，将指标、图纸交给结构、电气、给排水、暖通等专业设计师，此时各个专业设计师的设计工作相互独立，最终尽管会交给经验相对丰富的总工程师审核，但是由于施工图纸数量大、节点构件多等特点，单单依靠人为检查，依然无法全面地审查设计的全部内容。这样在后期施工过程中出现大量的设计变更，使项目施工断断续续，造成人力、物力、财力的浪费，进而影响工程进度，增加工程总成本的投入。

3.3施工阶段

传统成本管理难度大施工阶段周期长，施工工艺、过程烦琐复杂，需要协调的工作多，一旦安排不合理，将造成质量安全问题，使工期延长、成本上升。施工现场的整体布局很复杂，涉及道路硬化、施工水电线路走向、加工棚位置、材料堆场等，设计布局需科学合理，否则会出现施工机械车辆无法在场内掉头、水电材料浪费、施工半成品运送距离过长及材料二次搬运等问题。施工过程中，对人员、材料的数量一般是由现场工程师凭借经验确定的，有一定的主观性，可能会造成窝工或者材料浪费。目前房地产企业成本管理依然是粗放式管理，虽然大部分企业使用经典的挣值法对施工过程中的成本进行精细化管控，但是施工过程涉及面广、工艺复杂，收集相关的成本信息并不及时，不能有效对成本进行预测、调整和控制。

4、BIM在房地产项目成本管理中的应用

4.1投资决策阶段

BIM的可视化、模拟性特点可以直观地观察建筑物外形外貌及项目整体规划，也可以看到建筑物内部细节，如房屋的格局风格、公共区域划分等，使建设单位决策者清晰地看到各个规划方案相关数据信息，让决策更加容易。利用BIM数据库，从中提取出与项目相似的相关人工、材料、机械等造价信息，使得工程估算更为快速、科学和准确，有利于后续成本管理工作的展开。

4.2设计阶段

根据投资决策时初步方案的估算，进行限额设计，将各种经济指标与各专业设计相对应，使全生命周期成本管理思想渗透其中，优化设计方案，提高设计质量，利用BIM数据库对多个设计方案进行细致比选，决出最优方案。利用BIM技术进行各专业间的碰撞试验，可以有效地解决电气、给排水、暖通管线碰撞、管线与结构碰撞、结构间接头、楼梯碰头等问题，减少了后期因工程变更造成工期延误成本和返工成本。从BIM模型中提取的准确的构件信息与构件工程量可以直接运用到工程造价中，既能避免从设计单位到造价咨询单位之间流水线式的工作模式，协同工作，节约了宝贵的时間，又能避免造价人员对设计师的意图不理解，使数据信息获取不准确，造成成本计算的错误，影响整个项目的成本管理工作。

4.3施工阶段

使用BIM技术，结合运用Revit和Lumion软件，对多方案进行对比，充分做好场地资源利用，也有助于施工生产的顺利开展。工程项目施工阶段是一个烦琐、复杂的过程，因其涉及多个专业和工种，若仅仅依靠二维横道图或网络图计划，很难将整个项目的进度计划、资源信息动态地表现出来。但使用BIM5D技术，将BIM三维模型与进度软件（project等）和成本软件（广联达、鲁班等）相结合，把与该工程项目相关的所有进度信息和造价信息分别全部录入软件中管理，管理人员可随时调用其中某一时间段的全部进度信息和成本分析结果，使其更加清楚地了解工程进度的信息和某阶段的成本，便于控制成本。

结语：

房地产工程项目建设成本管理中，应用BIM技术可以使成本管理更加系统、科学，提高成本管理质量，完善现阶段不完美的成本管理方法和体系，加速房地产工程项目建设向着数字信息化方向不断发展。

参考文献：

[1]王维勤.BIM技术在现代建筑工程项目管理中的应用[J].住宅与房地产，2020（21）：124-125.

[2]胡瑛，施继余.BIM技术在现代建筑工程项目管理中的应用研究[J].建筑技术开发，2020，47（05）：176-177.

[3]李国超.建筑工程项目管理中BIM技术的融合与应用[J].城市建设理论研究（电子版），2020（06）：124-125.