银行房贷利率全面上调

刘链

7月14日，银保监会通报了上半年银行保险业运行情况。上半年，人民币贷款增加12.76万亿元，同比多增6677亿元。各项贷款同比增长11.9%，其中房地产贷款增速降至10.3%，继续低于全部贷款增速。7月20日，中指研究院发布的《2021年年中房地产行业融资盘点》显示，2021年1-6月，房地产行业共融资11089.5亿元，同比下降8.1%，环比下降6.1%，融资收紧态势明显。其中，信用债融资 3323.8亿元，海外债融资1899.3亿元，信托融资3379.8亿元，发行ABS融资2486.6亿元。债券发行仍为房企融资的主要形式;海外债及信托融资额快速下滑，成为房地产行业融资规模下降的主要因素。

融资环境持续收紧，融资规模不断下降，表明房企融资供需两端持续收紧，“房住不炒”定位继續巩固和落实，LPR连续第15个月维持不变。近日，中国人民银行表示，近年来，中国加快建立健全房地产金融管理长效机制，“三线四档”规则试点房地产企业核心经营财务指标明显改善，银行业金融机构房地产贷款、个人住房贷款集中度稳步降低。下一步，将继续围绕稳地价、稳房价、稳预期目标，持续完善房地产金融管理长效机制。

7 月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2021年7月20日贷款市场报价利率（LPR）如下：1年期 LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%，已连续15个月保持不变。楼市因城施策，上海房贷利率上调，限购政策收严。7月23日，人民银行上海总部与在沪银行召开会议，确定房贷利率上调事宜。首套房贷利率将从现在的4.65%调整至5%，二套房贷利率从5.25%上调至5.7%。同日，上海市住房城乡建设管理委等出台加强住房赠与管理规定，进一步深化落实“沪十条”“沪七条”等文件精神，加强房地产市场调控，强化市场监管，进一步严格执行住房限购政策。新规明确，自2021年7月24日起，通过赠与方式转让住房的，该住房自转移登记之日起5年内仍记入赠与人拥有住房套数。

天风证券认为，供应端将持续以规范房地产市场秩序为主，需求端持续控制炒房并维持刚需购房优惠力度，“因城施策”会保持常态化。“因城施策”的常态化，导致政策稳定性提高，行业风险溢价率将下降，行业融资端的再收紧或进一步催化企业间的分化。从房企角度看，三道红线将在未来3年深刻改变房企经营行为，不少企业不得不加速推出降档举措，行业风险溢价率下行，降档房企债性价值提升、股性价值减弱，过去以高预期毛利率为主的强投资公司将弱于以低毛利率投资预期的强运营公司。

图1：2021年2月至5月，个人住房贷款利率连续上涨

资料来源：Wind，天风证券研究所

数据显示，2021年1-6月，商品房销售面积88635万平方米，同比增长27.7%;比2019年1-6月增长17.0%，两年平均增长8.1%。商品房销售额92931亿元，增长38.9%;比2019年1-6月增长31.4%，两年平均增长14.7%。

房地产成交各项增速继续回落，是2021年以来房企“三道红线”、银行“两个占比”、严控经营贷入楼市这“三重门”的效果显现。虽然7月央行进行了0.5个百分点的全面降准，但降准释放的流动性不一定能通过房地产融资管控的“三重门”。统计局数据显示，开发企业端收到的开发贷和按揭贷明显收紧，增速分别降至-2.4%和23.9%;央行数据显示，6月末个人住房贷款余额增速进一步降低至13%。从房贷利率来看，自1月现拐点后，2月起首套和二套房贷利率连续上扬。房地产融资环境已经较严，叠加各地陆续强化调控，预计降准对房地产行业的影响有限，后续市场成交仍将继续降温。

总体来看，房地产市场成交增速回落，预计降准影响有限、楼市成交继续降温，房地产融资趋严的态势已经无法逆转。

图2：商品房销售面积和商品房销售额的同比增速处于较高水平

资料来源：Wind，天风证券研究所

上海房贷利率上调风向标

据报道，7月23日，人民银行上海总部与在沪银行召开会议，确定房贷利率上调事宜。自7月24日起，上海首套房贷利率将从此前的4.65%上调至5%，二套房贷利率从5.25%上调至5.7%，上升幅度分别为35BP和45BP。同日，国务院住建部、央行重申“房住不炒”，要加强住房、土地和金融信贷的政策协调，坚决查处经营贷、消费贷、信用贷违规用于购房。

上海房贷利率上调，表明监管继续落实“房住不炒”的大政方针，实际上，2021年以来，全国房贷平均利率连续上涨。2月以来，全国房贷平均利率止跌回升，截至最新披露数据的5月，全国首套平均房贷利率为5.33%、全国二套房贷平均利率为5.61%，均已连续四个月处在稳步上升通道。

根据天风证券的判断，房贷利率上行，一方面，随着监管趋严，房贷额度趋紧，上海、广州等热点城市房贷额度比较紧张，贷款周期较此前有所拉长;另一方面则源于商品房需求旺盛，2月以来销售面积和销售额的同比增速均处于历史较高水平。

上海房贷利率长期处于全国各城市偏低水平，本次上涨具有风向标意义。作为中国一线城市，上海在房价调控上综合采取了土地供应、新区开发、限购等方面的一系列措施，取得了良好的调控效果。因此，在保持房市相对稳定的情况下，房贷利率在全国范围内长期处于偏低水平。5月上海首套房贷平均利率为4.69%，已连续13个月持平，比同期深圳、北京、广州分别低34BP、51BP和66BP。本次上调后，上海房贷利率仍然处于相对偏低的水平，但结合2021年以来广州、深圳的首套房贷平均利率接连上调，以及上海住房限购政策进一步趋严的势头，本次房贷利率调整具有较强的风向标意义。