公募REITs税收制度设计初探——以美国经验为例

文/涂玉玲

一、公募REITs的演变及税收现状

房地产行业在国民经济中占据着重要地位，它能否平稳运行，直接关系到中国经济、财政、就业和金融能否保持稳定，因此一直以来都受到国家的高度重视。然而在很长一段时间内，国内并没有出现标准化REITs产品，市场一直在开发的大多是类REITs产品，它们的共性在于皆以私募的方式发行，没有面向所有的公众。直到2020年，证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》，才标志着公募REITs在我国真正拉开帷幕。

REITs独特的制度设计，使其在税收层面上享有很大程度的优惠。但是在我国，REITs的发展才刚刚起步，尚未形成完整的税收体系，有关REITs的税收适用规则零散地分布在各税收政策之中，没有专门的规定。REITs本身结构复杂，涉及至少包括项目公司、专项计划、公募基金在内的三层主体架构，因此，REITs在设立收购、持有经营、投资分红环节会涉及多个主体、多个税种，且各主体的税率不同、适用条件不一，增加了适用的难度，也隐含着税负较高、重复征税等问题，这使得税收问题成为我国REITs发展有待攻克的一大难关，它也影响着REITs本身目的价值的实现——作为一种融资手段，其主要目的是融资。因此，在对REITs的结构进行剖析的基础上，在不同环节对不同主体进行涉税分析，总结当前发展REITs在税收上存在的弊端，通过对比成熟市场的政策，有针对性地加以借鉴和采纳，进行相应的税收制度设计，在当下是很有必要的。发挥REITs作为金融创新工具在资源配置中的作用，最大化地促进经济发展。……