对农村不动产确权登记工作的思考

张诗浩 辛蕊 张宋

【摘要】农村不动产确权登记是贯彻落实党中央关于“完善产权保护制度”的内在要求，是推进农村宅基地“三权分置”和农村集体产权制度改革的基础工作，是维护农民产权利益、实施乡村振兴战略、促进城乡统筹发展的重要举措。但由于历史原因，农村不动产确权登记工作存在滞后性和复杂性，对于实现不动产登记城乡全覆盖存在一定差距。本文按照“尊重历史、面对现实、依法依规、和谐稳定”原则，就农村不动产确权登记工作的开展及存在的典型问题进行探讨。

【关键词】农村不动产;确权登记;典型问题

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.25.014

一直以来，党中央国务院高度重视农村不动产确权登记发证工作，2016年至2020年，连续五年的中央1号文件都对农村宅基地和集体建设用地确权登记工作提出明确要求。2019年9月24日，自然资源部自然资源确权登记局印发《关于进一步做好农村不动产确权登记工作的通知》，提出“到2020年底，完成全国农村不动产权籍调查，农村宅基地和集体建设用地登记颁证率90%以上，基本实现‘应登尽登，各级农村不动产登记数据库基本建成，初步实现数据汇交，农村不动产纳入不动产登记日常业务，基本实现不动产登记城乡全覆盖”的工作目标。笔者从日常工作角度，对农村不动产确权登记工作的开展过程及存在的比较突出、典型问题进行探讨。

1、农村不动产确权登记工作重点

自2011年开始，原国土资源部、财政部、原农业部等部门多次下发文件部署农村集体土地确权登记发证工作，各地采取切实措施，大力推进，取得了积极进展，但是因政策变化、历史遗留问题复杂等原因，影响了工作完成情况。根據农村不动产确权登记工作的最新部署，笔者认为，此次工作应以尚未进行确权登记的农村不动产为工作重点，对于已经完成房地一体权籍调查并且符合登记条件的进行房地一体登记;对于尚未进行权籍调查的要按照房地一体标准抓紧开展权籍调查后进行确权登记;对于已完成宗地地籍调查但未进行房屋调查的，要补充调查房屋信息并进行登记。对于已进行登记的农村不动产，要按照“不变不换”原则，原办法的证书仍然有效，不重新进行登记。若群众自愿申请换发，应由申请人向登记机构提交房屋补充调查信息，并向登记机构提出登记申请。

农村不动产确权登记工作的完成不仅仅是证书的发放，更重要的是登记成果的数字化管理和信息化应用，实现与不动产登记信息平台的衔接，建立健全农村不动产确权登记数据日常更新管理机制，做到数据能入库、可查询，最终实现不动产登记城乡全覆盖。

2、存在的典型问题及对策

2.1“一户一宅”问题

在我国，宅基地使用权应按照“一户一宅”政策要求进行确权登记。实践中发现，因不符合“一户一宅”规定而不能进行登记的现象比较突出。以山东省滨州市为例，全市宅基地总宗地数为96.77万宗，其中3.1万宗地因“一户多宅”不符合登记发证条件，占比3.2%。经调查，造成“一户多宅”的原因繁多，实际工作中，应具体问题具体分析，制定针对性措施，不能“一刀切”。为了更好的维护农民权益，笔者认为，造成“一户多宅”原因中，对于因继承房屋所有权而占用宅基地的，应按规定为权利人进行确权登记并备注“该房产为权利人继承所得”;因未分户、未批准另行建房而占用宅基地的，对于符合分户条件的在符合规划的基础上，经村委同意且公告无异议或异议不成立的，补办用地手续后依法确权登记，对于不符合分户条件的或者因私自买卖而造成占用宅基地的，只进行调查而不确权。

2.2面积超占问题

长期以来，由于农村土地政策变动以及宅基地管理不规范等原因，村民在申请宅基地后，因晾晒粮食或实际居住需要，随意将与批准宅基地相邻但属于批准范围之外的未利用地、耕地等纳入院墙中，导致占地面积超出批准面积。以滨州市为例，全市共有59.55万宗宅基地超出批准面积，占比达61.54%。为了维护广大农民权益，国家按照宅基地取得时间及当时实行政策，对于地方未出台相关规定的，可采取分阶段处理原则办理，以1982年《村镇建房用地管理条例》和1987年《土地管理法》为时间节点进行分别处置。笔者认为，虽然可以按照国家出台的政策，采取分阶段处理原则针对性办理，但是也明确了一定限制条件，如房屋建成后至今未扩大或超出部分已按相关规定进行处理，因此，在工作开展过程中，应结合实际制定措施，创新工作方法，严格确定宅基地使用时间，比如在参考影像资料的基础上，由村委进行确定使用时间，并且在村内进行公示后，村委出具证明材料，根据相关政策进行办理，最大限度避免虚报宅基地使用时间的行为。

2.3指界签章缺失问题

指界是指相邻宗地的权利人和调查员对权属界址状况进行实地调查，并予以确认的过程。在实践中，因界址表缺少签字造成无法登记的情形较为普遍，如相邻宗地的权利人因长期不在家无法完成指界签章工作，本宗地也因界址表缺失对方签章而无法登记，对相关权利人的利益造成影响。笔者认为，对于权利人因外出务工、城镇定居等原因无法出席指界的，一是采取委托方式由受委托人进行代办;二是通过网络视频方式进行确认同时在档案中留存好视频资料作为依据;三是在原单方指界的基础上，由村委会派人进行监督见证，并将结果进行村内公示，公示期结束无异议或异议不成立的按照单方指界结果进行确权登记。通过多种方式，最大限度的提高指界签章完成度，进而提高确权登记发证率。

结语：

农村不动产确权登记是深化农村产权制度改革的重要举措，是做好“三农”工作的基础。通过确权登记发证，可以使长期沉淀在农村中的农民资产由隐性转化为显性，在此基础上，通过市场经济建设等不断深化，将会使显性资产转化为社会资本，使农村土地资源通过市场配置更好更快地推动城镇化发展。在确权登记过程中，准确把握政策，切实利用好已有的成果资料，结合当地工作实际，创新工作方法，按照“尊重历史、面对现实、依法依规、和谐稳定”的原则，攻坚克难，全力化解历史遗留问题，切实维护农民群众的财产权益，为实现乡村振兴战略、促进城乡统筹发展，奠定坚持基础。

参考文献：

[1]杨宏健，郑三君.农房地一体不动产登记发证工作的实践与探索[J].测绘与空间地理信息，2018（12）：193-195.

[2]陶倩，农村“房地一体”确权登记及典型问题处理[J].中国房地产，2018（12）：45-49.

[3]匡志鹏.农村宅基地确权登记问题研究——以利尚屯村为例[D].北京：中国地质大学，2020.

作者简介：

张诗浩，1994年10月，男，汉族，山东省滨州市，本科，助理工程师，自然资源确权登记;

辛蕊，1996年04月，女，汉族，山东省滨州市，本科，助理工程师，自然资源确权登记;

张宋，1992年10月，女，汉族，山东省滨州市，硕士，科员，不动产登记。