房地产营销审计高风险领域及案例研究

摘要：房产是中国人投入最大的消费品，动辄上百万的房子在如今的三四线城市已经不觉稀奇，房地产营销作为房地产开发企业利润实现最重要的环节，由于市场监管及内部管控规范的成熟度不同，房产营销也成为炒房及贪腐的重灾之地，如何规避减少营销领域的舞弊风险，内部审计人员需要不断打磨审计策略。

关键词：房地产;营销;审计

一、 销售筹划管理

销售筹划管理一般包含项目前期营销定位、营销策划管理和销售价格管理，作为项目的前瞻统筹阶段，该阶段管理是否准确、有效，直接关系到目标项目销售的成败，从内控角度出发，其中的销售价格管理则是最容易发生舞弊的环节，应引起足够重视。

（一） 销售价格管理

1、管控要点

1.1严格按照法律法规相关规定进行价格备案和公示。

1.2销售价格的制定严格按照《企业定价方案》，折扣制定及审批严格按照《企业折扣管理规范（修订版）》及相关审批流程执行，不破底原则。

2、风险点

2.1 案场未在明显区域对在售房源进行价格公示，存在一定外部检查风险。

2.2 表价制定时，未综合考虑各种渠道可能享受的优惠政策，致使成交价突破底价。

2.3越权释放审批折扣，审批折扣未审批至分公司总经理/总经理授权营销第一负责人。

2.4 超地方公司总经理审批权限的特批折扣未审批至集团。

3、案例分析

3.1“破底销售”案例

审计人员在对某公司“全民营销”成交房源执行检查中发现，其中两套房源是通过某公司特殊优惠审批按照底价成交。……