基于周期性视角下对房地产行业估值模型适用性分析

程之琦 吴畏

（上饶师范学院经济与管理学院，江西 上饶 334000）

一、引言

上市公司的市场价格围绕着公司的真实价值进行波动，因此如何有效地对上市公司进行估值是市场最为关注的问题之一。在实际操作中，首先采用的估值模型需要与被估计的公司基本特征相一致，其次不同公司所处的外部环境和行业特征均不相同，因此针对不同行业的上市公司应该采取不同的估值方式。房地产行业与宏观经济政策密切相关，受外部经济条件和宏观调控政策影响较大，属于周期性较强的行业。针对以上问题，本文通过测评不同估值模型对房地产行业上市公司的价值评估，从而选出可靠性较高的估值方法为投资者降低相应投资风险。

二、文献回顾

目前对于上市公司估值方法主要分绝对估值法和相对估值法。绝对估值法的基本思路是上市公司当前价值是其未来现金流量的现值，以上市公司未来的盈利情况为基础，对其未来现金流进行合理估计，再将估计的未来现金流以一定的折现率进行折现进而得到上市公司目前的价值，在估计其股票价值。绝对估值法主要包括自由现金流贴现模型（DCF）、股利贴现模型（DDM）和剩余收益模型等。相对估值法的基本思路是选取与被估计上市公司相似的可比公司，通过计算选出的可比公司的对应的价格乘数的平均值，再将该平均值与被估计上市公司的对应指标进行计算进而得出被估计公司的估值。……