借名买房案例与事实物权概念对物权行为独立性理论的意义

陈玺岚

（重庆财经学院，重庆 401320）

一、问题的提出——借名买房与公示公信

近年来，司法实践中常出现借名买房的案例。借名买房常见于借名人需要出名人的名义，以实现金融机构信用贷款办理、房屋限购政策规避等目的。关于所有权的认定，根据个案情况的不同，既有法院认为出名人为房屋的实际所有权人，也有法院认为借名人为房屋的实际所有权人。法院考虑的因素包括：实际出资人为借名人或出名人；由借名人或出名人实际参与房屋买卖的交易过程；借名买房所规避的政策是否具有禁止性；借名买房当事人之间是否具有家庭伦理关系、道德义务等公序良俗的因素。①例如，“申某与张某所有权确认纠纷上诉案”，（2012）一中民终字第4086号；“戴崴与游丽秋房屋确权纠纷申请案”，（2013）民申字第1370号；“许肖雁与闫喜玲、张颖娆物权保护纠纷一审民事判决书”，（2018）粤0111民初10159号；“华永生、姜新所有权确认纠纷二审民事判决书”，（2019）鲁02民终8490号。

针对借名买房，有法院以物权公示公信为原则，认为借名买房的安排属于借名人和出名人之间债权性质的约定，不具有公示性和对世效力；所买卖的房屋的所有权归属应当为不动产登记簿上记载的人——即出名人、而非借名人。②例如，“张宏久与中国东方资产管理公司深圳办事处，李建民案外人执行异议之诉二审民事判决书”，（2015）深中法房终字第1839号。

与之相反，有法院认为，在不违反法律强制性规定的前提下，借名买房的安排本身可以被认定为具有物权效果——即借名人应当被认定为是房屋的所有权人。③例如，“国子厚等与古富新所有权确认纠纷申请案”，（2014）高民申字第01691号；“宋献国诉云南省农垦工商总公司、李育中所有权确认纠纷案”，（2014）高民申字第02924号；“王祎与***飞返还原物纠纷上诉案”，（2015）一中民终字第3787号。根据笔者的研读，认可借名买房具有物权效力的法院判决的核心思路是，借名人为实际具有购房意向的人、实际参与购买协商的人、实际进行购房价款支付的人、实际对房屋进行使用的人——除了借名，借名人具有房屋所有权人的其他特征。

尽管我国尚未明确采用绝对的物权行为独立性、物权行为无因性理论，然而登记/交付的公示公信效力已经在我国《民法典》中明确。借名买房案例引发了大量被法院认可的、不具备交付或登记要件的物权。无论为法院论理之目的，或为提高相关规则的可预测性，这种欠缺交付或登记要件时仍有物权效力的现象都殊值论证。

二、论证路径——事实物权及其辨析

借名买房案例引发了学界的讨论。一种论证路径为，认为借名买房属于一种不动产登记的错误。然而，司法实践中，采用登记错误路径的判决少有。原因或许在于，根据《民法典》第二百二十二条，登记错误或可能引发登记机构的赔偿责任，或可能引发当事人的损害赔偿责任。在第三人已有物权法上的善意取得制度、债权法上的违约责任保护的基础上，又考虑到借名买房的不适法性和应罚性并非强烈，登记错误较少被作为一种在此情形下调整登记外观的理由。

另一种论证路径为，认为借名买房涉及到事实物权和法律物权的概念——借名人享有事实物权、出名人享有法律物权（法律物权的判断在此基于公示公信）；在借名人和出名人之间，权属认定基于事实物权（为平衡物权公示的权利正确性推定，此处的事实物权主张常被苛以较高的举证责任和证明标准①借名买房的司法判例中，法院对举证责任、证明达到高度盖然性的标准等要素多有强调。参见：“甲等与丙等所有权确认纠纷上诉案”，（2012）沪一中民二（民）终字第1375号；“张华、张平与史宣敏所有权确认纠纷申请案”，（2015）川民申字第2667号；“李建宁与宗国骞物权确认纠纷二审民事判决书”，（2018）吉01民终82号。）；涉及第三人时，考虑无权处分和善意取得。［1］《物权法解释（一）》第二条②该条规定，“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持"。也认可了所谓不动产物权“真实权利人”的说法。法院判决中，也有认为“不动产登记簿作为拟制的事实，其登记表彰的权利状态并不总能反映真实不动产物权关系”；且“法律保障真实的所有权关系”。③“中国邮政储蓄银行股份有限公司乐山市市中区支行与王某等案外人执行异议之诉二审民事判决书”，（2019）川11民终1539号。类似判决参见：“虞某诉沈某等共有权确认纠纷案”，（2012）浦民一（民）初字第18711号。

针对第二种路径，有质疑事实物权概念的观点，认为其对物权的公示公信、对世性等原理偏离较远；与此同时，对真实权利人的替代性保护方案包括不动产登记簿更正登记请求权（《民法典》第二百二十条第一款）、异议登记请求权（《民法典》第二百二十条第二款）等。［2］

这一对事实物权概念的质疑的可被质疑之处在于其对涉案物权的事实状态的偏离。借名买房是借名人与出名人之间意思合致达成的登记状态，而非登记有误需更正、或借名人确实对出名人的登记状态有异议（登记状态实为借名的意图）。在更正登记的情况下——其预设了待更正登记事项的错误，并可能引发登记机构和当事人的责任；如前所述，这在借名买房的实际案例中很少被讨论。在异议登记的情况下——其默认了出名人和借名人之间尚存在对不动产权属进行争议的空间；这与经由事实物权概念认定的借名人享有不动产物权的法律效果不同，也就异趣于与事实物权相关的系列事实——包括借名人对房屋的实际购买、实际使用等。

值得注意的是，讨论借名买房之时，为论证前述事实物权对法律物权的突破，有学者类比动产领域的占有媒介人、占有辅助人、间接占有等概念。［3］尽管在不动产领域类推“间接登记”等概念就现行法而言需要较大改动，且对卖房人在借名买房交易模式中的界定有所要求；但这种类比可以启发关于登记、公示、事实物权等概念的思考。

三、物权行为理论框架下的再思考

借名买房是在我国房屋限购政策、信贷政策、户籍限制政策等时代背景下产生的社会现象。司法实践对借名买房的认可在某种意义上可被视为一种法政策的权宜之计。目前的司法判决和理论探讨中，较少涉及对借名买房现象、事实物权概念在物权行为理论框架下的论证。

本文讨论的情形为一种较为常见的借名买房案例——即，借名人和出名人协商一致，通过借名实现买房；无论第三人是否善意，第三人出售房屋的过程并不构成争议焦点。产生争议的环节在于，出名人不愿将房屋转移登记至借名人名下。进一步的，如同前引的多个案例④例如，“国子厚等与古富新所有权确认纠纷申请案”，（2014）高民申字第01691号；“宋献国诉云南省农垦工商总公司、李育中所有权确认纠纷案”，（2014）高民申字第02924号；“王祎与***飞返还原物纠纷上诉案”，（2015）一中民终字第3787号。，借名人实际出资、实际使用、实际购买，虽然尚未实际登记，但是应当被认为享有事实物权。

首先需要明确的是，借名买房案例中，事实物权理论的倡议目标是：使得借名人所享有的事实物权始于出名人取得物权登记之时、而不仅仅始于出名人将物权登记变更为借名人之时。其逻辑为，借名人从购买交易之始即为事实上的实际交易人；这一身份认定自始有效。一方面，借名人对房屋利益的享有（包括其用益物权、担保物权、孳息等）、风险及费用的承担，应当从买房完成之时起计算。这也与司法案例中呈现出的事实与法律判断相吻合。另一方面，借名买房案例的问题恰在于出名人不愿将房屋转移登记至借名人，需由司法对之加以矫正。司法矫正的原因基于借名买房之时的事实，而非嗣后发生的、导致出名人应将房屋转移登记至借名人的事实。

与此同时，我国《民法典》第二百零九条规定，不动产物权的转让，经依法登记，发生效力。为将物权实际归属至借名人、并使之与现有的物权行为理论衔接，需要讨论的是，借名买房之时的不动产物权转让登记的效力应当如何认定。

一种可能性是，认为登记存在重大误解的瑕疵——即，当事人对真实受让人的身份产生了错误识别。①关于登记错误的考虑，参见本文第二部分。这种思路的问题在于，其并不当然导致房屋所有权归属于借名人；而有极大的风险被出卖人滥用。出卖人——在并非完全基于真实受让人身份的考虑因素之下，可以主张重大误解下的无效或者可撤销。为规避该种出卖人滥用登记瑕疵主张的风险，在本文假设的借名买房案例条件下，出卖人将房屋转移登记给出名人的行为应被认为具有法律效力。

由此导致的第二种可能性是，认为在出卖人将房屋转移登记至出名人的同时、出名人负有将房屋转移登记至借名人的义务。尽管在现实中，出于政策或者融资需求的约束，这项同时转移登记的义务被延缓履行。但如前所述，为保护借名人的法律权益、并符合借名买房之实，在法律框架中，这项义务的应履行之时不应被认为延缓。

如何论证借名人在借名买房的当时已经成为房屋的事实物权人、即使房屋登记所有权人是出名人而非借名人？物权行为理论或许可以提供支持。在借名买房案例中，承认物权行为相对于债权行为的独立性、进而强调物权意思表示要素，将有利于论证借名买房安排中涉及两个物权行为——出卖人至出名人、出名人至借名人。两个物权行为中分别包含两个物权意思表示——根据物权的绝对性和支配属性，二者都应被赋予相应的法律效力。

在此基础上，根据《民法典》物权编的相关规定，从构成要件来看，物权行为须具备物权的意思表示及交付或登记，才能发生物权的法律效果。有学者称之为物权变动的“双重构成要件”。［4］关于交付或登记的认定，理论上有“物权法律行为外在形式说”“法律行为无关说”“登记统一公信力学说”“事实行为说”等。［5］

本文认为交付或登记为事实行为。如同学者指出，交付或登记并不以意思表示为其特征。［6］纵使交付或登记环节的错误可能引发当事人（如果当事人提供虚假材料申请登记）或者登记机构（如果登记机构登记错误）的赔偿责任（参见《民法典》第二百二十二条），这并不直接关联于与物权法律关系有关的意思表示。在物权变动的双重要件中，物权意思表示并不受交付/登记的支配。因此，借名买房之时，出名人拟将房屋转移登记至借名人的物权意思表示可以成立，即使其时不动产登记尚未实现。

四、结语

物权行为理论在我国的学说及实务界存在争议已久。我国物权法的相关规则在肯定区分原则之余，并未明确物权行为是否独立、是否无因。根据债权形式主义，交付或登记似乎可以被作为债权行为的形式要件，独立的物权意思表示或物权行为似乎没有必要存在。探讨物权独立性、无因性之时，多有观点认为物权的意思表示可以被债权的意思表示吸纳。借名买房具有其特定的社会背景，是一种实践中的经验；独立的物权意思表示这一理论上的学究却可在之中发挥法律实效。