《民法典》时代物业服务企业的法律风险控制

张伟苇

（北京市盈科（深圳）律师事务所，广东 深圳 518000）

物业服务企业作为一个市场化的主体，在中国的发展经历了二十多年的发展。纵观中国的物业服务市场，一方面物业服务企业的社会形象不佳，关于物业不作为甚至欺压业主的报道屡屡见诸媒体；另一方面物业服务企业的盈利能力十分有限，很多物业服务企业处于亏损状态，市场化的道路走得很艰难。

一、从物业管理到物业服务的转变

根据《民法典》第九百三十七条和九百四十二条的规定物业服务人有维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护责任，更有保护业主人身、财产安全的责任。虽然从“物业管理”变成了“物业服务”，但事实上物业服务的内容涉及对物管理和对于人的秩序的管理。

作为物业服务人对物管理基本没有什么争议，也能被广大业主所接受。但是因为定位在“服务”这个关键词上之后，有的业主会逐渐产生一种心态：“你是服务我的，凭什么管我？”。所以物业服务人在日常工作中对业主或者相关人员的行为进行管理，比如防止不当装修、对妨碍其他业主生活的不当行为进行管理的时候，会遇到业主很大的反弹。

对于这种风险，我们认为作为物业服务企业首先要明白自己对于业主的不当行为有管理的义务，并采取合理措施予以制止。另外根据《民法典》第二百八十六条的规定对于物业服务人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。所以这三条法律规定是物业服务人的“尚方宝剑”，虽然物业服务人没有强制权力，但是及时发现问题、及时制止、报告、协助，同时做好记录是物业服务企业的本职工作。劝说也是一种管理行为，劝说无效就可以向相关的政府主管部门报告并协助处理，物业服务人的这种管理行为有来自法律的明确授权，业主应当服从物业服务人的管理［1］。

二、物业服务合同的相对性困局

一般来说合同只能对合同当事人产生约束力，但是在物业服务领域，这种相对性是有所突破的。物业服务人在以往的工作中一定遇到过这种问题：业主主张其本人并没有和物业服务企业签订物业服务合同，你凭什么向我收费？

前期物业服务合同是物业公司和开发商签订的，之后的物业服务合同是物业公司和业主委员会签订的，无论是哪个阶段的合同，单个业主似乎都不是合同的当事人，这是物业服务合同的独特性所在。此次《民法典》第九百三十九条吸收了最高院关于物业服务纠纷司法解释中关于物业服务合同对业主有约束力的内容，并特别强调了“法律约束力”，对维护物业管理的秩序很有意义。此后如果物业服务人再面对业主的质疑，可以有理有据的应对［2］。

三、物业服务合同的解除、终止和变更

（一）物业服务合同的解除和终止

物业服务企业基于业主的委托对小区进行管理，物业服务合同的性质与委托合同有相似之处，但是又有明显的区别。比如根据《民法典》第九百三十三条中规定委托人和受托人都可以随时解除委托合同普通的委托合同，赋予了合同双方当事人任意解除权，但是根据《民法典》第九百四十六条的规定，只赋予了业主单方解除物业服务合同的权利，业主如果决定解聘物业服务企业只需要提前六十日通知物业服务人即可。

只在一种情况下物业服务人是可以随时解除物业服务合同的，这是根据《民法典》第九百四十七条关于物业服务期限届满后没有续签合同，但是继续提供物业服务这种不定期物业服务合同，该种情况下业主和物业服务人都享有任意解除权［3］。

根据《民法典》第九百四十条的规定前期物业服务合同由建设单位与物业服务人签订，即使所约定的服务期限没有满，只要业主委员会与新物业服务人签订了物业服务合同，前期物业服务合同也就终止了。

对于物业服务期限届满前，如果物业服务人不同意续聘继续服务了，按照《民法典》第九百四十七条的规定，物业服务人应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会。

（二）物业服务合同的变更

物业服务合同具有长期性，在履行过程中变更几乎是必需的，物业服务费的收费标准就是物业服务合同变更的一个重要内容，按照《民法典》的规定，物业服务合同内容的变更属于一般表决事项，如果要调整物业费需要超过33.5%的业主同意方可变更。

我们现在物业服务费的标准基本都还是多年前的标准，随着物价和人力的刚性上涨，物业服务费却没有调整，明显与现在的物价水平不相符合，如何变更收费标准？只有通过物业服务合同条款的变更来推行。按照《民法典》第二百八十七条的业主表决程序来进行表决变更。在没有业委会的情况下，我们认为物业服务企业可以自行推动收集业主书面意见，如果能达到法律规定的表决比例，也可形成合法有效的决议。当然《民法典》的规定还比较原则，对于物业服务合同内容变更没有更细致的程序性规定，我们寄希望于后续的法律法规［4］。

在物业服务合同的解除与变更上，物业服务企业看起来都比较被动，我们建议物业服务企业在日常工作中应该做好本职工作，提高服务水平，争取与业主建立良好的沟通机制，即使最后要解除物业服务合同也应该依法依规解除或者变更。

四、共有部分经营收益的处理

《民法典》第二百八十二条就利用建筑共有部分产生的收益归属问题进行了规定。能够产生收益共有部分包括哪些？我们认为至少包含以下部分：共有车位出租收益、楼顶平台、建筑外墙、电梯、走廊、楼体等的广告收益、共有经营性用房的经营收益等。

从现状来看，这部分收益大部分都是一笔糊涂账，虽然早已有业主委员会起诉物业公司要求返还共有收益的案件，以2009年无锡市春江花园业主委员会诉上海陆家嘴物业管理有限公司一案为例，最终法院判决物业管理公司返还业主委员会三百多万元。但是实践中还是有很多物业服务企业将这些共有收益据为己有，并且不公开收益账目。

站在物业服务企业的角度，特别是采用包干制收费标准的物业服务合同，如果双方约定把共有部分的收益计入了包干费用中，以此来达到降低物业服务费的目的，一定要通过物业服务合同予以明确，否则将来就面临被业委会起诉要求返还的法律风险。

另外根据《民法典》第九百四十三条的规定，业主共有部分的经营收益也属于物业服务人应当定期公开的内容，所以我们建议物业服务企业在日常经营行为中要记好账，按时向业主公开法定应当公开内容，让账目活在阳光下，让业主更加信任物业服务企业。

五、物业费之殇

我们以“欠付物业费”为关键词搜索发现2019年的物业管理合同纠纷在全国有2028件，这个数字反映出目前因为物业费产生的纠纷数量巨大，很多物业服务企业因为物业费难收，日常运营都难以为继。

业主是否有权利拒绝缴纳物业费呢？物业费在《物业管理条例》中叫“物业服务费”，在《物权法》和相关司法解释中都叫“物业费”，我们认为物业费至少包含了业主共同筹集资金维护自己的不动产的费用和物业服务企业的服务费。所以物业费不是物业服务企业的劳务对价，所收取的物业费其中大部分用于保安保洁、物业养护、维修和支付其他开支，物业服务企业的服务费只占极少数，物业费实质上是属于业主共同财产，这一点从《深圳经济特区物业管理条例》第七十条可以得到印证，该条明确规定物业管理费属于业主共有资金。拒绝缴纳物业费实际上损害的是其他业主的共同利益，即使物业服务企业根本违约，业主可以将其解聘更换物业公司或者自行管理，在这种情况下也是需要缴纳物业费的［5］。缴纳物业费最大的受益者是业主自己，欠缴物业费短期内会导致物业服务水平下降，业主的生活质量下降，长期来看导致房屋价值贬损，最大的受害者还是业主自己。

《民法典》第九百三十七和九百四十四条规定了业主缴纳物业费的义务，并且不得以未接受或者无须接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。这从法律上保障了物业服务企业向业主收取物业费的权利。所以物业服务企业面对拒绝缴纳物业费的法律风险时，应该勇敢地拿起法律的武器，向法院起诉要求业主缴纳物业费。

六、物业服务企业的“总包”角色风险

根据《民法典》第941条的规定，物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。这就使得物业有了一个类似建设工程领域的“总承包人”角色，承担总包责任。

物业服务涉及许多专业的领域，如绿化消杀、电梯养护、消防设备、安保设施的维护，物业服务人不可避免地要将这些专业工作委托给专业机构。按照上述法律规定，如果受托人在作业中造成了业主损失（中毒、触电、电梯伤害、施工事故等），业主可以直接追究物业服务人的责任，这是一个潜藏的巨大法律风险。

面对这种风险物业服务企业应当如何控制风险呢？我们认为首先应在物业服务合同中界定清楚物业服务的内容，那些由于第三方经营者造成的业主损害就不应该由物业服务企业承担责任。举一个简单的例子：外卖平台的外卖人员如果在小区撞了人，造成了人身损害，在物业公司没有过错的情况下，就不能由物业负责，而应该由第三方来承担责任。其次，在委托专业机构的时候要与具备相应资质的专业机构合作，并签订书面合同，在合同中明确约定发生损害后赔偿责任承担主体。最后，小区业主在其专有部分范围内的生活中也有许多需求，比如日常的维修安装，业主习惯找物业来介绍人员来进行服务，此时物业服务人应当引导业主直接与第三方订立合同，并向业主做好免责声明留存好证据，不要做中介角色，避免被认定为物业引入的服务单位。

七、“高空抛物”大杀器

“安全保障义务”的法律渊源是《侵权责任法》第三十七条，我们安全保障义务认为至少包含三个层面的义务：一是事前的预防、物质装备的保障，二是事中的积极作为保护业主安全，三是事后积极救护尽量降低损害后果。

《民法典》第一千二百五十四条规定，物业服务企业如果没有采取必要的安全保障措施防止高空抛物致人损害，就要承担未履行安全保障义务的侵权责任。这种规定延续了《侵权责任法》中由可能加害人补偿的规定，这种制度很类似于古代的“连坐”，其合理性一直存在很大的争议，现在更增加了物业服务企业的安全保障义务，可以预见，这将极大地增加物业企业的风险［6］。

我们认为高空抛物致害由物业服务人赔偿背离法理与生活情理，首先，高空抛物构成过失致死或致伤属于刑事案件，应当由肇事者来承担刑事责任和民事赔偿责任。但对于警方来说，此类案件的侦破难度大，而且非常的繁杂，所以警方对类似案件的重视不够，往往最终结果就是其他业主一赔了之。《民法典》是一部民事法律，调整的平等民事主体之间的民事法律关系，但是在第一千二百五十四条第三款中规定“公安等机关应当依法及时调查，查清责任人”，这已经超出了民事法律的调整范围，似有可商榷之处。其次，高空抛物行为偶然性极大，什么是“必要的安全保障措施”？《民法典》并没有更明确的规定，我们只能寄希望于以后的司法解释予以明确。第一千二百五十四条虽然规定了“由可能加害的建筑物使用人给予补偿”的求偿路径，但事实上，受害人与其告全体业主，远不如告物业服务企业简单有效。我们预估《民法典》实施后，因高空抛物遭受伤害而要求物业公司赔偿的案件将会大大增加。而这种案件的赔偿金额，都十分巨大，只要有一件，就足以造成物业公司的沉重经济负担。

面对如此巨大的法律风险，我们物业服务企业能做什么呢？首先，我们认为高空抛物主要是公民教育不够，虽然公民教育的责任不在物业服务企业，但是物业服务企业也应该在日常工作中加强宣传教育，比如张贴相关公益广告，并且要做好记录，这也是尽到安全保障措施的证据之一。其次，物业服务企业应该建立安全巡查制度，并做好日常安全检查的记录工作。再次，物业服务企业应当在合理的位置安装监控摄像头。最后，物业服务企业应当未雨绸缪购买商业保险来应对未来的巨大风险。

以上就是作者对于《民法典》时代物业服务企业所面临的法律风险进行的粗浅、不全面的分析，物业服务法治化进程中有挫折和困难是不可避免的，随着法律法规的不断完善，物业服务企业苦练内功提高物业服务水平，与业主建立和谐的关系是我们共同的愿景。