涉长租公寓案件法律问题分析
——以邢某诉某长租公寓企业房屋租赁合同纠纷一案为例

李浩浩

（上海市长宁区人民法院，上海 200050）

一、案情分析和争议焦点

房屋产权人李某与某长租公寓企业签订《房屋托管租赁合同》，将房屋交由该长租公寓企业出租，租金支付方式为押一付三。后该长租公寓企业与租客邢某签订《住宿服务合同》，由邢某承租上述房屋，租金支付方式为付十九押二。邢某在该长租公寓企业业务员介绍之下，与某金融机构签订《租房贷个人借款合同》，该金融机构将十九个月租金一次性发放至长租公寓企业账户。租赁期间，因长租公寓企业拖欠产权人李某租金，导致《房屋托管租赁合同》解除，产权人李某要求租客邢某搬离房屋。租客邢某主张长租公寓企业结清租金贷款。

本案主要争议焦点在于产权人李某与长租公寓企业签订的《房屋托管租赁合同》的性质；产权人李某是否可以要求租客邢某搬离；租客邢某租金贷款如何处理。

二、案件评析

长租公寓本是乘“租购并举”政策东风填补市场空白的创新商业模式，但是近年来，部分长租公寓企业通过“高收低租”“长收短付”等不正当竞争方式迅速占领市场，为快速回笼资金，诱导租客向金融机构贷款，一次性支付租赁期限内所有租金。野蛮扩张的背后潜伏巨大的经营风险，一旦出现资金链断裂，就会造成诸多租赁矛盾。2018年至今，长租公寓陆续“爆雷”，出现租客房租、押金难退，产权人驱赶租客等问题。

本案即是一起典型的因长租公寓运营不善导致的纠纷，涉及产权人、租客、长租公寓企业、金融机构四个主体，主要包含三个法律关系，即产权人与长租公寓企业之间法律关系、租客与长租公寓企业之间法律关系、租客与金融机构之间法律关系。……