新租赁准则对实体零售业的影响分析
——以新华百货为例

西安财经大学 王 娇

一、新旧租赁准则的差异

（一）承租人会计处理

在旧准则下，承租人将租赁业务分为经营租赁与融资租赁，在会计处理上，采用“双轨道”会计计量模式。根据旧准则，承租人对融资租赁与经营租赁分别采用“上表”与“不上表”两种截然不同的会计处理。发生经营租赁的承租人仅需将经营租赁资产确认为表外资产，只需确认相关费用，并在附注中对资产原值、累计折旧、账面净值等进行披露。对于发生融资租赁的承租人，需要在租赁开始日根据租赁最低付款额的现值与资产公允价值两者中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值并将两者的差额记录为未确认融资费用，同时采用实际利率法进行摊销。

新准则提出除了满足豁免规定的情况外（不超过12 个月的短期租赁和低价值资产租赁）的租赁业务，采用一律“上表”的单一模式，即不再区分经营租赁与融资租赁，一律确认使用权资产与租赁负债，并分别确认资产折旧、减值损失和利息费用。同时，新租赁准则也补充了租赁合同的合并、分拆和修改的相关指引。

（二）出租人会计处理

对于出租人而言，租赁仍分为融资租赁与经营租赁，其会计处理基本上没有发生改变，只是增加了财务报表信息披露要求，主要是对已租赁资产的风险管理情况等方面要求进行详细说明，这样会更有利于它们了解实际情况，从而做出合理的经济决策。然而，虽然新租赁准则的实施对出租人会计处理影响不大，但对其他方面的影响还是非常大的，例如承租人租赁方式的改变会使得出租人调整其业务模式，还会影响到与承租人的商业谈判。

二、新租赁准则对新华百货的财务影响

（一）新华百货简介

银川新华百货集团股份有限公司（简称“新华百货”）是宁夏地区最大的商业零售企业，公司开设商场、门店多达二百余家。根据新华百货2018 年财务报表及附注披露，公司实体门店有258 家，其中自有门店只有18 家，而租赁的门店多达240 家。从公司年报中可以看出，营业收入前十名的超市业态门店租赁的有七家，收入前十的电器业态门店全部都为租赁取得。同时，2018 年度新增门店全为租入门店。公司的经营状况与传统零售业基本一致。

（二）新租赁准则对新华百货的财务影响分析

1.条件假设

为了更加清晰地说明新租赁准则对公司的财务影响，我们需提前做出如下假设：

第一，假设新华百货于2017 年12 月31 日开始以新租赁准则为基础编制财务报表。

第二，新准则规定，承租人在确定折现率时可以选择租赁内含利率或增量借款利率。但由于租赁内含利率在取得时较为困难，且2018 年五年期以上借款利率为4.9%，将其进行略微上调，设定折现率为5%。

第三，财务报告中显示，新华百货租赁门店的经营租赁期通常为5～25 年。为了简化计算，本文假设租赁期与折旧期为15 年，选择年限平均法进行折旧，无残值。

第四，为方便计算，计量租赁负债只考虑租金的现值；在对使用权资产进行确认时，不考虑其他的成本、费用及激励等，只将租赁负债的金额作为使用权资产的确认金额。

2.财务影响分析

（1）对资产负债表影响

从新华百货2017 年年报可以了解到，在2017 年底，新华百货未来三年的最低租赁付款额分别为一年以内3.31 亿元，一年到两年3.33 亿元，两年到三年2.74 亿元，假设新华百货2021 年底至2032 年底每年的最低租赁付款额均为2.74 亿元。以5%的折现率确认租赁负债=3.31*（P/F，5%，1）+3.33*（P/F，5%，2）+2.74*（P/A，5%，13）*（P/F，5%，2）=29.51 亿元。同样，使用权资产也确认为29.51 亿元。在后续计量中，使用权资产折旧额=29.51/15=1.97 亿元，假设使用权资产未发生减值，则2018 年末使用权资产余额为29.51-1.97=27.54 元。租赁负债按照实际利率法摊销，确认的利息费用=29.51*5%=1.48 亿元，实际支付的租金为3.61 亿元，租赁负债账面价值=29.51+1.48-3.61=27.37 元。因此，新华百货2018 年的资产负债表会发生变化。

采用新租赁准则后，将会使总资产扩大55.77%，总负债扩大94.04%，可以明显地看出，负债增加的比例明显高于资产很多。通过计算可以得知，资产负债率由原来的55.95%上升到73.43%。资产负债率的增加意味着新华百货长期偿债能力下降，这将会动摇公众对于企业按时偿还债务的信心。但不可否认的是，实行新准则能够使公司的财务数据更加全面地在报表中展现出来，使得报表披露更加真实，有利于企业做出更好的经济决策。

（2）对利润表影响

在新准则下，利润表相应的报表项目与金额也会发生巨大改变。根据新准则，支付的租金不再包括在管理费用和销售费用中，而是发生了使用权资产的折旧，并且使用实际利率法计算的支付租金的利息相应计入财务费用中。2018 年，新华百货所计提的折旧费为1.97 亿元，计入“折旧和摊销”，利息为1.48 亿元，计入财务费用，不再将实际支付的租金3.61亿元计入管理与销售费用下面的“租赁费”，新华百货2018年利润表将发生变化。

销售费用和管理费用以及财务费用的变动使得营业总成本减少了0.22%，虽然变化幅度不明显，但却使营业利润增加为2.31 亿元，利润总额也相应增加，也由此新华百货2018年多缴所得税0.04 亿元。由于新租赁准则下，租赁负债采用摊余成本法，会导致整个租赁期总费用呈现前大后小的状态，盈利呈现出极不稳定的状态。

（3）对现金流量表影响

新租赁准则的实施不会对企业现金流量总额产生影响，而是企业偿还租赁本金和利息所计入的范围不同。在旧准则下，所支付的现金被记录在经营活动产生的现金流量中。而在新准则下，被计入筹资活动现金流出。即新华百货2018 年现金流量表中支付的其他与经营活动有关的现金项目下租赁费的本期发生额3.14 亿元将全部归集到筹资活动下的“偿还债务支付的现金”。由此，企业的经营活动的现金流出减少。

三、我国实体零售业适应新租赁准则的建议

（一）做出合理的租购决策

从新华百货的案例分析中可以看出，使用权资产与租赁负债纳入资产负债表后对零售企业的影响是巨大的，实施新租赁准则使得经营租赁不再具有明显的优势，不利于融资活动的进行。对于现金流量充足、经营状况良好的企业可以采用直接购买的方式取得资产，直接购买相比于租赁会降低企业的租赁负债，财务风险更小。而对于资金不足的企业，可以选择国际租赁方式，例如杠杆租赁，可以降低企业财务指标的大幅变动。

（二）调整租赁期限

新准则规定，租赁期不超过12 个月的租赁（即短期租赁）可以不列入资产负债表，零售企业可以利用这个租赁豁免尽量减少经营租赁带来的影响。但将所有租赁资产均变为短期租赁并不现实，但缩短租赁期仍然可行，因为在其他条件一定时，租赁期越短，折现率越小，对使用权资产与租赁负债在进行初始计量时金额越小，这会降低企业的财务风险，提高偿债能力与融资能力。

（三）加强财务人员培训

新租赁准则的实施在一定程度上会增加零售企业会计确认、计量、列报的工作量，因此财务人员要提前熟悉相关的会计处理，为企业做出更合适的决策提供信息支持。而且新租赁准则中涉及较多的职业判断，例如租赁的识别、折现率等方面的判断，对会计人员的水平要求较高。因此，企业应加大对会计人员的相关专业技能的培训，以提高其专业判断能力。

四、结论

本文通过学习新租赁准则相关要求后，对新华百货2018年财务报表进行重述，发现新租赁准则会导致资产负债率增加、利息保障倍数减少等问题，可以看出新租赁准则的实施对新华百货带来很多负面影响。但即便如此，企业调整后的数据才是真实数据。所以，在新租赁准则实施前，企业应尽量调整相关指标，提升财务人员对于新准则的认识，及时适应新准则的变化，促进企业健康而长久地发展。

然而本文以新华百货为例进行分析存在一定的局限性。在分析中，为了说明租赁准则的变化所带来的影响做出了一些假设和限制，这可能和企业的实际情况不符。而且，不同的零售企业有着不同的租赁规模和租赁方式，所以新租赁准则对其具体影响也是不一致的。本文最大的作用是引起零售企业对于新租赁准则的关注，在与国际准则大趋同的背景下，为新租赁准则的实施做好准备。