我国房地产业发展现状与未来转型

邢士鹏，邓超

（武汉市土地整理储备中心城市发展分中心，湖北 武汉 430079）

一、我国房地产业发展的现状

随着国内经济发展进入新阶段，我国房地产市场也开始进入新的调整发展阶段。整体上来看，当前国内房地产面临市场周期性调整和政策的周期性调整的双期叠加。

第一，从房地产市场周期发展状况来看，当前国内房地产业发展进入新的市场调整周期。就市场表现而言，国内房地产市场在2016年初开始大幅度上涨并持续到2017年下半年，在此期间我国的房地产市场整体上进入高位，主要表现为房价以及房产交易量的持续上涨。随后国家陆续出台了以稳定房价为目的的金融、土地等相关政策，房地产市场开始进入缓慢的回调期，不同地区市场分化较为明显。尽管不同城市表现出一定的回调幅度的差异性，但从整体上看，大城市沿着相对平缓的基调发展，中小城市基本上处于缓慢回调的阶段。

第二，从房地产调控政策周期来看，与前一政策周期的相对宽松的调控政策相比，党的十八大以来“房住不炒”的定位逐渐得到贯彻和落实。首先是国家对各地棚改货币化安置政策的调整，成为新阶段房地产政策调整的分水岭；其次是国家再次提出“因城施策、分类指导”要求，强化落实城市主体责任，坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调，实现稳地价、稳房价、稳预期，摆脱地方政府对土地财政和房地产的依赖。通过上述政策的实施，保证了房地产市场平稳健康发展的长期调控目标。

第三，从房地产信贷资金监管来看，国家不断加强房地产供给和需求两端的资金监管，信贷政策从紧并不断加码。先是央行和住建部对房地产开发企业设置“三条红线”，即剔除预收款后的资产负债率不超过70%；净负债率不超过100%；现金短债比不小于1。随后央行和银保监会出台《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》设置了“两个上限”，即一是限定不同档次商业银行贷款中的房地产贷款占比上限；二是设置个人住房贷款余额占比上限。从紧信贷政策的不断提出有效降低了房地产市场的“温度”，保证了我国房地产市场的平稳健康发展。

第四，从政府土地一级市场供应来看，国家通过完善房地产产业供给侧改革，不断推进土地价格回归理性。通过在重点城市实行住宅供地“两集中”政策，即一是集中发布出让公告；二是集中组织出让活动，同时强调租赁住房和保障性住房建设的力度等政策。这一政策一方面在于缓解重点城市建设用地不足导致的住房供给紧张矛盾，另一方面也在于不断强化政府住房保障中的重要角色，同时有利于引导房地产企业理性拿地，推进土地价格回归理性，有助于引领重点城市房地产市场供应和需求的预期平稳。

二、房地产企业面临的风险挑战

从整体市场行情上来看，房地产市场处于市场调整和政策调整的双重收紧叠加发展阶段，尤其是国家对房地产市场监管的不断加强，监管手段不断多样化和精准化以及不同城市呈现出明显的分化趋势，这使得房地产企业未来发展面临巨大的挑战。

（一）从房地产行业整体来看

中国的房地产市场进入了由增量为主向增量和存量并存并开始向存量住房为主转变的进程。房地产企业未来将面临房地产市场增长放缓以及新房市场需求放缓的压力，这对于大部分房地产企业来说，将面临一定的生存危机。在此背景下，房地产市场进入强者更强，弱者更弱甚至被淘汰出局的两极化发展阶段，市场竞争格局将会面临新的洗牌，这就要求房地产企业不断根据自身实际调整市场发展战略，在市场中扩大各自的竞争优势才能不被市场淘汰。

（二）从城市体量来看

在重点城市，房地产企业面临市场供不应求与政府严格监管双重挑战。一方面，重点城市作为人口流入的重要地区，住房需求仍然十分旺盛，住房的供给和需求矛盾仍然较大，房价上涨的压力依然存在。另一方面，由于近期政府调控政策加紧，限购限价限售限贷等手段以及资金监管“三条红线”“两个上限”等措施使得房地产企业在市场扩张当中面临较大的资金筹集压力。

在三、四线城市，房地产企业面临需求下降和政府监管的双重考验。对于国内绝大部分三、四线城市来说，地区人口流出较多，房地产市场需求相对有限。尤其是经历2016年以来的大幅度上涨以后，市场迎来一定的需求调整，整体上表现出库存压力较大，供过于求的行情。再加上整体信贷政策收紧，开发商资金压力较大，这些地区的房地产市场开始出现降价、烂尾的倾向，尤其是小开发商将面临破产风险。

（三）从房地产企业体量来看

头部房企面临转型压力。在市场周期性调整和政策的周期性调整的双期叠加期，房地产企业转型势在必行。一是开发环节应该不断提质提速，项目管理需要更加精细化；二是利润获取也从以前的开发销售环节转换成了资产运营和服务转型环节，经营方式不断创新；三是房地产行业需求侧对产品品质要求的提高，从之前的“有房住”转变为现在的“住好房”；四是信贷资金监管的加强，房地产的融资渠道紧缩使得企业需要不断拓宽融资渠道。

中小房企面临生存压力。房地产行业作为资金密集型行业，大部分房地产企业均依靠资金驱动，而中小房企更是依靠融资存活，但随着“三条红线”以及“两个上限”等房地产从紧政策的出台，融资环境收紧，融资成本提高，行业利润下降，进而影响未来再投入的预期，拿地力度减弱，无继续可开发土地导致中小房企面临生存压力。人民法院公告网显示，2020年全国共有494家房地产相关企业破产，平均每天多达1.35家房地产相关企业被清算，同时，近几年在人民法院公告网发布破产公告的房企也大多为二、三线城市的小型房企。

三、我国房地产企业未来发展方向

结合当前国内房地产行业发展的现状和面临的风险挑战来看，未来房地产企业应当不断加快发展转型，不断适应新形势的市场竞争格局，从而在市场竞争中立于不败之地。

（一）房地产企业要更加注重资金监管，强化风险管控

从国际国内经济发展的态势来看，随着中美大国博弈的不断激烈，国家将会在高新技术领域增加投入和政策倾斜，以往的房地产经济刺激经济的政策选择空间将变得很小，甚至会为了防止资金流向房地产而采取更加严格的资金监管政策。从国内来看，宏观经济发展速度的放缓、国家金融政策的从紧，未来房地产调控政策仍然保持一定的高压，国家短期内未有放松的迹象。特别是在信贷政策上出现加码，信贷额度降低，信托等渠道被堵死，房地产企业资金压力较大，迫于资金成本需要，未来市场库存将会增加，市场风险加大，尽快回笼资金将成为房地产企业的首要选择。

（二）房地产企业要不断增强核心城市的布局

面对国内国际双重环境的严峻考验以及国家“房住不炒”政策的落实，短期内房价大幅上涨的空间较小，但是一线城市和二线核心城市由于在国家和区域发展战略中具有十分重要的地位，经济发展基本面相对较好，人口流入就业机会较多，房地产市场需求仍然较大，仍然面临一定的刚需驱动型上涨压力，未来仍然存在较大的市场发展空间。因此房地产企业可以增强对这些城市的房地产市场布局，缓解市场整体放缓给企业发展带来的较大增长压力。

（三）房地产企业要不断探索多元化经营发展战略

随着房地产市场进入新的调整时期以及房地产市场增量规模的不断缩小，未来房地产企业应该加快多元化发展布局，在围绕房地产相关的其他产业，特别是国家支持发展的前瞻性产业上应当给予高度的重视，如养老、文旅产业、康养产业等与房地产关联的绿色、生态、低碳的产业进行拓展，弥补以往单纯依靠房地产建设的业务发展模式，实现多元化发展。

四、结语

当前我国房地产市场进入市场周期性调整和政策周期性调整的双期叠加期，在房地产行业的调控政策、信贷政策以及土地政策等都从严从紧的情况下，房地产企业面临生存和转型等诸多风险和挑战，房地产企业只有通过注重资金监管、强化风险管控、增强核心城市的布局以及多元化经营发展等方式才能在新时期房地产市场中良性发展。