老旧小区更新改造及物业管理机制创新研究

马晓燕，徐忠泽

(北京市社会科学院，北京 100101)

社区是城市的基本单元，是社会发展的基础，解决好城市基本单元的问题具有重要意义。目前，城市老旧小区大部分没有专业化的物业管理，小区居住环境普遍较差，缺乏长效的管理机制，严重影响居民的生活水平。做好老旧小区更新改造是贯彻落实党的十九大精神，解决城市发展不平衡、不充分问题的重要举措。推进老旧小区改造，有利于改善居民的居住条件和生活品质，提高群众获得感、幸福感、安全感；也有利于加强和创新基层社会治理，打造共建共治共享的社会治理格局。

1 老旧小区治理问题分析

与新建社区相比，老旧小区治理的任务更加艰巨复杂。由于治理资金匮乏、制度建设滞后、社区意识不强、组织体系不够健全、治理主体缺位等一系列因素的制约，老旧小区的发展受到了限制，普遍存在基础设施薄弱、治安问题棘手、设施年久失修、物业服务短缺等问题，严重影响居民的生活质量。目前，老旧小区问题已经成为城市发展和民生建设的障碍，在中国城市发展从重建设向重管理转型的背景下，老旧小区问题作为人民对美好生活的需要和不平衡不充分的发展之间矛盾的具体表现，有必要对其进行全面系统的讨论。

1.1 先天规划不足，缺失专项维修基金

由于老旧小区建设时代久远，在设计规划方面缺乏科学性，居民的实际需求没有得到充分考虑，有些小区内部缺乏配套的基础设施，部分公共建筑配套设施也由于分散或后期占用等原因，无法发挥正常效用。……