物业承接查验工作的探讨分析

郭利众

(呼和浩特市住房和城乡建设局，内蒙古 呼和浩特 010010)

物业纠纷是目前社区管理中的主要矛盾之一。笔者对引发纠纷的原因进行综合分析后发现，主要是建设单位遗留的问题和前期物业管理不当导致的问题。物业公司和建设单位之间针对小区共有部分和公用设施设备缺乏严格的物业交接，会给后期的管理和维护留下隐患，导致无法明确责任，遇事相互推诿，给业主的权益带来严重损害。因此，物业公司和建设单位之间的物业承接查验工作就显得十分重要。

1 物业承接查验的概念

首先要明确物业承接查验的概念，根据住建部印发的《物业承接查验办法》(建房〔2010〕165号)，物业承接查验指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。物业承接查验主要有两种形式：建设单位向物业公司移交新建物业和业主大会或产权单位向物业公司移交物业。笔者在此主要讨论第一种情况，即建设单位向物业公司移交小区物业。

物业承接查验与工程项目建设的竣工验收不同，是物业公司和建设单位之间，在项目竣工验收的基础上，对项目的物业资料、相关的单项验收报告，以及项目共用部位、共用设施、园林绿化和其他公共配套设施的功能是否符合规划设计要求进行核对查验，并就查验中发现的问题督促建设单位及时进行整改的工作。

2 物业承接查验的主要内容

物业承接查验涵盖小区房屋的主体及区域内所有的公用设施设备。

2.1 房屋主体

主要针对以下方面进行检查：①房屋外表面露出地面部分有无倾斜、位移、裂缝、扭曲等；②房屋顶棚墙壁抹灰面是否平整、涂层是否均匀，有无漏涂、裂纹、霉点及渗水痕迹和明显污渍；③屋顶、天台、隔热层、防水层是否完好，表面有无裂缝，天台护栏有无破损变形、锈蚀；④地面是否平整，有无裂缝、鼓包，有无硬化层脱落；⑤门窗是否牢固平整、开关灵活，有无翘曲变形，是否缝隙严密，有无锈蚀，是否闭锁牢靠。

2.2 公共设施

重点检查小区的共用设施设备是否符合设计要求：①公共照明。灯具安装是否牢固，配件是否齐全，照明功能是否正常。②小区道路。小区内道路是否平整，是否存在积水、空鼓、裂缝等情况；硬化是否达标。③环卫设施。查验垃圾处理设施、检查井、化粪池是否符合设计要求，功能是否完备，给排水是否通畅，池壁是否有裂纹。④健身娱乐设施。小区内健身娱乐设施位置是否符合设计规划，安装是否牢固，是否符合相关安全设计规范，有无安全防护措施，有无使用说明和注意事项，有无凸起、尖锐表面，摇摆转动部件润滑是否良好，运转有无噪音；休息座椅是否安装稳固，有无掉漆锈蚀，有无破损。⑤停车场系统。包括停车场控制道闸是否安装牢固、运行灵活，警示标识应醒目且完好无损。⑥安防秩序维护。包括秩序维护的岗亭是否配套齐全、警示标识清晰以及监控设备的使用功能是否正常。⑦草坪、绿化带、树木生长旺盛、修剪整齐无杂草。

2.3 供排水系统

重点检查以下内容：①二次加压设备是否清洁，运转是否正常，有无震动噪音，管线阀门是否灵活，储压设备压力显示是否正常。②屋顶排水口是否通畅，排污管道是否通畅，有无渗漏，给排水管道、雨水管道是否通畅，建筑物屋面是否排水通畅，沟池是否干净卫生。③消防水池的水位是否符合规范，池壁有无裂痕渗漏。

2.4 供电系统

供配电系统应按要求配备灭火器材，供配电系统连接牢固，无过热现象，室外箱式变压器、配电箱应设置2 m高的警示围挡，有醒目的安全提示，配电室应配备绝缘地板，强电、弱电系统管道竖井应独立设置，竖向井的走线齐整并绑扎牢固，电缆穿墙的孔洞口封堵严密，电缆沟内电缆的铺设应顺畅平整，无杂物。查验时重点检查以下内容：①电路是否完好，有无短路、断路。②配电箱和配电柜内的设备、元件是否齐全，线材是否符合规范，接地是否正确可靠。③电缆接头安装是否牢固，接地是否良好，支架是否做好防腐涂层。④应急发电供电设备是否符合安全规范，运行是否正常。

2.5 供暖系统

重点检查各供暖管路是否通畅，加压测试是否有泄漏，各处阀门是否开闭正常。

2.6 电梯

重点检查各种手续是否完备，运行是否正常，轿厢内设备及照明设施是否正常。电梯维保信息是否完整，是否按规定定期进行维保。检查紧急制动系统是否可靠。检查电梯井道、底坑的各项设施是否完备，功能是否正常。

2.7 消防及安防系统

防排烟系统及消防系统是否正常，是否按要求配置灭火器材，防火消防用电设备主电源和备用电源的自动转换装置运行是否正常，设备及报警控制器的使用功能正常，火灾消防的应急广播系统及呼叫系统的控制功能是否正常，消防专用电话的功能是否正常，语音清晰洪亮。重点检查各处消防栓是否完好，能否正常出水，压力是否正常。各处消防喷淋设备是否正常，阀门开关是否灵活，有无泄漏。消防水龙带、消防斧、灭火器、灭火毯、安全绳、逃生面具等灭火逃生设备是否完备，功能是否正常。逃生指示信号是否功能正常，安装位置是否符合设计规范。

2.8 其他系统

①通信、环境卫生以及垃圾分类、道路、绿化等设施按照规划建设的要求建成竣工并经过相关部门的验收合格，具备交付使用的条件；②建筑物楼幢、单元编号等标牌、公告信息宣传栏等按要求设置;③住宅小区的雨水管道、污水管道排放应纳入城市雨污排放系统，暂无条件接入的，经有关部门审核同意后，可采取临时性的过渡措施，但要求明确临时过渡的期限以及逾期的过渡责任；④预留符合规划要求规定的物业办公用房及社区服务用房；⑤住宅小区配套设施范围内的临时建筑等已经全部拆除，做到“场清地净”；⑥分期滚动开发交付使用的项目，建设单位需采取有效的物理隔离措施与施工工地现场分开，并具备入住和开展物业管理服务的条件。

3 办理物业承接查验的相关内容和程序

3.1 归集档案资料

竣工验收资料包括建设工程规划总平面图、配套设施的竣工图、地下管网等隐蔽工程的竣工图以及竣工验收合格报告等资料。技术资料包括供热、供电和供气及供水通信等合同，防火消防设施合格证和电梯准用证以及配套的机电设备等资料。其他资料包括项目的规划建设审批和工程验收的各种签证及证明等；业主购房的有关资料，《前期物业服务合同》《临时管理规约》；物业办公用房移交资料以及法律、法规规定的其他资料。物业承接查验移交材料清单如下。

3.1.1 开发建设项目的资料。房地产开发建设公司的证照、房地产开发项目的批准文件及“五证”、消防工程验收合格证、工程竣工验收备案表，供电、供水、供暖协议书，燃气验收合格证等文件。

3.1.2 项目产权归档的资料。小区业主的基础资料(包括业主姓名、坐落位置和房屋建筑面积、业主的联系电话以及房屋户型图等)、房屋内的配套设备清单、物业办公用房和社区服务用房移交资料以及其他相关资料。

3.1.3 建筑工程技术档案资料。隐蔽工程的验收资料、竣工图纸和机电设备的采购合同、设备的使用说明书，各种系统试压记录及系统试车记录，弱电系统、防雷系统电阻接地测试记录、防雷线路的焊接记录和安防系统、智能化系统集成及布线图纸、地下停车场控制设备的图纸、各种设备试压运转的合格报告书。

3.1.4 供电系统的档案资料。供电系统设备采购以及安装合同、配套设备的装置及仪表资料，供电系统设备制造和安装单位、维修养护单位的资料。

3.1.5 给水和排水系统的档案资料。给水排水系统设备维护单位资料、设备采购以及安装合同、加压水泵等配套设备及随机附带的资料，主要材料的合格证或试验记录及配套装置、仪器仪表资料等检验记录、原始数据记录、测试报告等资料，设备运行、管道水压及闭水试验记录、管道的冲洗及消毒记录，给水、采暖以及卫生器具检验合格证书。

3.1.6 消防系统的资料。消防专用设备的购买、安装合同，消防验收合格证书。

3.1.7 弱电系统的资料。设备试压及试运转的合格报告文件和防雷电阻接地的实测记录。

3.2 物业承接查验程序

书面通知验收—成立验收组织机构—移交项目的档案资料—查验房屋共用部位以及共用设施设备—针对查验后发现的工程质量问题限期进行组织人员修复—签订项目承接查验协议文件，附移交的基础资料明细。办理项目的交接手续、物业服务公司进行资料归档管理。

3.3 承接查验遗留问题的处理

遗留问题的登记由建设单位确认，档案资料的遗留问题由承接查验组协调建设单位和业主代表以及施工单位补齐相关的档案资料，共用设施及设备的遗留问题以签署备忘录的形式，将存在的问题逐项登记汇总备查，由建设单位、施工单位签署相关保修书约定在保修期的维修事宜。办理承接查验收手续后，物业服务公司应将上述留存资料在房地产行业行政主管部门存档备案。

4 物业承接查验的作用

物业承接查验使建设单位和物业公司权责分明。在实际工作中，如果项目的共用部位、共用设施设备等问题没有相关部门的组织验收，就有可能将工程质量遗留问题转嫁至物业服务公司和广大业主，导致建设单位和物业服务公司双方的职责混淆，遇事相互推诿，严重影响业主的合法权益。

明确建设单位和物业服务公司的责任权利义务，厘清双方对物业项目的共用部位以及共用设施设备的开发建设和物业服务的管理责任，有助于从根源上杜绝将开发建设的遗留问题转嫁至物业服务公司和广大业主，切实维护广大物业买受人的合法权益，形成开发建设、物业管理、广大业主三方共赢的良好局面。